【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述作者：日期：第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 概述 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。 對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機構(gòu)，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的法人機構(gòu)，包括政府土地儲備中心和承擔政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。 條件 借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)具備下列條件：：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔貸款項目開發(fā)建設(shè)的資格；（2）如接受其他單位委托進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。：（1）經(jīng)主管機關(guān)核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實行獨立核算，有健全的管理機構(gòu)；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。：（1）所在城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機制較健全，財產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機構(gòu)制定的年度計劃，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機構(gòu)自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，實行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應(yīng)經(jīng)當?shù)卣猓軌蚋鶕?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。?）能提供合法、足值的抵押物。 貸款項目條件，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質(zhì)性開發(fā)；；；、公共設(shè)施建設(shè)配套，項目建成后，能及時投入正常使用；%；單位職工集資建房，集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購房款須達到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。 期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為1—3年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。貸款利率及計結(jié)息方式：應(yīng)根據(jù)中國人民銀行和中國建設(shè)銀行的有關(guān)定價政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。 操作程序房地產(chǎn)開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調(diào)查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。 受理 提交材料借款人除提交第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)提交下列材料：；，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設(shè)計以及批準文件、項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程開工許可證》。如已獲得《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》等文件，也應(yīng)同時提供；、資料；；，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同；，還應(yīng)提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。，應(yīng)提供機構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。 初步審查 參照第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，并重點審查以下幾項內(nèi)容： ；；。項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設(shè)計以及批準文件等是否完備、有效；（1）貸款項目是否列入國家或地方政府的建設(shè)計劃；（2）經(jīng)濟適用住房是否列入國家經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)計劃；（3）有無《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工許可證》；（4）土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否辦妥，科研機構(gòu)、大專院校、文化團體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)濟適用房的，是否擁有劃撥土地的《國有土地使用證》；（5）開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（6）貸款項目有無《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》；借款開發(fā)的項目是否具備房屋預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達到貸款項目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構(gòu)用自有土地自建經(jīng)濟適用住房的，是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項目承建人與借款申請人是否相符；（9）貸款項目與《中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請書》中的用途是否一致；（10）申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。（11）申請土地儲備貸款的借款人，是否提供機構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）?！≠J前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內(nèi)容。 客戶信用評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點的基礎(chǔ)上，參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評級》的相關(guān)規(guī)定辦理。 業(yè)務(wù)評價對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應(yīng)進行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目，可進行簡要項目評估。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，評估以下幾個方面的內(nèi)容：（1）借款人及項目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。應(yīng)評價借款人主營業(yè)務(wù)開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。（2）對借款人及項目主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)按照客戶信用評級有關(guān)要求，在對借款人、項目主要關(guān)系人進行客戶評價的基礎(chǔ)上，從客戶信用評級報告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、評信狀況等。（3）對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。2. 項目概況和建設(shè)情況評估（1）項目概況和建設(shè)情況評估要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。（2）項目建設(shè)的基本情況評估。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（3）項目建設(shè)條件評估。要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》等。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。如果是經(jīng)濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。（4）項目建設(shè)實施進程評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復(fù)、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、取得《建設(shè)工程開工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預(yù)計竣工時間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說明預(yù)（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。（5）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。（6）項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估：要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況；預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（2）項目市場定位評估。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。（4）房地產(chǎn)市場狀況評估，應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行，具體內(nèi)容包括：①供求狀況分析。要分析項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。②價格分析。要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售情況進行分析。③成本分析。要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。④項目競爭能力分析。要分析和評價項目在地段、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。⑤項目銷售前景分析。要調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。進行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。（1）房地產(chǎn)項目土地費用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。（2）房地產(chǎn)項目前期工程費用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括進行項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費用，具體包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。（4）建筑安裝工程費應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。在項目評估階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、概算指標估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。（6）開發(fā)間接費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)