房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與稅費(fèi)(文件)
【正文】 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)租賃 個(gè)人 營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅 企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承 契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè) 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。扣除項(xiàng)目有： （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 – 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。 土地增值稅的減免 （ 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額２０％的； （ 2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值稅： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅方法 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為 5%。 ?1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人， ?2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。教育費(fèi)附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財(cái)政預(yù)算管理，作為教育專(zhuān)項(xiàng)資金，由教育行政部門(mén)統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。 ? （ 3）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式 – 教育費(fèi)附加 =實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額附加率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?（ 2）征稅對(duì)象：有五類(lèi)：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。 ?（ 7）繳納方法：印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買(mǎi)并一次貼足印花稅票的繳納辦法。 ?（ 2）稅率和計(jì)稅方法。 – 房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免納印花稅。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大約需要將總成本的 四分之一（ %） 、 總支出的五分之一（ %） 、 銷(xiāo)售收入的七分之一（ %） 作為稅收繳納給政府部門(mén) 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收分布 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀(guān)看！ 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 – 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 =計(jì)稅金額適用稅率。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納 ?（ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人。 ?（ 4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率 ?（ 5）應(yīng)納稅額的計(jì)算 ?（ 6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn)：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書(shū)立或領(lǐng)受時(shí)貼花。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 ?4）計(jì)稅依據(jù) – 以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù) ?5）計(jì)算公式 應(yīng)納稅額＝實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額適用稅率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 – 計(jì)稅依據(jù)：各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額（三者統(tǒng)稱(chēng)為營(yíng)業(yè)額）， 稅收收入不受成本、費(fèi)用高低影響，收入比較穩(wěn)定。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 – 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 土地增值稅征稅方式 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過(guò) 50%的部分 30 0 2 超過(guò) 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過(guò) 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過(guò) 200%的部分 60 35 ?土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。 （ 3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 ?征稅范圍 – 征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 – 不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 ?土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。 征稅范圍： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 契稅的定義及征稅范圍 ?契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。 四、租售階段 提交完成 建設(shè)項(xiàng)目 投資證明 簽署 預(yù)售商品房 預(yù)售款 監(jiān)管協(xié)議 辦理《商品房 預(yù)（銷(xiāo)）售 許可證》及 銷(xiāo)售項(xiàng)目備案 委托中介 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行銷(xiāo)售 與購(gòu)房者 簽訂 買(mǎi)賣(mài)契約 樓宇交付 入住手續(xù) 制定 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 和 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 辦理產(chǎn)權(quán) 立契過(guò)戶(hù) 手續(xù) 前期物業(yè) 管理單位 招投標(biāo)及 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署 物業(yè)管理 委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 工程監(jiān)理費(fèi) ?總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算 ?建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的 ～ ％ 計(jì)取 ?施工階段（含保修階段）的取費(fèi) (見(jiàn)右表 ) 序號(hào) 工程概算（萬(wàn)元） 監(jiān)理取費(fèi) % 1 小于 500 大于 2 500800
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