【正文】 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)概述 教學內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)概述 房地產(chǎn) 開發(fā)的含義、特征及分類 房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者 城市規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度 ?教學目的：通過本章的學習，使學生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型及資質(zhì)管理制度等；理解城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的分類；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義﹑ 特點及程序。 ?重點難點：重點是要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義 ﹑ 特性及程序；難點是規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標。 ?教學時數(shù)： 6 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述 房地產(chǎn) 作用 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)地位 房地產(chǎn)與 房地產(chǎn)業(yè) 一 、 房地產(chǎn)的基本概念及特點 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn) （ Real estate） ， 它有狹義和廣義兩層內(nèi)涵 。 狹義的房地產(chǎn)是指市場上的供買賣的標的物 ， 基本包括預售房屋 、 新房屋和舊房屋 。 廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的一切人類加工 、 建筑后物品 ， 主要是房屋 。 ★ 土地 ★ 建筑物 ★ 房地 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟產(chǎn)品相比較，既有一般商品的屬性，又有其特殊性，是一種特殊商品。其特殊性主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的自然特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性和房地產(chǎn)的社會制度特性三個方面。 （ 1）房地產(chǎn)的自然特性 ★ 房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性 ★ 房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性 ★ 土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性 （ 2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 ★ 房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的積累性和衰減性 ★ 房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性 ★ 房地產(chǎn)權利的可分割性與權益的流動性 ★ 房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營的壟斷性 ★ 房地產(chǎn)投資和消費的雙重性 ★ 房地產(chǎn)的保值增值性 （ 3）房地產(chǎn)的社會制度特性 ★ 房地產(chǎn)的財富性 ★ 房地產(chǎn)的社會穩(wěn)定性 ★ 房地產(chǎn)產(chǎn)權的法律性 上海灘最頂級的十棟老洋房 “白公館”，位于上海汾陽路 150號，氣勢非凡的灰白色洋樓，因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪上海。其實，白氏父子在這兒居住的時間并不長，而在他們?nèi)胱≈暗臄?shù)十年間，這幢洋樓早就發(fā)生過許多傳奇故事了。也許是因為白氏父子名聲太大，所以人們習慣上就把這棟洋房稱為“白公館”。 王伯群住宅，是何應欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（時兼大夏大學董事長、校長），于 1931年在愚園路 1136弄 31號，為取續(xù)弦大夏大學校花保志寧建造的，歷時四年，于 1934年落成。該建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地 ，主建筑面積 ，耗資 30萬銀元。 嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。 1919年，嘉道理原來的住宅失火，他的妻子急著讓保姆逃走，自己卻不幸喪生。悲痛不已的嘉道理帶著孩子回倫敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪蕩頹廢，干脆又把此事扔給了洋行承包。承包商當然刻意豪華，足足花了四年時間才造好。當嘉道理接到 100萬兩銀子的造價時，他大吃一驚，不過，新居的確美侖美奐，成為嘉道理的最愛。 蔣宋住宅不是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子 —— 宋美齡的哥哥宋子文買來作為宋美齡的陪嫁。這幢法式花園洋房位于法租界賈爾業(yè)愛路 9號（現(xiàn)東平路），由一座主樓與兩座副樓組成。副樓位于主樓兩側，分別是侍從人員、警衛(wèi)人員的住所及工作室。主樓坐北朝南，由造型不一的東、西、中三個單元組成。 “羅別根花園”位于虹橋路，是 20世紀 30年代上海房地產(chǎn)大王沙遜興建的度假別墅，該棟老洋房目前為一家外資企業(yè)使用?！傲_別根花園”曾經(jīng)是沙遜的私人別墅，屬典型英國古典式鄉(xiāng)村別墅風格，建筑面積在 900平方米左右。 美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的興國賓館內(nèi)有別墅多幢，就是由該公司興建的。這里的一號樓是太古洋行大班住宅。 杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路 7號內(nèi)有一幢被大塊草坪相圍的二層洋房，這幢花園洋房由英商瑞康洋行老板約瑟夫（ joseph）興建于 1925年。約瑟夫是英籍猶太人，當 1941年 12月 7日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后，他即被日軍拘捕送進了集中營，這幢漂亮的住宅就被日本軍官占用。 位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－－馬勒別墅，于1936年落成。傳說這所房子的設計是依照當年花園主人馬勒最寵愛的小女兒一個夢境設計的。當初小女兒夢到自己擁有了一座“安徒生童話般的城堡”，于是馬勒請來了設計師，在陜西南路30號設計了這座有著北歐挪威建筑風情的城堡式別墅，并投入巨資，歷時7年造成。 位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。丁香花園的盛名，不僅在于其建筑本身，還在于洋房主人身份的傳奇色彩。丁香花園的主人李經(jīng)邁，是清末朝廷重臣李鴻章的幼子。 張學良公館在福煦路（今延安中路） 181號 這個城堡是 2023年完工的，造價在 2億左右，主人是杭州一家賓館的老板，還擁有一家外貿(mào)公司和其他產(chǎn)業(yè)，也是浙江最早做外貿(mào)出口生意的人之一。 二 、 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容： ★ 國有土地使用權的出讓 ★ 房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā) ★ 房地產(chǎn)經(jīng)營 ★ 房地產(chǎn)中介服務 ★ 物業(yè)管理 ★ 房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn) ， 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關系 。 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè) 。 房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理。其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。 三 、 房地產(chǎn)業(yè)的基本特點 、 地位和作用 （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè)的基本特點 （ 二 ） 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 （ 1） 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè) （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè) （ 3） 房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè) （ 1） 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè) ★ 房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件 ★ 房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件 ★ 房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟建設與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎 ★ 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟及積累資金的重要來源 ★ 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè) ★