【正文】 析、聚類分析等統(tǒng)計方法。 多層住宅項目的開發(fā)——中型項目的開發(fā) 中型項目占地23萬m2 (中小型項目)或48萬m2 (中型項目)，一般是多層住宅區(qū)。③ 異國風(fēng)情。 大型項目開發(fā)的戰(zhàn)略優(yōu)勢 (1) 郊區(qū)住宅被認(rèn)同度高； (2) 大型項目有利于低價入市； (3) 大型項目廣告投入足；(4) 大型項目的規(guī)模優(yōu)勢 (5) 大型項目為營造人文氣氛提供最佳白紙，著力主題打造 別墅項目的開發(fā) 含義別業(yè)，即本宅以外供游玩休養(yǎng)的園林房屋。2 房地產(chǎn)項目創(chuàng)新 房地產(chǎn)項目創(chuàng)新的忌諱(1) 忌跟風(fēng)；(2) 忌空洞的概念； (3) 忌靜； (4) 忌個人英雄主義 房地產(chǎn)創(chuàng)新體系(1) 理念創(chuàng)新（概念、文化）(2) 產(chǎn)品創(chuàng)新（綠色、環(huán)保、智能、全景觀等）(3) 手段創(chuàng)新（廣告宣傳、公關(guān)策劃、價格策略等）(4) 服務(wù)創(chuàng)新（物業(yè)管理、配套、會所等） 房地產(chǎn)理念創(chuàng)新 概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)論 “概念地產(chǎn)論”的主要特征是房地產(chǎn)開發(fā)項目被賦予鮮明的主題和概念而在競爭的市場中獲得成功。③房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行“概念設(shè)計”或“理念設(shè)計”。②泛地產(chǎn)的關(guān)鍵是理念創(chuàng)新。　　 ② 響應(yīng)建設(shè)部積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化的號召，扎扎實實地促進建筑材料、設(shè)備及建造技術(shù)的發(fā)展和進步。居住郊區(qū)化是對居住文化、消費模式的細(xì)分，是房地產(chǎn)供求發(fā)展的一種必然趨勢。②新都市主義主張，任何居住區(qū)的發(fā)展都應(yīng)采取緊湊方便適于步行的鄰里街區(qū)形式，這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。2002年初廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展“綠色住區(qū)”的研究、制定標(biāo)準(zhǔn)、評優(yōu)和宣傳活動。3 房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新 綠色住宅、環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅的開發(fā) 綠色、環(huán)保、生態(tài)的內(nèi)涵健康自然綠色生態(tài)環(huán)保節(jié)能1. 基本面2. 標(biāo)準(zhǔn)(1) 綠色住宅綠色住宅是一個多項指標(biāo)的組合體，包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo)，綠色住宅在建筑設(shè)計時，要使物質(zhì)資源在住宅使用過程中能夠有序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，并與自然和生態(tài)相平衡，獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活、在價格性能比方面均好的居住空間。 水環(huán)境系統(tǒng)：設(shè)立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設(shè)計并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。 聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。 綠化系統(tǒng)：應(yīng)具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。 當(dāng)前社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施① 健康、節(jié)能主題② 提高綠化率，增加平面綠化（中心公園、庭院綠地、道路綠化帶），立體綠化（屋頂花園、墻面綠化）。⑥ 提高自然資源利用率。 （1）獨特的居住空間概念第一空間：流動的空間、開敞的空間、可隨意組合的空間；第二空間：視線的空間、思緒的空間、心靈的空間； 第一空間：智慧的空間、信息的空間、速度的空間。⑧ 低能耗、耐用、可循環(huán)使用、低污染的綠色建材的使用（壁紙、涂料、地毯、復(fù)合地板、塑料金屬復(fù)合管、纖維強化石膏板等）。④ 人工營造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。垃圾應(yīng)實行分類收集，分為有害物、無機物、有機物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50％。 熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。 氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)。(2) 綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。“健康住宅”不僅僅是住宅十綠化十社區(qū)醫(yī)療保健，而是指在生態(tài)環(huán)境，生活衛(wèi)生、立體綠化、自然景觀、噪音降低，建筑和裝飾材料，空氣流通等方面，都必須以人的健康為根本。 生態(tài)住宅思想 1998年開始，深圳、廣州、上海等城市出現(xiàn)了一些發(fā)展商打出“生態(tài)住宅”、“綠色住宅” 的理念推銷樓盤。 