房地產(chǎn)開發(fā)概述(ppt 81頁)(文件)
【正文】 發(fā)布會(huì)上宣布：“住房實(shí)物分配在全國已經(jīng)停止！” ? 2023年房企上市禁令到期， 1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 ● 2023年 ? 7月 1日，國土資源部頒布的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定 》 （ 2023國土資源部“ 11號(hào)”令）開始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無意中成了房價(jià)上漲的助推器?！? ? 121文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價(jià)格由此一路猛漲。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 ● 2023年 ? 5月，九部門制定 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 再被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為 37號(hào)文。 ? 9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第 359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例。 ● 2023年 ? 1月 9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 ? 2月 4日，央行公布 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 ? 3月 11日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于 《 國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案 》 的說明中指出，組建 “ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ” ，不再保留建設(shè)部。 ? 4月 16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 》 ，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 10月 22日宣布，自 2023年 11月 1日起，決定對個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。 （ 二 ） 根據(jù)開發(fā)規(guī)模分類 （ 三 ） 根據(jù)開發(fā)對象的深度分類 （ 四 ） 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能分類 （ 五 ） 根據(jù)開發(fā)的方式分類 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者 程序 房地產(chǎn)開發(fā) 主要參與者 一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 （一）投資決策分析（可行性研究階段） 投資決策分析是整個(gè)開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目提供依據(jù)。 ?城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。 ?2023年 10月 28日 ,改為 《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 。 (3) 城市詳細(xì)規(guī)劃：是在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期建設(shè)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)做出的具體規(guī)劃。 (3) 城市詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 ?控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容包括：以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開發(fā)和投資建設(shè)。 ?企業(yè)的特征：企業(yè)應(yīng)有符合國家規(guī)定的資金數(shù)額 、 技術(shù)力量 、 明確的經(jīng)營方向 ， 有組織章程 、 組織機(jī)構(gòu)和場所 ，能夠承擔(dān)民事責(zé)任 ， 獨(dú)立核算 、 自負(fù)盈虧和自主經(jīng)營 。一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)建設(shè)部審批；二級(jí)以下企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批。 ， 《 中國房地產(chǎn)住宅市場分析報(bào)告 》 ，中國物價(jià)出版社， 2023年版。 6.《 中國房地產(chǎn)報(bào) 》 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ， 《 謀事在人 》 ，中國經(jīng)濟(jì)出版社， 1996年版。 （ 2） 辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的程序 ? 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 —— 企業(yè)章程 —— 驗(yàn)資證明 —— 企業(yè)法定代表人的身份證明 —— 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同 —— 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型 ? 全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 集體所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 中外合資形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 中外合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 專營公司 ? 兼營公司 ? 項(xiàng)目公司 ? 建設(shè)部 2023年 3月發(fā)布了建住房 〔 2023〕 87號(hào) 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。 二 、 城市規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系 （ 一 ） 城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變化 （ 二 ） 城市規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系 、 區(qū)域規(guī)劃 、 江河流域規(guī)劃 、 土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào) 三 、 城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 （ 一 ） 居住用地 （ R） （ R1） （ R2） （ R3） （ 二 ） 公共設(shè)施用地 （ C） （ C1） （ C2） （ C3） （ C4） （ C5） （ C6） （ 三 ） 工業(yè)用地 （ M） （ M1） （ M2） （ M3） （ 四 ） 市政公用設(shè)施用地 （ U） （ U1） （ U2） （ U3） （ U4） （ U5） （ U6） （ 五）倉儲(chǔ)用地（ W） （ W1） （ W2） （六）綠地（ G） （ G1） （ G2） 四 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 一 ） 居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ ha） （ m2/人 ） （ m2） 、 總?cè)丝?、 平均每戶人口 （ m2） （ 人 /ha） （ 人 /ha） （ 層 ） （ %） （ m） （元 / m2） （ 二 ） 非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度 開發(fā)企業(yè) 企業(yè)制度 企業(yè)類型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 企業(yè)的含義：企業(yè)是一個(gè)法律概念 ， 是由法律賦予的人格化的民事行為主體 。 (1) 城市總體規(guī)劃的內(nèi)容 包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。 (1) 城市總體規(guī)劃：是在較長的時(shí)期內(nèi)，對整個(gè)城市的
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