【正文】 所需資金總量、分年度用款計劃、資金籌措方式及所確定的到位時間安排，對項目建設所需資金來源中的各類資金來源進行綜合評估，并填列《投資計劃與資金籌措表》）六、財務基礎數(shù)據(jù)的確定，經(jīng)營期__年。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進行。 撰寫調(diào)查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評價報告。（2）項目資金來源評估。（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎設施及物業(yè)配套的計劃和進度等情況進行分析）。（3）應對貸款項目提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設定質(zhì)押的證明。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設定抵押的證明。①保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。（2）相關(guān)效益評估。（1）盈虧平衡點分析。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。④財務內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： IRR 財務內(nèi)部收益率（14）貸款償還能力分析，應計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標，分析判斷項目的貸款償還能力。分析審查確定收款方式是否應考慮了房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（8）修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。（4）經(jīng)營成本與費用估算。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。（2）房地產(chǎn)項目前期工程費用應包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。⑤項目銷售前景分析。（4）房地產(chǎn)市場狀況評估，應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎上進行，具體內(nèi)容包括：①供求狀況分析。要調(diào)查項目工程建設的招投標方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。（3）項目建設條件評估。 業(yè)務評價對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應進行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目，可進行簡要項目評估。，還應提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設工程合同；，還應提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機構(gòu)制定的年度計劃，并持有相應地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機構(gòu)自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設施建設，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，實行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應經(jīng)當?shù)卣?，能夠根?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述作者：日期：第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 概述 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機制較健全，財產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。如已獲得《商品房屋銷（預）售許可證》等文件，也應同時提供；、資料；；，還應提供經(jīng)有權(quán)部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。 客戶信用評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點的基礎上，參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評級》的相關(guān)規(guī)定辦理。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（5）項目建設的設計、施工、監(jiān)理情況評估。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。要分析和評價項目在地段、設計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設施、建設進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。（1）房地產(chǎn)項目土地費用應該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。（8）財務費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。對項目資金來源的評估，應對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證。（3）銀行貸款是指借款人/項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。（3）項目計算期包括項目建設期和經(jīng)營期，確定項目計算期應充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應以及項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。主要包括：管理費用、銷售費用等。在進行自營收入估算審查時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。計算公式為： ｎ－－計算期；r－－折現(xiàn)率，取建設銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點； －－第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。各類債務負擔包括此筆貸款本息、原有債務本息或其他可能承擔的債務本息負擔。在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施。應分析借款人或項目在建設銀行開立基本結(jié)算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結(jié)算量。應對借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風險。對抵押人的主體資格進行評估。對出質(zhì)人的主體資格進行評估。（2）應對貸款項目當前存在的有關(guān)問題進行闡述，并提出建議及解決措施。（4）項目的設計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對本項目設計水平、施工質(zhì)量等做出分析預測）。分析項目總投資及構(gòu)成投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理，并測算各項費用,列表說明估算依據(jù)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點。 擔保評價參照本手冊第三篇第三章《信貸擔?！返姆椒?、要求、內(nèi)容對客戶提出的擔保人和擔保物進行調(diào)查和評價。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應逐年向保險公司辦理房屋意外災害保險。并測算各項費用）（1）土地費用 （2）前期工程費 （3）基礎設施建設費 （4）建筑安裝工程費 （5）公共配套設施建設費 （6）開發(fā)間接費用 （7）管理費用 （8）財務費用 （9）銷售費用 （10）開發(fā)期稅費 （11）其他費用 （12）不可預見費 （13）經(jīng)營資金 經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項目總投資為__萬元，其中：開發(fā)建設投資__萬元，經(jīng)營資金__萬元。N1項目總投資　　　　　　開發(fā)建設投資　　　　　　經(jīng)營資金　　　　　　2資金籌措　　　　　　資本金　　　　　　預售收入　　　　　　預租收入　　　　　　其他收入　　　　　　借貸資金　　　　　　評估表3開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬元序號項目名稱住宅寫字樓商鋪其他合計出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租自營1土地費用　　　　　　　　　　　　　2前期工程費用　　　　　　　　　　　　　3基礎設施建設費　　　　　　　　　　　　　4建筑安裝工程費　　　　　　　　　　　　　5公共配套設施建設費　　　　　　　　　　　　　6開發(fā)間接費　　　　　　　　　　　　　7管理費用　　　　　　　　　　　　　8財務費用　　　　　　　　　　　　　9銷售費用　　　　　　　　　　　　　10開發(fā)期稅費　　　　　　　　　　　　　11其他費用　　　　　　　　　　　　　12不可預見費　　　　　　　　　　　　　　合計　　　　　　　　　　　　　評估表4開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表 單位：萬元序號產(chǎn) 品 名 稱開發(fā)產(chǎn)品成本12….N分攤比例分攤成本分攤比例分攤成本….分攤比例分攤成本一出售產(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　二出租產(chǎn)