【正文】 ，包括設(shè)計的局部變更、技術(shù)條件的變更。盡管招標文件已經(jīng)對合同文件內(nèi)容作了明確規(guī)定，而且承包商在投標時也表示愿意遵守，但是通常在簽訂正式合同之前，發(fā)展商和承包商仍需要一個商議階段。如果發(fā)包、承包雙方對合同條款有爭議，應(yīng)由地方主管部門仲裁。10．發(fā)出中標通知書并簽訂承包合同。開標以后要根據(jù)招標文件中規(guī)定的決標原則，對各單位的標書進行評定。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務(wù)，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。主要指招標單位要對申請參加投標的單位進行資格審查，其中包括企業(yè)等級、曾承擔過的工程范圍和社會信譽等。標底編制后并送政府主管招標投標的部門或委托單位審查批準后封存，嚴加保密，一件招標工程只能編制一個標底。招標文件由招標單位或委托咨詢機構(gòu)代編。2．報批招標申請書。4．決標并簽訂合同或協(xié)議。一般而言，發(fā)展商通常是選擇全部包工包料的總價合同方式。一般房地產(chǎn)工程不屬此類。議標方式適用于少數(shù)保密性較強的工程項目。一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是上述類型的工程，所以發(fā)展商較少采用“邀請招標”方式。采用邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招投標工作的效率，節(jié)省時間。邀請招標也稱選擇性招標，是由發(fā)展商或其委托的招標單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的建設(shè)單位發(fā)送招標通知書或招標邀請函，要求其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。需要說明的是，公開招標過程需要經(jīng)歷相當長的一段時間。發(fā)展商若希望調(diào)整價格，只能在評選出中標者后，在議標和簽訂合同時，通過雙方協(xié)商，適當調(diào)整最后的合同價。開標后，各投標人的報價和投標文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標單位負責人在承包商的每份標書上的報價總表上簽字，從此時到授標前任何人不得修改報價。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。對此，1998年建設(shè)部頒布了《關(guān)于進一步加強工程招標投標管理的規(guī)定》。在我國則存在三種形式，即公開招標、邀請招標和議標三種方式。最后需要說明的是，招標投標是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅持自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，誠實守信，講求職業(yè)道德。對于眾多的投標者，發(fā)展商只能按照一定標準，例如技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低等方面選擇中標者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的招投標招標投標的基本概念招標投標是一種生產(chǎn)交易行為，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)總流程第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的招標與投標按照工作的時間順序和工作內(nèi)容，我們可將開發(fā)項目的具體實施階段分為三個有序的部分：即招投標、項目施工過程管理、竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標的，招請若干個建設(shè)單位進行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。為了真正選擇資質(zhì)優(yōu)良的單位承包建設(shè)項目，發(fā)展商在招標之前應(yīng)制定統(tǒng)一的招標文件，以確定統(tǒng)一條件，保證投標者能夠在平等的基礎(chǔ)上競爭。雙方行為不僅受到法律制約，同時還受到法律保護。發(fā)展商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模稅復(fù)雜程度選擇其中某種方式。1．公開招標。公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。公開招標應(yīng)遵循規(guī)定的程序，這個程序?qū)⒃谙挛脑敿殧⑹?。按常?guī)，發(fā)展商公開招標項目應(yīng)投標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。因為發(fā)展商審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標支出費用較多。邀請招標是非公開招標方式的一種。但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了發(fā)展商的選擇余地。3．議標。在房地產(chǎn)開發(fā)中很少出現(xiàn)這種情況。（四）招標機構(gòu)的組織運作當發(fā)展商采用招標方式發(fā)包工程時，需要組織一個招標機構(gòu)，負責招標過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。但對某些高檔物業(yè)，例如星級賓館、高級公寓，其裝飾材料、電梯及其他高檔設(shè)備一般是發(fā)展商自行采購。招標中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標通告或邀請招標函；③編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標單位提出的問題；③接受并妥善保管投標單位的標函，負責為其保密；①開標，審核標書并組織評標；③談判簽訂協(xié)議或合同。招標申請書包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；建設(shè)單位負責組織招標人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)和職稱；資金來源落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件。一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。4．發(fā)布招標公告或招標邀請書。對符合條件的企業(yè)，正式發(fā)出招標邀請書。8．開標。確定中標的主要依據(jù)是價格合理（在標底上下5％左右幅度），能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好，社會信譽高等。招標單位根據(jù)中標決定，向中標單位發(fā)出中標通知書。招標單位或中標單位在簽訂合同后撕毀，對方有權(quán)持履約保證金證明書，向其擔保銀行索兌保證金。