【正文】 ，包括設(shè)計(jì)的局部變更、技術(shù)條件的變更。盡管招標(biāo)文件已經(jīng)對(duì)合同文件內(nèi)容作了明確規(guī)定，而且承包商在投標(biāo)時(shí)也表示愿意遵守，但是通常在簽訂正式合同之前，發(fā)展商和承包商仍需要一個(gè)商議階段。如果發(fā)包、承包雙方對(duì)合同條款有爭(zhēng)議，應(yīng)由地方主管部門(mén)仲裁。10．發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)并簽訂承包合同。開(kāi)標(biāo)以后要根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的決標(biāo)原則，對(duì)各單位的標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)定。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。主要指招標(biāo)單位要對(duì)申請(qǐng)參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查，其中包括企業(yè)等級(jí)、曾承擔(dān)過(guò)的工程范圍和社會(huì)信譽(yù)等。標(biāo)底編制后并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門(mén)或委托單位審查批準(zhǔn)后封存，嚴(yán)加保密，一件招標(biāo)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。招標(biāo)文件由招標(biāo)單位或委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)代編。2．報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。4．決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。一般而言，發(fā)展商通常是選擇全部包工包料的總價(jià)合同方式。一般房地產(chǎn)工程不屬此類(lèi)。議標(biāo)方式適用于少數(shù)保密性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不是上述類(lèi)型的工程，所以發(fā)展商較少采用“邀請(qǐng)招標(biāo)”方式。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由于被邀請(qǐng)參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招投標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱(chēng)選擇性招標(biāo)，是由發(fā)展商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的建設(shè)單位發(fā)送招標(biāo)通知書(shū)或招標(biāo)邀請(qǐng)函，要求其參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式。需要說(shuō)明的是，公開(kāi)招標(biāo)過(guò)程需要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。發(fā)展商若希望調(diào)整價(jià)格，只能在評(píng)選出中標(biāo)者后，在議標(biāo)和簽訂合同時(shí)，通過(guò)雙方協(xié)商，適當(dāng)調(diào)整最后的合同價(jià)。開(kāi)標(biāo)后，各投標(biāo)人的報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標(biāo)單位負(fù)責(zé)人在承包商的每份標(biāo)書(shū)上的報(bào)價(jià)總表上簽字，從此時(shí)到授標(biāo)前任何人不得修改報(bào)價(jià)。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。對(duì)此，1998年建設(shè)部頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)工程招標(biāo)投標(biāo)管理的規(guī)定》。在我國(guó)則存在三種形式，即公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)三種方式。最后需要說(shuō)明的是，招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅(jiān)持自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，誠(chéng)實(shí)守信，講求職業(yè)道德。對(duì)于眾多的投標(biāo)者，發(fā)展商只能按照一定標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價(jià)最低等方面選擇中標(biāo)者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)投標(biāo)是一種生產(chǎn)交易行為，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo)按照工作的時(shí)間順序和工作內(nèi)容，我們可將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段分為三個(gè)有序的部分：即招投標(biāo)、項(xiàng)目施工過(guò)程管理、竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。為了真正選擇資質(zhì)優(yōu)良的單位承包建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展商在招標(biāo)之前應(yīng)制定統(tǒng)一的招標(biāo)文件，以確定統(tǒng)一條件，保證投標(biāo)者能夠在平等的基礎(chǔ)上競(jìng)爭(zhēng)。雙方行為不僅受到法律制約，同時(shí)還受到法律保護(hù)。發(fā)展商可依開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模稅復(fù)雜程度選擇其中某種方式。1．公開(kāi)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)遵循規(guī)定的程序，這個(gè)程序?qū)⒃谙挛脑敿?xì)敘述。按常規(guī)，發(fā)展商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)投標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)榘l(fā)展商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書(shū)的工作量比較大，招標(biāo)支出費(fèi)用較多。