【正文】 取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓辦理建設用地規(guī)劃許可證辦理建設用地委托釘樁辦理國有土地使用權出讓申請主管部門實地勘察土地估價報告的預審委托地價評估辦理核定地價手續(xù)辦理土地出讓審批簽訂國有土地使用權出讓合同領取臨時國有土地使用證1領取正式國有土地使用證1國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥1國有土地使用權劃撥用地申請1主管部門現(xiàn)場勘察1劃撥用地申請的審核、報批1取得劃撥用地批準三、集體土地的征用1征用集體土地用地申請1到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案1簽訂征地協(xié)議簽訂補償安置協(xié)議2確定勞動力安置方案2區(qū)(縣)房地局審核各項協(xié)議2市政府下文征地2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費2辦理批地文件、批地圖2辦理凍結戶口2調查戶口核實勞動力2辦理農轉工工作2辦理農轉居工作辦理超轉人員安置工作3地上物作價補償工作3征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費地價款(土地出讓金)資金占用費滯納金土地使用費外商投資企業(yè)土地使用費防洪工程建設維護管理費土地閑置費土地權屬調查、地籍測繪費城鎮(zhèn)土地使用稅地價評估費1出讓土地預訂金1征地管理費1土地補償費1青苗及樹木補償費1地上物補償費1勞動力安置費1超轉人員安置費1新菜田開發(fā)建設基金1耕地占用稅第五步 閱 前期管理費用的收取。 時間、地點，所交單位門牌；按揭辦理。廣告效果測定與監(jiān)控 看樓通道裝飾風格建議裝修方向建議推廣費用預計銷售額動態(tài)測算營銷戰(zhàn)略與主線策略3）、項目劣勢分析4）、項目機會利用5）、市場威脅與困難點項目競爭力評估1）、地段價值與發(fā)展評估2）、項目差異性支撐力評估3）、消費者選擇性標準評估4）、項目綜合競爭力評估目標市場定位與消費者需求研究規(guī)定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準備；施工材料和施工設備的準備；臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；組織圖紙會審、設計交底；編制工程進度計劃；1設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調；第四章：項目銷售階段一、領取《預售許可證》商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。目前，施工企業(yè)資質登記標準按1989年建設部《施工企業(yè)資質等級標準》執(zhí)行。 21）中標通知書及中標公示證明 14）開標會簽到表 6）資格預審文件招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。招標條件：1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規(guī)劃許可證，并辦理建設用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；2）建設工程全過程監(jiān)理招標，應當完成立項審批手續(xù)；建設工程施工階段監(jiān)理招標，應當完成勘察和設計工作；3）施工招標，應當完成立項審批手續(xù)，建設資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應當實行建設監(jiān)理的工程已簽訂建設監(jiān)理合同；4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。開標工作內容 ：（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；（二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；（四）設有標底的公布標底；（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。（二）投標文件的內容投標函；施工組織設計或者施工方案；投標報價；招標文件要求提供的其他材料。報建信息管理：（1）、建設局核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內）；（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設用地證明和規(guī)劃審批文件等。房地產項目開發(fā)流程全過程（三）四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。開發(fā)商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉用手續(xù)，取得《建設用地批準書》。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。第二章：前期準備階段一、 獲取土地使用權。3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。(10)結論及建議。(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置。 從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段(3)市場分析和建設規(guī)模的確定?？尚行匝芯砍蓡T知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式：1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3）轉讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。(5) 用地者填寫投標書送達指定方進行投標。(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。）7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。2）申辦建設用地規(guī)劃城市建設用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。項目報建總流程：工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》