【正文】 土地增值額＝轉讓房地產收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額1土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。（交易手續(xù)費經濟適用房減半）商品房驗收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。4會所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。4住宅配套設施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設施。 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。 3高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 3磚混住宅 磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。商品房的結構房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。2單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。 ，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。2別墅 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 1住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 1其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。 進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。此外，法律對預付款的使用有嚴格規(guī)定，當事人不得任意在合同往來中預付款項，而對定金則無此限制。一般情況下，交付訂金的視作交預付款。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。均價一般不是銷售價，但也有例外。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；第八項 物業(yè)管理階段的相關稅費 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費；2 委托中介代理機構進行銷售； 與購房者簽訂認購書； 與購房者簽訂買賣契約；簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議； 有建設工程規(guī)劃許可證；（3） 第五章 項目建設階段第六步 項目開工、建設、竣工階段流程一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作：領取房地產開發(fā)項目手冊；項目轉入正式計劃；交納煤氣（天然氣）廠建設費；交納自來水廠建設費；交納污水處理廠建設費；交納供熱廠建設費；交納供電貼費及電源建設集資費；土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)；設計單位出報批圖；出施工圖；1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；1領取開工審批表，辦理開工登記。 第四項 立項和可行性研究階段的相關稅費 可行性研究費； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 另外，加油站、加氣站用地為二十年。它反映一宗地的基本情況。表一、土地使用權取得方式土地獲得方式內 容土地使用權出讓指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。1 預售由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地?！拔遄C”中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》都是在這個階段取得的。房地產開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務，融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進行項目投資的詳細可研測量，編制可研報告 舊城改造到區(qū)地政科結果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結果報市房地局 政府下文批地據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設計人規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證 申請確定規(guī)劃，設計條件單 凍結戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動遷會及拆遷安置委托進行規(guī)劃方案設計單 到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。 第一項 房地產開發(fā)公司設立的相關稅費企業(yè)法人開業(yè)登記費；企業(yè)法人變更登記費；企業(yè)法人年度檢驗費；補、換、領證照費。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。辦理建設用地規(guī)劃許可證； 辦理建設用地委托釘樁； 辦理國有土地使用權出讓申請； 主管部門實地勘察； 土地估價報告的預審； 委托地價評估； 辦理核定地價手續(xù)； 辦理土地出讓審批；簽訂國有土地使用權出讓合同；領取臨時國有土地使用證； 三、集體土地的征用： 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進行拆遷工作； 審批、領取拆遷許可證； 辦理拆遷公告與通知； 暫停辦理相關事項； 簽訂拆遷補償書面協(xié)議； 1發(fā)放運作拆遷補償款； 1移交拆遷檔案資料； 第三項 拆遷安置階段的相關稅費 房屋拆遷補償費； 提前搬家獎勵費； 清理費； 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費； 房屋拆遷管理費； 第五步 規(guī)劃設計和市政配套法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計程序：申報選址定點； 申報規(guī)劃設計條件； 委托作出規(guī)劃設計方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核； 審定規(guī)劃設計方案； 住宅設計方案的專家組審查； 落實環(huán)?！叭龔U”治理方案； 委托環(huán)境影響評價并報批； 建設工程勘察招、投標； 1委托地質勘探； 1委托初步設計； 1申報、審定初步設計。第六項 項目開工、建設、竣工階段的相關稅費三通一平費；自來水廠建設費；污水處理廠建設費；供熱廠建設費； 煤氣廠