房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理(ppt 38頁(yè))(文件)
【正文】 求求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)周周期期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)變變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利利率率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)或或然然損損失失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政政治治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5 6 7 8（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分類變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）：資金貶值（購(gòu)買力降低）所帶來的風(fēng)險(xiǎn)1市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：（租金變化、房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化 ）2周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)3利率風(fēng)險(xiǎn)：利率升高對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值。政治風(fēng)險(xiǎn)：政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。投資者可以將或然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)123456令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平使房地產(chǎn)投資者盡其可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。（二）作用投資組合并不能使投資變得毫無風(fēng)險(xiǎn)，可以將個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在風(fēng)險(xiǎn)與投資組合（三）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)率的評(píng)估E(rj)=rf+βj[E(rm)rf]式中： E(rj)—— 在某一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn) j應(yīng)有的預(yù)期收益率 rf —— 在同一時(shí)間段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率 E(rm)—— 在同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)的整體平均回報(bào)率 βj—— 資產(chǎn) j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是代表某一投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。資金供應(yīng)者與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分配利潤(rùn)。與直接融資相比，不受融資雙方資金數(shù)量、信譽(yù)及時(shí)間、地點(diǎn)和范圍等方面的限制。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款 開發(fā)、整理的貸款。貸款額：購(gòu)房?jī)r(jià)值60%，期限最長(zhǎng) 10年商用房地產(chǎn)抵押貸款 在建工程抵押貸款指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。3 質(zhì)押：指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債務(wù)的擔(dān)保。貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度 =50%120% 50% 60%=18%結(jié)論：銀行可以發(fā)放貸款案例綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過 60%即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款 —— 銀行一般不予發(fā)放貸款演講完畢，謝謝觀看！。：信用貸款 100%；由銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的 1020%；由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的 50%； AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保 100%； 商品房抵押 50%；其他房屋及建筑物抵押 100%
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