【正文】 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）。 j X Z( ^4 ~39。 r! l. X, _6 n申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：: a5 N% |amp。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。 H3 [3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q拆遷方式：9 B1 m, `( l。 7 n( B0 O i( {2 r屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 s) ~$ \+ M/ P! { A(6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 39。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 e(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 . e7 O6 E u. {amp。 q6 C! P* O(6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 N1 _8 I $ t ?3 x0 p$ J/ Di9 w1 R( w* c2 }招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 amp。 $ k% Q2 b2 V。 8 ]+ t! Q9 e4 M+ p5 房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 m6 R. S。 H, Y R) e7 k6 ]7）土地登記申請書；0 B5 W w( % W8 [8）土地登記法人代表證明和身份證明；. F5 t! X. [amp。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；3 ? Samp。 a2 X7 f9 {! g它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。r按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 + {39。z$ ]土地使用權(quán)有償出讓的方式 amp。 w39。y`7 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；amp。 [% E9 O+ f, d G2 W+ G4 W( h j9 ( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 ?1 ~3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。Kamp。_( E! C7 e. [。 I Z0 uamp。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。~( h. b% ^9 Z39。N C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Zamp。 s4 G0 y( x/ x E二、商品房銷售及按揭辦理+ n R) b9 f R一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》6 U, Wamp。 W/ J! A E Q確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗。 C1 i( \. F6 n3 }! L施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備/ n3 T. Eamp。 ~% p: u電及通訊線路接通，保證施工需要amp。 a* W。 ? W建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察) e t) s6 y。 E$ P/ z7 \+ c, z0 C: }項目決策階段* E. p6第二章：前期準(zhǔn)備階段 R2 l% Z。房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄 t2 j+ R。 ^0 N3 T! 39。 Z7 Z1 Q五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招標(biāo)( damp。 ]6 f f* Z }0 ]/ T施工場地平整，達(dá)到施工條件4 g39。 |7 a. G4 A施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備2 `9 \1 |+ P1 Hamp。 F0 i% {39。 M5 Kamp。 Y. 0 b1 |( ~第五章：交付使用階段第一章：項目決策階段。 K( X7 [0 Y+ r。 V可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 ( I) ?6 k。 E可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。 namp。 |. Z9 e, O1）投資機(jī)會研究。 3 `6 w% i+ c7 B Q5 G2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明；39。k h可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究報告。: Y5 _+ S H: V! Y開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式3 O4 Q. ~ \* Y1 ] u1） 通過行政劃撥方式取得；% a, e g3） 轉(zhuǎn)讓取得； Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；! r。 D9 o5 V+ B* G: 6） 通過司法裁決取得；. ]8 S, w% j6 [8 g( p7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 a3 Q2 A。 h0 L。 Q+ C R9 k5 d39。 . D39。 ! j8 }+ l9 L/ N amp。 i9 $ w 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；amp。 u% Famp。 l4 {( }4 j, [土地主管部門 : K39。 ( A q5 ]% J8 C5 H. i39。 v（4）地價評估 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a39。 [0 X4 O( b d+ a3 Y* m(1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。p8 Z w3 o(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 / C4 M/ z39。 W/ O拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 + h5 l0 k8 }0 i: e + q( o3 j, |。 $ \9 C/ x6 Q d2 N u$ k1 l(5) 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 + W3 j) ^+ (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。 Z ] r 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 F5 |5 c8 O% X* w6 M* u5 m8 l+ Z2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。/ f x39。 z0 U Iamp。）, Q B3 7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。 m5 T( S% K。 e開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 1 ~8 p4 O8 I! b! [申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 7 U+ `9 a+ k }. v i% f建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。] O城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。! c4 t+ J) v v申報規(guī)劃要點。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。 [: y% e1） 建設(shè)用地申請；9 }) z( g8 b/ |8 |9 T0 N到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。 o% j9 m+ A1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：( c\施工圖3份及光盤。]8 P: A 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：5 x) r7 p5 G* ?6 l0 p7 ] S4 z( r1） 建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。 C! l L x! s2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：$ O7 i4 N1 d0 r/ _amp。s! Gamp。 h X3 v。T8 f: Y0 v5 \! p3 Z2 |6） 經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本* v ?0 e. \1 e9 s) P9 E8 L2 Z% k 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 |! {39。[ F7 _, R2）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；) T6 B ?3 o) Q. Z7 3）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；39。_0 |。 M0 B8 n( E, I2 W: ]6） （土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；。 X( J四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。z1 u+ B3 \) F項目報建總流程：% D: ramp。 [建　設(shè)　單　位 amp。 H! N: q q% d% d各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 8 p ?。d/ ?2 xamp。 {8 F! E3 v Z m9 ?) C+ d( a7 J招　標(biāo)　申　請　人 Q6 \ x/ Q) R2 L9 I! i39。 G。 Q4 y ? I2 H% N* amp。 W$ ?0 M7 Damp。 n$ J: x39。l. R, b7 g* ^ h% N! g6 o) X* q武漢市建設(shè)工程交易中心$ H Qamp。 j招標(biāo)咨詢及答疑會$ w8 s39。 e: }+ x6 _6 u: p. z zamp。 Y, }/ E L招標(biāo)人　 ( E。 f9 p* ?$ U招標(biāo)人投標(biāo)人　 0 {6 T1 J8 N. Q。 K評標(biāo)委員會、招標(biāo)人　 X4 c+ L( c1 m, d評　　　標(biāo) k! e, f ~$ H ], L9 m, [! v6 s. ~ K評標(biāo)委員會、招標(biāo)人　 1 C6 `0 J4 K8 |/ u1 A。 P/ f9 j招　標(biāo)　人　 0 ?% I ~8 D/ p核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報告。 h2 r0 E( Q: y39。 f$ ~amp。S9 \) P0 \/ c6 K% H A簽訂合同8 P: F j5 M8 S5 N4 J8 K T$ W合同備案管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心。y, E/ C1 M t( Q。v39。 I7 P2 m$ W7 y Y% W+ Q8 P( O, a7 H5 _。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市交易中心進(jìn)行報建。+ l0 a9 R3 R F工程建設(shè)項目報建程序：: L$ {: ?1 h。{2) 按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。 r+ v, `　 建設(shè)項目報建登記+ ] `4 P+ E+ j2 r9 v7 n凡在本市范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，其建筑面積達(dá)到1000m2 的建設(shè)工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴(kuò)建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項目的報建手續(xù)。r h6 F6 J! v* e（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件； 4 k1 ]6 ]. ?: Y2 ?! u報建信息管理：0 C. c39。 t* ]* v0 `6 　填報《武漢市建設(shè)工程一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理 G5 ?。ㄒ?