房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(文件)
【正文】 成 二 . 資金的時間價值及計算公式 三 . 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 一 . 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成 (1) 房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量 (2) 房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構(gòu)成 投資、成本 經(jīng)營收入 利潤、稅金 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 (3) 現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成和畫法 1. 繪一水平軸線向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個計息周期，標(biāo)上計息周期數(shù)。地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 1. 實物 從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)： （ 1）土地 （ 2）建筑物 （ 3）房地 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 2. 權(quán)益 房地產(chǎn)可視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。圖中上一期的期末即為下一期的期初。 0 1 2 3 n2 n1 n 現(xiàn)金流量的三要素： ? 現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額） ? 方向（流入或流出） ? 作用點（資金發(fā)生的時間點） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 3. 經(jīng)營收入、利潤和稅金 （ 1）經(jīng)營收入 銷售收入 、出租收入、自營收入。 2）購入一項房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重新開發(fā)。 （ 3）建設(shè)項目規(guī)劃條件較為苛刻。 3)規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 四 .政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù) (1)目標(biāo)的確定性 (2)政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 (3)政策的針對性和導(dǎo)向性 (4)政策的公平性和效率 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 宏觀調(diào)整手段主要有： (1)土地供應(yīng)計劃的調(diào)整 (2)城市規(guī)劃的指導(dǎo) (3)地價調(diào)整 (4)房地產(chǎn)稅收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 (1)資質(zhì)審查 對進入市場的主體資格進行規(guī)范 (2)產(chǎn)權(quán)登記 對市場交易對象進行規(guī)范 (3)建立房地產(chǎn)價格評估制度 對市場交易價格進行規(guī)范 (4)交易程序的規(guī)范化 對市場交易過程進行規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 第四章 房地產(chǎn)及其運行規(guī)律 一 .房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu) 二 .房地產(chǎn)市場的分類 三 .房地產(chǎn)市場的特征與功能 四 .房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 一 .房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu) 征地市場 一級土地市場 動遷市場 土地投資 、 土地使用權(quán)出讓市場 交易市場 二級土地市場（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場） 建筑施工市場 一級房
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