通過商議，發(fā)展商可以達到如下目的：第一，通過評審標書，雖然總體上可以接受被授標的投標單位的報價，但還發(fā)現(xiàn)報價中可能仍有某些不夠合理之處，希望通過議標，進一步壓低合同價格。需要特別說明的是，盡管合同形式和合同條款在招標文件中已有明確規(guī)定，但在協(xié)商階段，只要發(fā)展商和承包商能夠達成一致意見，某些局部仍可修改。按照不同的劃分標準，發(fā)展商可采用的發(fā)包合同，具體形式也是不同的。下面逐一說明。在實際中，通常采用的計價方式有以下幾種：（l）固定總價合同。固定總價合同發(fā)包方式，對于發(fā)展商而言，由于操作較為簡單，因而是受歡迎的。針對這種情況，可行的辦法是在固定總價合同中增加一些必要的條款，由發(fā)展商分擔建設(shè)期的部分風險，從而降低承包商的不可預(yù)見費用，使總包價下降。發(fā)展商應(yīng)當對合同簽字日，或投標報價日與實施施工安裝時的材料、設(shè)備和能源成本的差異進行部分或全部補償。當然，這個限制百分比應(yīng)當是由雙方協(xié)商決定，作為發(fā)展商應(yīng)盡量降低該百分地”③延期增價條款。以上三種形式的增價條款，發(fā)展商應(yīng)慎重選擇。（2）固定單價合同。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、鋼結(jié)構(gòu)每噸等等，由承包商逐項填報單價；或者由發(fā)展商先提出單價，再由承包商認可或提出修訂意見后作為報價，經(jīng)雙方磋商后確定承包單價，然后簽訂合同，最后按實際完成的工程數(shù)量，按合同單價結(jié)算工程價款。其報價方式與按分部分項工程單價承包相同。具體的調(diào)整辦法在合同中應(yīng)明確規(guī)定。為了使承發(fā)包雙方都能避免由此帶來的風險，承包方可以按估算的工程量和一定的單價提出總報價，發(fā)展商以總價和單價作為決標依據(jù)，確定中標者并簽訂合同。單價合同中所用單位既包括人工費、材料費、施工安裝費，還包括按一定百分比分攤的管理費和利潤。這種合同方式主要適用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，如邊設(shè)計進施工的緊急工程或較為特殊的開發(fā)項目。這種計算方式由于酬金與實際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵承包商降低成本，對發(fā)展商來說是不利的。這種承包合同方式雖然不能使承包商努力降低成本，但從盡快取得酬金出發(fā)，承包商將盡力縮短工期，這對發(fā)展商早日出售出租開發(fā)物業(yè)是有利的。如果工程完工后，實際成本恰好等于預(yù)期水平，工程造價就是成本加酬金；如果實際成本低于預(yù)期水平，則增加酬金；如果實際成本高于預(yù)期水平，則減少酬金。如果開發(fā)項目較大，則承建單位往往不止一個?？偘褪侵敢粋€建設(shè)項目的全過程或某個階段的全部工作由一個承包商負責組織實施，據(jù)此簽訂的合同稱為總包合同。但最終均需簽訂分包合同。若發(fā)展商工作人員較多且具備此能力，則可由發(fā)展商自行負責，否則可委托一個承包商牽頭去做或聘請專門的項目經(jīng)理來管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，由于開發(fā)項目的性質(zhì)不同，材鏡料供應(yīng)由誰來負責亦是不同的。（2）包工部分包料合同。（3）包工不包料合同。（二）一般合同條款合同文件應(yīng)包括的內(nèi)容在投標文件內(nèi)容中已有說明，此處不再贅述。下面就根據(jù)我國的特點，逐條說明可供發(fā)展商簽訂發(fā)包合同時采用的合同條款。根據(jù)合同規(guī)定，承包人應(yīng)以細心、認真的態(tài)度努力進行施工與維修，提供一切勞務(wù)，包括工作監(jiān)督、材料、施工機械設(shè)備及施工和維修所需要的全部臨時或永久性的其他物品。（4）承包人應(yīng)提交總進度計劃。在工程竣工時，承包人應(yīng)從現(xiàn)場清除、拆除并運出一切施工設(shè)備、剩余材料、垃圾和各項臨時工程，并保持整個現(xiàn)場和工程清潔整齊，使發(fā)展商滿意。建筑工程完工后上述圖紙及文件都應(yīng)交還發(fā)展商。承包人在購買材料與設(shè)備之前應(yīng)按照工程監(jiān)理人員的要求，在制造加工地點、現(xiàn)場或在合同可能規(guī)定的地點進行檢驗。合同中應(yīng)明確規(guī)定開工及竣工時間以及相應(yīng)的工期。如果由于任何種類的額外或附加工程量，或者是由于合同中規(guī)定的原因，以及異常的惡劣氣候條件，其他特殊情況造成竣工期限的拖延，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準并確定該項延長期限，并通知發(fā)展商和承包人。5．變更與增減。這些變更包括：①增加或減少合同中所包括的工作數(shù)量；②削減任何這類工作；③改變?nèi)魏芜@類工作的性質(zhì)或質(zhì)量及種類；④改變工程任何部分的標高、基線、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。6．轉(zhuǎn)讓與分包。分包人可由發(fā)展商指定、推薦，或者由總包人自己選定。當項目驗收后，由發(fā)展商簽發(fā)工程竣工證書。則承包人應(yīng)負責修復(fù)。工程款的支付一般按時間大致劃分為四個階段，即預(yù)付款、工程進度款、最終付款和退還保留金。預(yù)付款亦可用初期動員費替代。作價的藝術(shù)。但在一般工程中較少采用這種方法。（3）突然降價法。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程的管理承擔房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的承包商在與發(fā)展商簽訂了承包合同后，就要按合同要求組織施工，按質(zhì)按量完成工稷項目任務(wù)，對工程質(zhì)量和合同約定承擔責任。在目前的開發(fā)活動中，以上三種形式均存在。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個方面：1．對原材料的檢驗。2．對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。（2）控制混凝土質(zhì)量。（3）對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。在質(zhì)量控制中監(jiān)理機構(gòu)委派的監(jiān)理工程師應(yīng)按合同要求協(xié)助房地產(chǎn)發(fā)展商做好施工現(xiàn)場準備工作，為施工單位提交質(zhì)量合理的施工現(xiàn)場；確認施工單位資質(zhì)；審查確認施工分包單位；做好材料和設(shè)備檢查工作，確認其質(zhì)量；檢查施工機械和機具，保證施工質(zhì)量；審查施工組織設(shè)計；檢查并協(xié)助搞好各項生產(chǎn)環(huán)境、勞動環(huán)境、管理環(huán)境條件；進行質(zhì)量監(jiān)督，行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)，認真做好質(zhì)量簽證工作，行使質(zhì)量否決權(quán)；協(xié)助做好付款控制；組織質(zhì)量協(xié)