【正文】 量 100噸 有 18天 ；日銷售量 110噸 有 36天 ；日銷售量 120噸 有 27天 ；日銷售量 130噸 有 9天 。它可以有以下幾個選擇： 什么也不做； 建一個小廠； 建一個中型廠； 建一個大廠。但是，如果市場較好，建中型廠將會獲得 $ 60000，小型廠將會獲得 $40000，市場不好則建中型廠將會損失$10000，小型廠將會損失 $5000。 原蘇聯(lián)塔斯社社長講了一個笑話：蘇聯(lián)的五位領(lǐng)袖乘車去旅行，走了很遠，列車停了，因為前面的鐵軌沒有了。 勃列日涅夫說：商量商量想想辦法再說吧。根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，各個方案在三種可能需求情況下的利潤（單位：元）如下頁表所示：請用后悔決策法進行決策，求出收益最大或損失最小的方案。根據(jù)市場調(diào)查和市場預(yù)測，各個方案在四種可能需求情況下的利潤（單位：元）如下頁表所示：請分別用悲觀決策法、樂觀決策法（設(shè)定樂觀系數(shù)為 0、 6）和最大最小后悔決策法進行決策。（ 1）建立新車間大量生產(chǎn)；（ 2）改造原有車間，達到中等產(chǎn)量；（ 3）利用原有設(shè)備，小批量生產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 不確定型決策 : ?樂觀準則 最大化最高原則、選擇損益值最大的方案 ?悲觀原則 最小化最低原則、小中取大原則、選擇最小損益值的方案 ?后悔原則 最小化最高原則 ?等可能性原則 機會均等原則 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 單位：萬元 ?樂觀準則、悲觀準則 方案 狀態(tài) 方案一 方案二 方案三 需求量高 1000 450 500 需求量中 400 250 300 需求量低 400 100 80 不同方案收益值 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 單位：萬元 方案 狀態(tài) 方案一 方案二 方案三 需求量高 0 550 500 需求量中 0 150 100 需求量低 320 20 0 不同方案的后悔值 ?后悔準則 “某方案在某自然狀態(tài)下的后悔值” = “該自然狀態(tài)下的最大收益” “該方案在該自然狀態(tài)下的收益” 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 舉例： 某企業(yè)為了擴展企業(yè)的，擬采用以下三種方案： a、改進生產(chǎn)線， b、新建生產(chǎn)線， c、與其他企業(yè)協(xié)作。 斯大林說：要把可疑分子抓起來，認真追查。最近的市場研究表明市場好的概率是 ，也就是說市場不好的概率是 。如果建一個大廠且市場較好就可實現(xiàn) $100000的利潤。 決策點 事件 概率枝 策略枝 策略點 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 舉例： 南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護人員的工裝大褂的公司。 p 最大可能準則 ： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 對于任何行動方案 Ai， 計算出其損益值的期望值。 風險型決策 具備的條件 ： 最大可能準則、期望值準則、決策樹 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 不同的只是各種方案在未來將出現(xiàn)哪一種結(jié)果的概率不能預(yù)測，因而結(jié)果不確定。 （ 2）只存在一個確定的自然狀態(tài)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 尋找 地段 規(guī)劃 設(shè)計 貸款 施工 建設(shè) 建成 完工 出售 或出 租 使用 鄰里關(guān) 系穩(wěn)定 老化 更新和 再開發(fā) 1~5年 40~50年 市場周期： 進入期、成長期、成熟期、衰退期 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 和貴樓 兩百多年歷史 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 ? 房地產(chǎn)品進入期 ?高價策略 條件？ ?低價策略 條件？ ?溫和定價 條件？ ? 房地產(chǎn)品成長期 維持或適時而變 ? 房地產(chǎn)品成熟期 均衡價銷售 ? 房地產(chǎn)品衰退期 降價銷售 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策 基本條件 有明確的目標 有兩個以上可供選擇比較的方案 有評價方案優(yōu)劣的標準 有真實地反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策 風險型決策 不確定型決策 確定型決策 決策 類型 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策的 類型 ⒈確定型決策 ?當一個方案中的狀態(tài)變量只有一個確定的狀態(tài)，就是確定型決策。 適用 ：（ 1）擴大市場容量； （ 2）價格彈性較大； （ 3）企業(yè)的開發(fā)成本較低； （ 4）市場競爭激烈，與競爭者保持均勢； （ 5）阻止實力不足的競爭者進入 市場。 ○ 將現(xiàn)有的已經(jīng)成熟的技術(shù)和產(chǎn)品加以重新組合，開發(fā)出別具一格的新產(chǎn)品。 ? 評價決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策內(nèi)容 ? 財務(wù)策略 ? 生產(chǎn)策略 ? 市場開發(fā)策略 ? 價格策略： 高價策略 低價策略 均衡價格策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 一、財務(wù)策略 資金籌集 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源渠道 ?籌資成本 資金籌集 資金利用 資金核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 內(nèi)部融資 內(nèi)部積累 資本公積、盈余公積 折舊、攤銷 未分配利潤及其他 外部融資 預(yù)售或預(yù)租 承包商墊資 合作開發(fā) 樓盤托管 出口信貸 資本金融資 發(fā)行債券 金融機構(gòu)貸款 租賃 其他渠道 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源渠道 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 金融機構(gòu) 銀行 政策性銀行 國家開發(fā)銀行 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 進出口銀行 四大國有銀行 股份制銀行 商業(yè)銀行 非銀行金融機構(gòu) 信托公司 保險公司 證券公司 財務(wù)租賃公司 郵政儲蓄 資產(chǎn)管理公司 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 二、生產(chǎn)策略（產(chǎn)品策略） 確定房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、明確開發(fā)或經(jīng)營項目、生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式的確定等。 （ 3）市場銷售潛在量 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 市場需求與需求潛量、銷售潛量關(guān)系圖 企業(yè)營銷支出 (營銷成本 ) 市場需求潛量 QE 市場銷售潛量 Q1 市場最低點 Q0 市場需求量 Q 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述 價格確定 完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 價格確定理論 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版） ―十二五 ‖普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境