【正文】 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額1土地出讓金各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。 三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒(méi)有閑置，昔日的包袱變成了財(cái)富。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。4會(huì)所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。4住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。 3高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 3磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排２４到２８戶。 ，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。2別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 1住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 1其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 層高 層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；2 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售； 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書； 與購(gòu)房者簽訂買賣契約；簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3） 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；出施工圖；1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi)； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 另外，加油站、加氣站用地為二十年。它反映一宗地的基本情況。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi) 容土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1 預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個(gè)階段取得的。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場(chǎng)、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評(píng)估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)量，編制可研報(bào)告 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局 政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)畫樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件單 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請(qǐng)伐樹許可證了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表、做正式供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電、委托施工。 第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；企業(yè)法人變更登記費(fèi)；企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 辦理建設(shè)用地委托釘樁； 辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)； 主管部門實(shí)地勘察； 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審； 委托地價(jià)評(píng)估； 辦理核定地價(jià)手續(xù)； 辦理土地出讓審批；簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證； 三、集體土地的征用： 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 辦理拆遷公告與通知； 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 1移交拆遷檔案資料； 第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 清理費(fèi)； 對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 房屋拆遷管理費(fèi)； 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：申報(bào)選址定點(diǎn)； 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核； 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 1委托地質(zhì)勘探； 1委托初步設(shè)計(jì)； 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。第六項(xiàng) 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)三通一平費(fèi)；自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；污水處理廠建設(shè)費(fèi)；供熱廠建設(shè)費(fèi)； 煤氣廠