房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2(文件)
【正文】 。 公開招標(biāo) 是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo) 。 進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí) ， 由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的 、 具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函 ，邀請(qǐng)其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式 。 開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作 ， 是從業(yè)主的角度 ， 對(duì)建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量 、 進(jìn)度 、 成本 、 合同 、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理 。 橫道圖法是一種用直線線條 ， 在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法 。 承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同 、 分包合同 、 供應(yīng) (采購(gòu) )合同 、 運(yùn)輸合同 、 加工合同 、租賃合同 、 勞務(wù)供應(yīng)合同 、 保險(xiǎn)合同 、 融資合同 、 聯(lián)合承包合同等 。 涉及部門：建委 、 發(fā)改委 、 建行 、 人防 、 環(huán)保消防 、 規(guī)劃部門等 第五節(jié) 租售階段 一 、 選擇物業(yè)銷售形式 有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘 。 成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 。 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 。 購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法 。 委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì) ， 物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源 ， 物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī) ， 針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理 ，認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同 。 六 、 竣工驗(yàn)收 依據(jù)：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書 、 年度開工計(jì)劃 、施工圖紙和說明文件 、 施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件 、 現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程 、 施工驗(yàn)收規(guī)范 、 質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ， 以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款 。 三 、 成本控制 的主要工作：編制成本計(jì)劃 ， 確定成本控制的目標(biāo)；審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算；控制工程變更 。 二 、 進(jìn)度控制 是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù) ， 綜合利用組織 、 技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)和合同等手段 ， 對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理 。 四開工申請(qǐng)與審批 開工前向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取 《 建設(shè)工程施工許可證 》 上述四個(gè)環(huán)節(jié)外，前期工作還包括 1施工現(xiàn)場(chǎng)的水電路通和場(chǎng)地平整 2市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 3安排短期和長(zhǎng)期信貸 4市場(chǎng)調(diào)研 5制定開發(fā)過程的監(jiān)控策略、保險(xiǎn)事宜等 第四節(jié) 建設(shè)階段 建設(shè)階段 是指開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程 。 邀請(qǐng)招標(biāo) 是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo) 。 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 ， 核發(fā) “ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ” 及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ， 規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 等方面 。 第三節(jié) 前期工作 一 、 獲取土地使用權(quán) 土地
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