新都市主義的內(nèi)容有：①對居住郊區(qū)化的極其低密度、分散化的反思。　　 ④ 呼吁開發(fā)商尊重建筑師的設(shè)計成果，切實保護和激發(fā)建筑師的創(chuàng)造欲；呼吁開發(fā)商，尊重承建商的意見和利益，為“新住宅”的實現(xiàn)創(chuàng)造更和諧的合作關(guān)系；致力于通過市場化的運作，反對住宅行業(yè)在低水平上的不正當(dāng)競爭。 但作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，更要關(guān)注哲學(xué)、思維層面的創(chuàng)新問題?！胺旱禺a(chǎn)論”的內(nèi)容有：①泛地產(chǎn)是與狹義地產(chǎn)相對的概念。②概念地產(chǎn)是一種經(jīng)營理念，是房地產(chǎn)開發(fā)與營銷中無形的要素，通常寓于有形的實物地產(chǎn)中，并賦予有形地產(chǎn)的主題和靈魂。 表現(xiàn)特征：環(huán)境自然、景觀極佳、價格昂貴、容積率極低（）、建筑極富風(fēng)格、平面布局富有風(fēng)情、裝修豪華、生活貴族化。 多層住宅未來發(fā)展趨勢① 多層住宅向小高層發(fā)展；② 多層住宅向高檔化發(fā)展；③ 多層住宅向多樣化發(fā)展；④ “三效合一”趨勢。多層住宅個性的創(chuàng)造手段有以下幾種手段： ① 親切純樸。 市場細(xì)分精確街區(qū)功能與小項目開發(fā)類別地一般關(guān)系街區(qū)功能類別小規(guī)模項目適宜開發(fā)的住宅物業(yè)類別繁華商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)商住樓、酒店式公寓、辦公式住宅政府行政辦公區(qū)素質(zhì)較高住宅農(nóng)民房密集區(qū)普通住宅舊城區(qū)（老生活區(qū)）普通住宅旅游風(fēng)景區(qū)豪華住宅休閑娛樂區(qū)高檔住宅工業(yè)廠房、倉庫區(qū)公寓類物業(yè)交通區(qū)（市政干道、立交橋、鐵路線等）公寓、小戶型住宅港口、車站、機場公寓、小戶型住宅、普通住宅工業(yè)、商業(yè)、生活綜合區(qū)豪華公寓、普通住宅 精品開發(fā)，以小而精致取勝 戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、園林設(shè)計、建筑設(shè)計、物業(yè)管理。(2) 辯證法分析就是對以上的結(jié)論進行深一步的探討，運用辯證的觀點去分析優(yōu)劣勢、機會和威脅。SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整企業(yè)資源及企業(yè)策略，來達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。1 常規(guī)項目開發(fā) 高層住宅項目的開發(fā)——單體項目的開發(fā) 優(yōu)點① 視野寬廣，景觀價值高；② 外觀雄偉，具有現(xiàn)代都市感覺；③ 空氣良好，不受地面交通污染；④ 節(jié)約用地，集約化程度高；⑤ 尊榮顯貴，提高生活檔次；⑥ 物業(yè)管理可控性強。 第一階段：前期開發(fā)策劃 (前期策劃包括市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟分析)。 房地產(chǎn)項目策劃的含義狹義：房地產(chǎn)項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。亦即策劃是預(yù)先決定做什么，何時做，如何做，誰來做。 回歸分析法 如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是按時間呈線性相關(guān)的，即時間是自變量，數(shù)據(jù)值是因變量，則可采用回歸分析法。 平均發(fā)展速度法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，且各期上升或下降的比率大致接近，則可采用平均增減量法。 C 結(jié)果最終處理階段 ① 中位數(shù)法② 算術(shù)平均統(tǒng)計處理法 ③ 主觀概率統(tǒng)計處理法 ④ 對非量化預(yù)測結(jié)果的統(tǒng)計處理法 (3) 特爾菲法的特點 特爾菲法的特點有：匿名性、反饋性和集中性（趨同性）。 　　（2）匯總和分類 　　匯總工作是把已搜集到的并經(jīng)過編輯選取出來的大量資料從形態(tài)上進行編組或按大類分堆集中，使之成為某種可供備用的形式。 　　（1）編輯 　　編輯工作的任務(wù)，即甄選與編碼。優(yōu)點：（1）靈活，因果調(diào)查的理想方法，有控制、有選擇的發(fā)現(xiàn)；（2）科學(xué)，不受調(diào)查人員偏見影響，實地考察獲得靜動態(tài)資料。 專家調(diào)查法 Ⅰ 深度訪談會 Ⅱ 信函討論 觀察調(diào)查法由調(diào)查人員直接觀察具體事項的方式搜集資料。（可能發(fā)生非應(yīng)答者代替答卷） （4）獲得敏感性問題的答案信息（匿名性）。但電話采訪的可靠性比人員走訪要差些。 (6) 確定問卷的制作形式 (7) 試訪問最初的內(nèi)部試訪問 少量真實樣本訪問（真實的訪問人員） 正式調(diào)查 訪談?wù){(diào)查法 Ⅰ 個別訪談?wù){(diào)查又稱人員走訪優(yōu)點：應(yīng)答率高，可使用長問卷〈10min，6頁，〉；可追問復(fù)雜問題；直接出示道具及刺激物；可獲得非語言性資料；可記錄自發(fā)性問題〈會有意外收獲〉；問答順序可控；環(huán)境可控（可確保獨立而無第三者在場）。 (2) 決定問卷內(nèi)容 (3) 決定每個問題的形式針對每個問題所涉及的信息內(nèi)容，決定應(yīng)當(dāng)采用什么形式的題目來進行詢問。 設(shè)計調(diào)查問卷是商業(yè)調(diào)查中常用的方法。 優(yōu)：當(dāng)調(diào)查者有較強的判斷能力且忠于工作時，可提高效率及樣本代表性。