【正文】 所需資金總量、分年度用款計(jì)劃、資金籌措方式及所確定的到位時(shí)間安排，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進(jìn)行綜合評(píng)估，并填列《投資計(jì)劃與資金籌措表》）六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定，經(jīng)營期__年。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進(jìn)行。 撰寫調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告信貸人員根據(jù)對(duì)借款人調(diào)查評(píng)估結(jié)果撰寫調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告。（2）項(xiàng)目資金來源評(píng)估。（1）項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)估（主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項(xiàng)目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計(jì)劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）。（3）應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。主要審查出質(zhì)人是否是依法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。①保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。（2）相關(guān)效益評(píng)估。（1）盈虧平衡點(diǎn)分析。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時(shí)，須關(guān)注借款人償還目前已有負(fù)債的能力；充分考慮信貸項(xiàng)目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。④財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利水平，計(jì)算公式為： IRR 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（14）貸款償還能力分析，應(yīng)計(jì)算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標(biāo)，分析判斷項(xiàng)目的貸款償還能力。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（8）修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。（4）經(jīng)營成本與費(fèi)用估算。評(píng)估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。⑤項(xiàng)目銷售前景分析。（4）房地產(chǎn)市場狀況評(píng)估，應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：①供求狀況分析。要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績。（3）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估。 業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項(xiàng)目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目，可進(jìn)行簡要項(xiàng)目評(píng)估。，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同；，還應(yīng)提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對(duì)所轄城區(qū)土地一級(jí)市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，列入政府土地儲(chǔ)備決策機(jī)構(gòu)制定的年度計(jì)劃，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲(chǔ)備和出讓前期工作的批文，具有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身資金總體安排計(jì)劃；所收購、儲(chǔ)備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲(chǔ)備和出讓前期工作等經(jīng)營活動(dòng)符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲(chǔ)備和出讓前期工作業(yè)務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，?shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲(chǔ)備中心應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卣猓軌蚋鶕?jù)土地儲(chǔ)備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或?qū)Ｓ没?。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述作者：日期：第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 概述 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級(jí)開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)制較健全，財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬登記等行為規(guī)范。如已獲得《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》等文件，也應(yīng)同時(shí)提供；、資料；；，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的可用于還款的其他資金來源證明。 客戶信用評(píng)級(jí)在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評(píng)級(jí)》的相關(guān)規(guī)定辦理。要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計(jì)劃開工和竣工時(shí)間、開發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（5）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評(píng)估：要通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。要分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，綜合得出項(xiàng)目在市場上的競爭能力。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)項(xiàng)目資金來源的評(píng)估，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。（3）銀行貸款是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。（3）項(xiàng)目計(jì)算期包括項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項(xiàng)目計(jì)算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實(shí)力，考核承擔(dān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項(xiàng)目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。在進(jìn)行自營收入估算審查時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。計(jì)算公式為： ｎ－－計(jì)算期；r－－折現(xiàn)率，取建設(shè)銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百分點(diǎn)； －－第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項(xiàng)目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施。應(yīng)分析借款人或項(xiàng)目在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結(jié)算量。應(yīng)對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項(xiàng)目貸款具有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。（2）應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。（4）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測）。分析項(xiàng)目總投資及構(gòu)成投資估算有無漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理，并測算各項(xiàng)費(fèi)用,列表說明估算依據(jù)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計(jì)算得出項(xiàng)目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點(diǎn)。 擔(dān)保評(píng)價(jià)參照本手冊第三篇第三章《信貸擔(dān)?！返姆椒?、要求、內(nèi)容對(duì)客戶提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險(xiǎn)公司辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)。并測算各項(xiàng)費(fèi)用）（1）土地費(fèi)用 （2）前期工程費(fèi) （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （4）建筑安裝工程費(fèi) （5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi)用 （7）管理費(fèi)用 （8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （9）銷售費(fèi)用 （10）開發(fā)期稅費(fèi) （11）其他費(fèi)用 （12）不可預(yù)見費(fèi) （13）經(jīng)營資金 經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為__萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資__萬元，經(jīng)營資金__萬元。N1項(xiàng)目總投資　　　　　　開發(fā)建設(shè)投資　　　　　　經(jīng)營資金　　　　　　2資金籌措　　　　　　資本金　　　　　　預(yù)售收入　　　　　　預(yù)租收入　　　　　　其他收入　　　　　　借貸資金　　　　　　評(píng)估表3開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅寫字樓商鋪其他合計(jì)出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租自營1土地費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　2前期工程費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　4建筑安裝工程費(fèi)　　　　　　　　　　　　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　6開發(fā)間接費(fèi)　　　　　　　　　　　　　7管理費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　8財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　9銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　10開發(fā)期稅費(fèi)　　　　　　　　　　　　　11其他費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　12不可預(yù)見費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　合計(jì)　　　　　　　　　　　　　評(píng)估表4開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚? 單位：萬元序號(hào)產(chǎn) 品 名 稱開發(fā)產(chǎn)品成本12….N分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀尽?分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽怀鍪郛a(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　二出租產(chǎn)