【正文】 作； 辦理拆遷申請； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 辦理拆遷公告與通知； 辦理戶口凍結(jié)； 暫停辦理相關(guān)事項； 確定拆遷安置方案； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理； 1移交拆遷檔案資料； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1強(qiáng)制拆遷。第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓： 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 辦理建設(shè)用地委托釘樁； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請； 主管部門實(shí)地勘察； 土地估價報告的預(yù)審； 委托地價評估； 辦理核定地價手續(xù)；辦理土地出讓審批；簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；領(lǐng)取臨時國有土地使用證； 1領(lǐng)取正式國有土地使用證；1國有土地使用權(quán)出讓金的返還。六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。四、 宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。出市政會議紀(jì)要規(guī)劃局審方案提出意見場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書動遷會及拆遷安置規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會修改后送規(guī)委審圖委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計單 進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證建委、物價局下文批價進(jìn)行銷售持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運(yùn)用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會定合同、寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督施工單位同意施工市統(tǒng)計局落實(shí)任務(wù) 市審查局審核資金來源、任務(wù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計；委托施工配電施工建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊驗(yàn)收到自來水業(yè)務(wù)科報裝委托線路設(shè)計、施工及驗(yàn)收到市政監(jiān)建所下水報裝規(guī)劃設(shè)計竣工驗(yàn)收到熱力公司報裝委托線路設(shè)計施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房位置委托設(shè)計到勞動局報建環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備竣工驗(yàn)收到煤氣公司報裝到規(guī)劃科定線路方案設(shè)計查看現(xiàn)場規(guī)劃施工業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項目二次開發(fā)第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：公司設(shè)立準(zhǔn)備； 申請資質(zhì)等級審批； 申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)； 辦理工商注冊登記； 辦理稅務(wù)登記。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 7第二項 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 7第三步 拆遷安置階段的法律程序 8第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 8第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 9第四步 立項和可行性研究的法律程序 9第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 9第五步 規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序 9第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 10第五章 項目建設(shè)階段 10第六步 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程 10第六項 項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 12第六章 銷售經(jīng)營階段 13第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 14第七項 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第七章 物業(yè)管理 15第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 15第八項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 15附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 15第一節(jié) 面積類 15第二節(jié) 價格類 18第三節(jié) 實(shí)務(wù)類 19第四節(jié) 管理政策類 2740 / 40第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立： 申請批準(zhǔn)項目建議書； 辦理企業(yè)名稱登記； 送審合資或合作合同、章程； 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書； 辦理企業(yè)登記。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi) 容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地相關(guān)術(shù)語：一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。它反映一宗地的基本情況。土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥： 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；主管部門現(xiàn)場勘察； 劃撥用地申請的審核、報批； 取得劃撥用地批準(zhǔn)。 第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 搬家補(bǔ)助費(fèi)； 提前搬家獎勵費(fèi)； 臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 清理費(fèi)； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 房屋拆遷管理費(fèi)； 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套相關(guān)程序： 征求主管部門審查意見； 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 報審市政配套方案； 市政各管理部門提出市政配套意見； 市政管線綜合。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序：辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)；建設(shè)工程監(jiān)理；辦理開工統(tǒng)計登記；交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；辦理開工前審計；交納投資方向調(diào)節(jié)稅；領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；報裝施工用水、電、路；協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；協(xié)調(diào)交通管理部門；1交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議；1領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。 第六章 銷售經(jīng)營階段商品房預(yù)售須符合的條件：（1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金