(5) 便利抽樣 按最方便的方法進行抽樣，如街頭攔截法、空間抽樣（方位選擇法）是典型。優(yōu)：節(jié)約調(diào)查成本。(2) 分層抽樣（分類抽樣、類型抽樣） 先將總體按一定標(biāo)志分層，然后在各層中采用簡單隨機抽樣或系統(tǒng)抽樣方式抽取樣本的一種抽樣方式。(2) 市場調(diào)查技術(shù)方案 包括抽樣方法、樣本規(guī)模的確定、各調(diào)查階段的質(zhì)量控制、調(diào)查結(jié)果的檢驗等。 （重點） （二）報告目錄和摘要 (7) 項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。用途、項目名稱、位置、投入使用日期、建筑面積、人住率和月租金、售價和大型商場的營業(yè)面積和營業(yè)額等。市場狀況調(diào)查一般要從以下幾個方面進行：(1) 各類物業(yè)的供求關(guān)系空置率、市場成交量、市場吸納能力和速度。(2) 城市發(fā)展與建設(shè)情況。(5) 數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。一般說來，房地產(chǎn)市場調(diào)查需遵循以下步驟： (1) 確定調(diào)查目的。(2) 存在的問題及相應(yīng)的建議。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進行國民經(jīng)濟評價。 (7) 風(fēng)險分析。(4) 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 10．項目財務(wù)分析 (1) 項目總投資估算。 (2) 工程建設(shè)計劃。 (2) 管理人員的配備方案。 (6) 環(huán)境保護投資估算。 (2) 主要污染源和污染物。 (2) 施工力量的組織計劃。 (3) 建筑規(guī)劃方案選擇。 (5) 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。4．市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 (1) 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 (4) 調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。 (3) 參加可行性研究的工作人員，包括其技術(shù)職稱、級別和能力描述。 (5) 項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。167。 (6) 方案設(shè)計與選擇。 (2) 市場實地調(diào)查、收集情報和資料。一個中型項目的可行性研究一般需要89個月的時間；年或更長的時間。4. 可行性研究的質(zhì)量、時間、費用（1）質(zhì)量 國際上通用的質(zhì)量要求： 機會研究的投資誤差范圍是177。 (3) 詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。3. 可行性研究的類型 (1) 投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 2 名義主體與代表人脫節(jié) 3 兩種所有制權(quán)利的不對等 4 土地出讓金一次性收取。④ 因經(jīng)營嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。 劃撥土地使用權(quán)收回的條件國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。只有在被拆除房屋的所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利主體一致時，拆遷補償和拆遷安置才為同一對象?！　〉诙邨l 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 　　拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利6 征地與拆遷 土地征用 定義 土地征用是指國家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強制措施轉(zhuǎn)化為國家所有的行為。 轉(zhuǎn)讓程序 申請 批準(zhǔn) 簽約 公證 登記 轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利：取得余期土地使用權(quán)的價款。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費和清理費用。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。終止的原因主要有以下幾個方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的。 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計要求 (3) 城市建設(shè)管理要求 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 (5) 建筑物養(yǎng)護、維修、改造和重建的要求 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓的年限要求 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。任何其他單位和個人不得充當(dāng)出讓人。 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓一般采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣掛牌四種方式進行。 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù)