【正文】 （在基本方案的基礎上，根據預測，選定各敏感性因素的變化值，計算新的各項指標值的結果，并填列《項目敏感性分析表》）由上表可知：九、銀行效益與風險防范措施評估進行項目評估時，我行提出如下業(yè)務合作要求：對方答復：根據推算，我們認為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關情況有： 綜上，銀行效益水平： 項目的擔保方式為： （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進行分析，對抵押、質押財產及其權屬按規(guī)定進行評價）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價評估機構基準日抵押率質押財產描述： 質押財產情況表：質押財產名稱出質人種類估價評估機構基準日質押率保證人情況（保證方式）： 保證人財務狀況及指標 單位：萬元科目/年份資產總額流動資產負債總額流動負債所有者權益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產負債率流動比率速動比率資產報酬率負債與有形凈資產比率銷售毛利率銷售利潤率現(xiàn)金凈流量分析： （須詳細列出客戶與重要關系人在我行的全部貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。4. 必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設工程保險。根據項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運用表。④銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經驗及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：④銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學合理的判斷（要致意經濟適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎上列表逐年測算項目租售收入）。（2）項目建設條件（調查項目建設是取得政府有關部門的批準文件的名稱和時間及主要內容，明確土地使用權的獲取方式（如協(xié)議轉讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來源）。在此基礎上，計算質押率，并判斷其是否合理，審查質押率是否考慮了各類質押擔保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質押財產，其質押率是否偏高。在此基礎上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務的能力。③項目建設中和建成后建設銀行的結算業(yè)務增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結算業(yè)務增長。銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結算情況及帶給銀行的相關效益。房地產項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。③企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經營收入一經營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經營稅金及附加一土地增值稅 經營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經營成本＝土地轉讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經營成本（13）盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因導致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。對于分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經營成本。（2）房地產項目經營方案的審查，審查的內容應包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經營計劃)是否符合政府有關房地產租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結合；房地產項目經營計劃中是否包括擬租售的房地產類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內容；經營房地產的類型和相應的數(shù)量，是否在房地產項目可供經營的房地產類型、數(shù)量的基礎上確定，并考慮了經營期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設的和潛在的競爭項目對房地產項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。（2）預租售收入應包括房地產產品的預期銷售收入、租金收入和土地轉讓收入等。（11）其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。（6）開發(fā)間接費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。進行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構成比例合理與否。要分析同類房地產開發(fā)和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。（2）項目市場定位評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計及批復、取得《建設工程開工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。2. 項目概況和建設情況評估（1）項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。 操作程序房地產開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。：（1）經主管機關核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實行獨立核算，有健全的管理機構；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。 對象房地產開發(fā)貸款的對象為經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經濟適用住房的企（事）業(yè)法人。 貸款項目條件，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā)；；；、公共設施建設配套，項目建成后，能及時投入正常使用；%；單位職工集資建房，集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預訂，預付購房款須達到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。 初步審查 參照第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》，并重點審查以下幾項內容： ；；。應評價借款人主營業(yè)務開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關優(yōu)惠政策。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調查評估人員通過對房地產投資環(huán)境、項目市場定位、房地產經營方式的分析，通過市場調查與預測，對房地產貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。②價格分析。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產項目總投資主要包括開發(fā)建設投資，出租、自營的房地產項目還要包括經營資金。（4）建筑安裝工程費應包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關系人對項目投入的資本金。5. 財務效益評估財務效益評估應在進行基礎財務數(shù)據測算與分析的基礎上，根據國家現(xiàn)行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力。（5）開發(fā)產品成本是指房地產項目產品建成時，投放于某項房地產產品的開發(fā)建設投資。房地產項目的收入應包括房地產產品的銷售收入、租金收入和自營收入。（11）《項目全部投資現(xiàn)金流量表》應反映房地產項目開發(fā)經營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產項目財務盈利能力分析。①對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。（15）利息保障倍數(shù)，應作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。評估中須根據項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務效益的最敏感因素，預測項目的潛在風險和抗風險能力。重點分析房地產項目貸款是否可以為建設銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。主要審查保證人是否符合擔保法的有關規(guī)定，是否經國家工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經營活動是否正常，有無重大債權、債務糾紛等。主要審查抵押物是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設定抵押的價值部分再作抵押。主要審查質押財產是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否屬于可質押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權利證明文件是否真實、合法、有效。（2）借款人經營情況調查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經營的經驗和教訓。（3）項目租售情況評估①總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。（3）項目損益預測。（1）項目風險評估。 審批參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》。 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章《不良信貸資產經營管理》的要求進行。計算生產經營期內企業(yè)各年盈利情況，并據此填列《損益表》。N一經營收入　　　　　　1銷售收入　　　　　　住宅　　　　　　寫字樓　　　　　　商鋪　　　　　　其他　　　　　　2租金收入　　　　　　住宅　　　　　　寫字樓　　　　　　商鋪　　　　　　其他　　　　　　3自營收入　　　　　　住宅　　　　　　寫字樓　　　　　　商鋪　　　　　　其他　　　　　　二經營稅金及附加　　　　　　1營業(yè)稅　　　　　　2城市建設維護稅　　　　　　3教育費附加　　　　　　　　　　　　　　評估表6項 目 損 益 表 單位：萬元序號項 目 名 稱123（并據此填列《項目總投資估算表》）簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資__萬元，其中自有資金 萬元，預租售收入__萬元，銀行貸款__萬元，其它資金來源 萬元，此次申請建行貸款__萬元，：自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關人對項目投入的資本金，具體）包括： 預租售收入包括： 銀行貸款包括： 其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金） 利用外資情況和方式 投資估算及融資方案尚存的主要問題 （根據項目