【正文】 規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進(jìn)行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報告 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局 政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件單 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動遷會及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計單 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。 第三章 土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。三、 宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥：國有土地使用權(quán)劃撥用地申請； 主管部門現(xiàn)場勘察； 劃撥用地申請的審核、報批； 取得劃撥用地批準(zhǔn)。辦理凍結(jié)戶口； 1調(diào)查戶口核實勞動力； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作； 1辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作； 1地上物作價補償工作； 1征地結(jié)案。第四步 立項和可行性研究的法律程序 選定項目，簽定合作意向書； 初步確定開發(fā)方案； 申報規(guī)劃要點； 申報、審批項目建議書； 編制項目可行性研究報告； 申報、審批項目可行性研究報告。 第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費工程勘察（測量）費； 工程設(shè)計費； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；竣工檔案保證金； 臨時用地費； 臨時建設(shè)工程費； 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費； 勘察設(shè)計監(jiān)督管理費； 古建園林工程設(shè)計費。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序： 施工場地的“三通一平”； 施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)； 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2） 辦理預(yù)售登記；辦理轉(zhuǎn)讓登記；辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)；1樓宇交付入?。?質(zhì)量保證書和使用說明書；1辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)。房屋租賃登記費；房屋估價手續(xù)費；房地產(chǎn)價格評估費；第七章 物業(yè)管理第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；簽署物業(yè)管理委托合同；居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；安排簽訂管理公約；制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；物業(yè)管理服務(wù)基本要求；物業(yè)管理委員會的設(shè)立。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 1得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 第二節(jié) 價格類均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 起價 　　起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 一次性買斷價 　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。 訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。預(yù)付款收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 1居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 1公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。實際層高要大大低于躍層式住宅。 復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%。 復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有一些不足： ，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。MALL 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價也較高。根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計規(guī)定：46層為多層住宅；710層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。多層房屋一般48層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。但高層房屋也有明顯的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用