【正文】 權(quán)出讓 2 \. Q$ k1 q, g( H3 p) l G房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。d。 Z8 X9 A( `/ s4）1：2000地形圖2份；0 |! |8 G4 x。 s39。_9 N依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 m4 _* j。 T% d: r4 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ]8 C F9 c7 Z。 Q1 p開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序% s5 r N8 T0 q/ ~2 ~39。 D% ~ L+ {+ A) M ^/ v J% i集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 `+ D, W( c z5 k39。( R0 c0 V。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 Kamp。_( E! C7 e. [。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。~( h. b% ^9 Z39。N C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Zamp。 s4 G0 y( x/ x E二、商品房銷售及按揭辦理+ n R) b9 f R一、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》6 U, Wamp。 W/ J! A E Q確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)。 C1 i( \. F6 n3 }! L施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備/ n3 T. Eamp。 ~% p: u電及通訊線路接通，保證施工需要amp。 a* W。 ? W建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察) e t) s6 y。 E$ P/ z7 \+ c, z0 C: }項(xiàng)目決策階段* E. p6第二章：前期準(zhǔn)備階段 R2 l% Z。房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄 t2 j+ R。 ^0 N3 T! 39。 Z7 Z1 Q五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招標(biāo)( damp。 ]6 f f* Z }0 ]/ T施工場地平整，達(dá)到施工條件4 g39。 |7 a. G4 A施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備2 `9 \1 |+ P1 Hamp。 F0 i% {39。 M5 Kamp。 Y. 0 b1 |( ~第五章：交付使用階段第一章：項(xiàng)目決策階段。 K( X7 [0 Y+ r。 V可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 ( I) 可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。 namp。 |. Z9 e, O1）投資機(jī)會(huì)研究。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 ( C s3 p. R( + N。 }0 e( G4）項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。 X8 j% ] m+ l C可行性研究步驟 % q v3 y% u( T3 L第二章：前期準(zhǔn)備階段amp。W: Q) j8 E) h n/ D. d1 B2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；9 Q1 p9 N y$ u( \。 K4 H+ |出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 t1 J+ |( e0 o7 j. |招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。b4 F1 c6 a拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 g。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 |$ B0 w$ V7 q3 y3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。 8 ?. B. l1 g5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份! z! _ M q ^6）地上附著物權(quán)屬證明；。 S7 e. b9）土地登記委托書。 8 ~。 / q/ O3 + e5 Z（3）征用土地 3 E/ c0 j) H4 l) f(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。 7 _% k! g. P征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。i9 w1 R( w* c2 }招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 amp。 $ t ?3 x0 p$ J/ D N1 _8 I q6 C! P* O(6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 . e7 O6 E u. {amp。 e(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 39。 s) ~$ \+ M/ P! { A(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 7 n( B0 O i( {2 r屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q拆遷方式：9 B1 m, `( l。 H3 [3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 r! l. X, _6 n申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：: a5 N% |amp。 X Z( ^4 ~39。 j H9 Z1 b+ l3 q* c4） 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）。 z, f m0 b. [6） 拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。 4 4 ^% F q7 |5 }( S. w三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)) k0 g。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件/ [2 Y7 U8 G+ r k. U8 X39。. y1 [0 v3 Y N/ R2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃 39。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。2 J1 H39。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：6 U: bC\到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；. K. j S0 / `6 f* H1 I. e 持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。在此階段需要提供的資料為：) L. V `/ l9 J: z( ya\1：2000地形圖1份；7 k/ r/ a* r1 / ]/ w$ K+ Ob\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；9 a! p+ K1 ~+ d%c\建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供23個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）；6 % v. 0 ]3 Ud\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。^ c4 V) `. g6 ga\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； F5 k39。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。 qamp。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。 o s4 W3 _2 t39。 . ^amp。 XD2 y* T5） 變更后的土地使用證；0 ?7 R。 \8） 建筑紅線圖；0 g9 M4 ~39。 o9） 抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；9 | D/ C* f7 b10） 法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。 s. _武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)4 9 x! G+ C3 P4 E39。 y8 Uamp。 `招　標(biāo)　申　請　人 4 b l+ w G! }8 r5 W$ d招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)39。s39。w招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu), W3 Damp。t6 M% L39。 W$ 發(fā)布招標(biāo)公告[武漢市建設(shè)工程交易中心 z9 U3 c! B D. m) $ \$ Uamp。x, `1 G3 y2 I。 j招標(biāo)咨詢及答疑會(huì)$ w8 s39。 y9 E6 k3 T。 M4 ^, N e39。 M3 |M1 F2 i7 H* E招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心: h8 m) I* Pu c8 T: y2 q。 J9 k, m39。 L) {6 |招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心J6 P$ Z3 3 m39。 Ramp。 a N* S: J$ A) D/ {: Q0 U \! Aamp。 i U% ] e0 S, }, o. L. e% T/ s) h39。 |0 x! {1 b! n$ t$ h, [. y招標(biāo)人、中標(biāo)單位　 . n39。9 A/ v+ ~) J4 * M。 F7 L武漢市建設(shè)工程交易中心 n* r* \3 g! _3 A. [39。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。 { Z/ ! X1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。) bamp。 [6 ZX) n, O. _: Y! ?。ㄈ┦┕D設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；0 \) N4 w* K u W8 }3 g/ k?。ㄋ模┵Y金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；。 l: r1 J [ b! ], C日內(nèi)）；! u: u: ?% N7 ]1 i　　 在交易中心媒介上發(fā)布報(bào)建信息； ?6 F5 K r39。 {( ~% _?。ǘ┑礁鲌?zhí)收執(zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；* q. h9 H4 N8 `39。投標(biāo)申請人投標(biāo)報(bào)名. U6 I8 Zamp。 X。f7 C/ `. U W2 v s/ Y　　　　　　投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；: T: ~% j/ B( Q　　　　　　項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；$ G! l x3 \8 h4 m, K r! e　　　　　　業(yè)績及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。a2 | z J0 R　　（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)+ M* 　　　　　按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審3　?。ǘ┩稑?biāo)申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資 a　　　　　預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；, j39。 j W　　　　　，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。^) l2 f0 [+ Q) {8 k9 f　?。ㄈ┩稑?biāo)文件的遞交和接收: Y8 I5 r2 g3 namp?！　　　　?，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。 t E9 U3 d6 N5 ?: W　　　　　 并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。n l% 39。 6 a5 d( c u y組織評標(biāo)委員會(huì)1 B! q9 ~: E+ q$ Ramp。w3 C6 Q O5 H3 |　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上. ~4 ]% T9 E! D5 B: f　　　　　，下午召開的評標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招+ M e投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易39。 Y: c7 Q　　　　　 費(fèi)制收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。 M9 s+ E: Z$ t ?2 P s　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；% v( n, { y　?。ㄎ澹┱袠?biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。 H( Y) Y. C d1 [+ N工作內(nèi)容：amp。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。 R. n9 Y( p, ?( V9 T `! [　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。 B0 Kh　　　 制收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。 E6 Y/ C　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。 M3 a. l6 U t簽訂工程承發(fā)包合同! S L/ Oamp。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。 U6 \: | o6 ^ v招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： 7 I39。 C由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。 。 ^. |6 U9 B2 }, s