【正文】 項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō) 明借款人名稱借款人客戶評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過(guò)審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項(xiàng)目名稱評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估起止日期項(xiàng)目投資利潤(rùn)率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（一）借款人評(píng)價(jià)1．借款人為_(kāi)____________________2．借款人資信情況評(píng)價(jià)附：借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項(xiàng)目其他主要關(guān)系人評(píng)價(jià)（若借款人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，應(yīng)對(duì)借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況）附主要關(guān)系人基本情況表（有多個(gè)主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：企業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項(xiàng)目相關(guān)人家族樹(shù)圖（根據(jù)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪出項(xiàng)目各方關(guān)系樹(shù)形圖）： 文字說(shuō)明： 三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 (說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r) （調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件） （調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃進(jìn)行分析） 、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與本項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平） （調(diào)查項(xiàng)目的環(huán)境狀況，并分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響） 四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估（主要分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行分析） （根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體） （主要分析項(xiàng)目采取租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況） （1）供求情況 （2）價(jià)格分析 （3）成本分析 （4）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 （5）銷售前景分析 五、投資估算與融資方案評(píng)估（分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。 不良貸款管理參照本手冊(cè)第三篇第七章《不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》的要求進(jìn)行。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理保險(xiǎn)。 審批參照本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。通過(guò)對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得出評(píng)估結(jié)論與貸款建議（對(duì)貸款與否及貸款金額、期限、還款計(jì)劃提出具體建議）。（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。（5）項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。（3）項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析。（3）項(xiàng)目租售情況評(píng)估①總體供求情況(分析項(xiàng)目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。（3）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，并對(duì)工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）。（2）借款人經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析借款人近三年來(lái)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情況（介紹借款人開(kāi)發(fā)的主要業(yè)績(jī)及主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況），逐個(gè)分析項(xiàng)目銷售及資金回籠情況及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。（1）應(yīng)對(duì)借款人基本情況、項(xiàng)目建設(shè)情況、市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源籌措、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。抵押率的計(jì)算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計(jì)貸款抵押率= 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額③質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有堅(jiān)固耐用、容易變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值部分再作抵押。②抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估審查。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常，有無(wú)重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。（3）風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估。重點(diǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款是否可以為建設(shè)銀行帶來(lái)個(gè)人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源，是否可以通過(guò)貸款置換減少我行對(duì)建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資的不良貸款。（1）資金結(jié)算量評(píng)估。評(píng)估中須根據(jù)項(xiàng)目具體情況，對(duì)敏感性因素如租售價(jià)格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、出租率、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資等。（15）利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的利息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款利息的能力作出判斷。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來(lái)可具備的現(xiàn)金流量，及項(xiàng)目建成后可新增的現(xiàn)金流量。①對(duì)于除本貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目的借款人，單純以本貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)；對(duì)新建項(xiàng)目外借款人有在建項(xiàng)目，除了測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來(lái)源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》，計(jì)算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)。①投資利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資100％②銷售利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目年均銷售收入的比率，計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均銷售收入100％③財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，指將項(xiàng)目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時(shí)點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。（11）《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。②自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入。（7）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。通過(guò)對(duì)租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行修正。5. 財(cái)務(wù)效益評(píng)估財(cái)務(wù)效益評(píng)估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定，測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)，考核項(xiàng)目的盈利能力。評(píng)估預(yù)租售收入，要根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃以及項(xiàng)目租售計(jì)劃，在對(duì)附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價(jià)格、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（1）項(xiàng)目自有資金為借款人/項(xiàng)目發(fā)起人、其他關(guān)系人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金。（12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％一7％估算。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（7）管理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項(xiàng)目成本費(fèi)用，填列《項(xiàng)目總投資估算表》和《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。4. 項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，出租、自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營(yíng)資金。④項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析。②價(jià)格分析。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性；針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評(píng)估項(xiàng)目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。3. 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、銷售前景作出判斷。對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目要掌握其開(kāi)、竣工時(shí)間及進(jìn)度安排；對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目要說(shuō)明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，未到位資金及原因，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說(shuō)明預(yù)（銷）售情況；對(duì)調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說(shuō)明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、成本、銷售情況的影響。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%，考察項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間原材料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)狻⒐岬葪l件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。（2）項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評(píng)估。應(yīng)評(píng)價(jià)借款人主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，近三年開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項(xiàng)目、在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)進(jìn)度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績(jī)，在同行業(yè)中所處的競(jìng)爭(zhēng)地位及競(jìng)爭(zhēng)能力?！≠J前調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的調(diào)查評(píng)價(jià)包括客戶信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、擔(dān)保評(píng)價(jià)三部分內(nèi)容。 初步審查 參照第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，并重點(diǎn)審查以下幾項(xiàng)內(nèi)容： ；；。 受理 提交材料借款人除提交第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)提交下列材料：；，主要包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。 貸款項(xiàng)目條件，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好；，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)；；；、公共設(shè)施建設(shè)配套，項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用；%；單位職工集資建房，集資額達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購(gòu)房款須達(dá)到20%，并已存入貸款行專戶；對(duì)單幅土地的土地儲(chǔ)備貸款金額最高不超過(guò)該幅土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備及出讓前期工作成本的80%或者土地評(píng)估價(jià)值的70%（以兩者較低額為準(zhǔn)）。：（1）所在城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，財(cái)政狀況良好，具有良好的政府信譽(yù)。 對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按貸款用途分為住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開(kāi)發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。：（1）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實(shí)行獨(dú)