【正文】 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額1土地出讓金各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。 三是即使租房人不買房，開(kāi)發(fā)商的房子也沒(méi)有閑置，昔日的包袱變成了財(cái)富。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。4會(huì)所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。4住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。 3高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 3磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排２４到２８戶。 ，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。2別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 1住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 1其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 層高 層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；2 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售； 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書； 與購(gòu)房者簽訂買賣契約；簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3） 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段第六步 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；出施工圖；1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見(jiàn)表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記。 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi)； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金； 1勞動(dòng)力安置費(fèi)； 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)； 1征地管理費(fèi)； 土地閑置費(fèi)； 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)； 滯納金； 地價(jià)款（土地出讓金）； 辦理批地文件、批地圖； 市政府下文征地； 確定勞動(dòng)力安置方案； 簽訂征地協(xié)議； 征用集體土地用地申請(qǐng)； 五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介 1第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項(xiàng) 取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 10第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段 10第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 10第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 11第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 11第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段 12第六步 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項(xiàng) 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第六章 銷售經(jīng)營(yíng)階段 15第七步 銷售經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 16第七項(xiàng) 銷售經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi) 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 17附錄： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價(jià)格類 20第三節(jié) 實(shí)務(wù)類 22第四節(jié) 管理政策類 3047 / 48第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。建筑施工階段建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書； 送審合資或合作合同、章程； 辦理企業(yè)登記。土地相關(guān)術(shù)語(yǔ)：一、 生地：指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。六、 征用土地：指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)； 地價(jià)評(píng)估費(fèi)； 辦理拆遷申請(qǐng)； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 辦理戶口凍結(jié)； 確定拆遷安置方案； 召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置； 1拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理； 搬家補(bǔ)助費(fèi)； 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程： 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)準(zhǔn)備；招標(biāo)通告；編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；編制招標(biāo)工程標(biāo)底；標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)；投標(biāo)單位資格審批；編制投標(biāo)書并送達(dá)；召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)；1召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)；1評(píng)標(biāo)、決標(biāo)；1發(fā)中標(biāo)通知書；1簽訂工程承包合同；1工程承包合同的審查。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）教育費(fèi)附加；印花稅； 土地增值稅；個(gè)人所得稅；城市房地產(chǎn)稅；1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)；1房屋買賣登記費(fèi)；1房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)；1 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 套內(nèi)面積 俗稱地磚面積。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 基價(jià) 　　基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的