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。但是這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，這樣也就縮小了發(fā)展商的選擇余地。3．議標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中很少出現(xiàn)這種情況。（四）招標(biāo)機(jī)構(gòu)的組織運(yùn)作當(dāng)發(fā)展商采用招標(biāo)方式發(fā)包工程時(shí)，需要組織一個(gè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。但對(duì)某些高檔物業(yè)，例如星級(jí)賓館、高級(jí)公寓，其裝飾材料、電梯及其他高檔設(shè)備一般是發(fā)展商自行采購(gòu)。招標(biāo)中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)招標(biāo)函；③編制和發(fā)送招標(biāo)文件；③編制標(biāo)底；④審查投標(biāo)者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)單位提出的問(wèn)題；③接受并妥善保管投標(biāo)單位的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密；①開(kāi)標(biāo)，審核標(biāo)書(shū)并組織評(píng)標(biāo)；③談判簽訂協(xié)議或合同。招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、情況、概算；建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織招標(biāo)人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)和職稱(chēng)；資金來(lái)源落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件。一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。4．發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。對(duì)符合條件的企業(yè)，正式發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。8．開(kāi)標(biāo)。確定中標(biāo)的主要依據(jù)是價(jià)格合理（在標(biāo)底上下5％左右幅度），能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟(jì)效益好，社會(huì)信譽(yù)高等。招標(biāo)單位根據(jù)中標(biāo)決定，向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。招標(biāo)單位或中標(biāo)單位在簽訂合同后撕毀，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證明書(shū)，向其擔(dān)保銀行索兌保證金。通過(guò)商議，發(fā)展商可以達(dá)到如下目的：第一，通過(guò)評(píng)審標(biāo)書(shū)，雖然總體上可以接受被授標(biāo)的投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)，但還發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)中可能仍有某些不夠合理之處，希望通過(guò)議標(biāo)，進(jìn)一步壓低合同價(jià)格。需要特別說(shuō)明的是，盡管合同形式和合同條款在招標(biāo)文件中已有明確規(guī)定，但在協(xié)商階段，只要發(fā)展商和承包商能夠達(dá)成一致意見(jiàn)，某些局部仍可修改。按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商可采用的發(fā)包合同，具體形式也是不同的。下面逐一說(shuō)明。在實(shí)際中，通常采用的計(jì)價(jià)方式有以下幾種：（l）固定總價(jià)合同。固定總價(jià)合同發(fā)包方式，對(duì)于發(fā)展商而言，由于操作較為簡(jiǎn)單，因而是受歡迎的。針對(duì)這種情況，可行的辦法是在固定總價(jià)合同中增加一些必要的條款，由發(fā)展商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險(xiǎn)，從而降低承包商的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，使總包價(jià)下降。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)對(duì)合同簽字日，或投標(biāo)報(bào)價(jià)日與實(shí)施施工安裝時(shí)的材料、設(shè)備和能源成本的差異進(jìn)行部分或全部補(bǔ)償。當(dāng)然，這個(gè)限制百分比應(yīng)當(dāng)是由雙方協(xié)商決定，作為發(fā)展商應(yīng)盡量降低該百分地”③延期增價(jià)條款。以上三種形式的增價(jià)條款，發(fā)展商應(yīng)慎重選擇。（2）固定單價(jià)合同。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、鋼結(jié)構(gòu)每噸等等，由承包商逐項(xiàng)填報(bào)單價(jià)；或者由發(fā)展商先提出單價(jià)，再由承包商認(rèn)可或提出修訂意見(jiàn)后作為報(bào)價(jià)，經(jīng)雙方磋商后確定承包單價(jià)，然后簽訂合同，最后按實(shí)際完成的工程數(shù)量，按合同單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款。其報(bào)價(jià)方式與按分部分項(xiàng)工程單價(jià)承包相同。具體的調(diào)整辦法在合同中應(yīng)明確規(guī)定。為了使承發(fā)包雙方都能避免由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，承包方可以按估算的工程量和一定的單價(jià)提出總報(bào)價(jià)，發(fā)展商以總價(jià)和單價(jià)作為決標(biāo)依據(jù)，確定中標(biāo)者并簽訂合同。單價(jià)合同中所用單位既包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工安裝費(fèi)，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)和利潤(rùn)。