【正文】 項目指標說 明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機構(gòu)評估起止日期項目投資利潤率項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目財務(wù)內(nèi)部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1．借款人為_____________________2．借款人資信情況評價附：借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財務(wù)情況注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項目其他主要關(guān)系人評價（若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況）附主要關(guān)系人基本情況表（有多個主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：企業(yè)名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財務(wù)情況注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項目相關(guān)人家族樹圖（根據(jù)項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪出項目各方關(guān)系樹形圖）： 文字說明： 三、項目概況和建設(shè)情況評估 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況) （調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準文件） （調(diào)查項目的實際進展情況并對預(yù)計工程進度、銷售計劃進行分析） 、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項目有關(guān)人員的技術(shù)水平） （調(diào)查項目的環(huán)境狀況，并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響） 四、項目市場情況評估（主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進行分析） （根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體） （主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況） （1）供求情況 （2）價格分析 （3）成本分析 （4）項目競爭能力分析 （5）銷售前景分析 五、投資估算與融資方案評估（分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章《不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營管理》的要求進行。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險機構(gòu)辦理保險。 審批參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。通過對上述指標進行分析，得出評估結(jié)論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議）。（1）項目風(fēng)險評估。（5）項目有關(guān)財務(wù)效益指標。（3）項目損益預(yù)測。（1）房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測分析。（3）項目租售情況評估①總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。（3）項目建設(shè)實施進程評估（調(diào)查項目的實際進展情況，并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況，并進行分析）。（2）借款人經(jīng)營情況調(diào)查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓(xùn)。（1）應(yīng)對借款人基本情況、項目建設(shè)情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務(wù)效益、項目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險防范措施及項目的經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益等方面做綜合性論述。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額③質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進行評估。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。②抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。（3）風(fēng)險防范措施評估。重點分析房地產(chǎn)項目貸款是否可以為建設(shè)銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。（1）資金結(jié)算量評估。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測項目的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險能力?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。（15）利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。①對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。①投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100％②銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入100％③財務(wù)凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。（11）《項目全部投資現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。②自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。（7）運營費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。（5）開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。5. 財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標，考核項目的盈利能力。評估預(yù)租售收入，要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關(guān)系人對項目投入的資本金。（12）不可預(yù)見費應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％一7％估算。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。（7）管理費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。（4）建筑安裝工程費應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。④項目競爭能力分析。②價格分析。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預(yù)計竣工時間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說明預(yù)（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。（2）項目建設(shè)的基本情況評估。應(yīng)評價借款人主營業(yè)務(wù)開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力?！≠J前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔(dān)保評價三部分內(nèi)容。 初步審查 參照第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，并重點審查以下幾項內(nèi)容： ；；。 受理 提交材料借款人除提交第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)提交下列材料：；，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設(shè)計以及批準文件、項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程開工許可證》。 貸款項目條件，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質(zhì)性開發(fā)；；；、公共設(shè)施建設(shè)配套，項目建成后，能及時投入正常使用；%；單位職工集資建房，集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購房款須達到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。：（1）所在城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽。 對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房的企（事）業(yè)法人。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。：（1）經(jīng)主管機關(guān)核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實行獨