這種合同方式主要適用于開(kāi)工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，如邊設(shè)計(jì)進(jìn)施工的緊急工程或較為特殊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種計(jì)算方式由于酬金與實(shí)際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵(lì)承包商降低成本，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)是不利的。這種承包合同方式雖然不能使承包商努力降低成本，但從盡快取得酬金出發(fā)，承包商將盡力縮短工期，這對(duì)發(fā)展商早日出售出租開(kāi)發(fā)物業(yè)是有利的。如果工程完工后，實(shí)際成本恰好等于預(yù)期水平，工程造價(jià)就是成本加酬金；如果實(shí)際成本低于預(yù)期水平，則增加酬金；如果實(shí)際成本高于預(yù)期水平，則減少酬金。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大，則承建單位往往不止一個(gè)?？偘褪侵敢粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程或某個(gè)階段的全部工作由一個(gè)承包商負(fù)責(zé)組織實(shí)施，據(jù)此簽訂的合同稱(chēng)為總包合同。但最終均需簽訂分包合同。若發(fā)展商工作人員較多且具備此能力，則可由發(fā)展商自行負(fù)責(zé)，否則可委托一個(gè)承包商牽頭去做或聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)不同，材鏡料供應(yīng)由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)亦是不同的。（2）包工部分包料合同。（3）包工不包料合同。（二）一般合同條款合同文件應(yīng)包括的內(nèi)容在投標(biāo)文件內(nèi)容中已有說(shuō)明，此處不再贅述。下面就根據(jù)我國(guó)的特點(diǎn)，逐條說(shuō)明可供發(fā)展商簽訂發(fā)包合同時(shí)采用的合同條款。根據(jù)合同規(guī)定，承包人應(yīng)以細(xì)心、認(rèn)真的態(tài)度努力進(jìn)行施工與維修，提供一切勞務(wù)，包括工作監(jiān)督、材料、施工機(jī)械設(shè)備及施工和維修所需要的全部臨時(shí)或永久性的其他物品。（4）承包人應(yīng)提交總進(jìn)度計(jì)劃。在工程竣工時(shí)，承包人應(yīng)從現(xiàn)場(chǎng)清除、拆除并運(yùn)出一切施工設(shè)備、剩余材料、垃圾和各項(xiàng)臨時(shí)工程，并保持整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)和工程清潔整齊，使發(fā)展商滿(mǎn)意。建筑工程完工后上述圖紙及文件都應(yīng)交還發(fā)展商。承包人在購(gòu)買(mǎi)材料與設(shè)備之前應(yīng)按照工程監(jiān)理人員的要求，在制造加工地點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)或在合同可能規(guī)定的地點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)。合同中應(yīng)明確規(guī)定開(kāi)工及竣工時(shí)間以及相應(yīng)的工期。如果由于任何種類(lèi)的額外或附加工程量，或者是由于合同中規(guī)定的原因，以及異常的惡劣氣候條件，其他特殊情況造成竣工期限的拖延，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準(zhǔn)并確定該項(xiàng)延長(zhǎng)期限，并通知發(fā)展商和承包人。5．變更與增減。這些變更包括：①增加或減少合同中所包括的工作數(shù)量；②削減任何這類(lèi)工作；③改變?nèi)魏芜@類(lèi)工作的性質(zhì)或質(zhì)量及種類(lèi)；④改變工程任何部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。6．轉(zhuǎn)讓與分包。分包人可由發(fā)展商指定、推薦，或者由總包人自己選定。當(dāng)項(xiàng)目驗(yàn)收后，由發(fā)展商簽發(fā)工程竣工證書(shū)。則承包人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。工程款的支付一般按時(shí)間大致劃分為四個(gè)階段，即預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款和退還保留金。預(yù)付款亦可用初期動(dòng)員費(fèi)替代。作價(jià)的藝術(shù)。但在一般工程中較少采用這種方法。（3）突然降價(jià)法。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的管理承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)的承包商在與發(fā)展商簽訂了承包合同后，就要按合同要求組織施工，按質(zhì)按量完成工稷項(xiàng)目任務(wù)，對(duì)工程質(zhì)量和合同約定承擔(dān)責(zé)任。在目前的開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，以上三種形式均存在。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個(gè)方面：1．對(duì)原材料的檢驗(yàn)。2．對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。（2）控制混凝土質(zhì)量。（3）對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。在質(zhì)量控制中監(jiān)理機(jī)構(gòu)委派的監(jiān)理工程師應(yīng)按合同要求協(xié)助房地產(chǎn)發(fā)展商做好施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，為施工單位提交質(zhì)量合理的施工現(xiàn)場(chǎng)；確認(rèn)施工單位資質(zhì)；審查確認(rèn)施工分包單位；做好材料和設(shè)備檢查工作，確認(rèn)其質(zhì)量；檢查施工機(jī)械和機(jī)具，保證施工質(zhì)量；審查施工組織設(shè)計(jì)；檢查并協(xié)助搞好各項(xiàng)生產(chǎn)環(huán)境、勞動(dòng)環(huán)境、管理環(huán)境條件；進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)，認(rèn)真做好質(zhì)量簽證工作，行使質(zhì)量否決權(quán)；協(xié)助做好付款控制；組織質(zhì)量協(xié)