【正文】 作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會(huì)，我們期待大家批評(píng)及建議性反饋，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出貢獻(xiàn)的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日41 / 41一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作（一）土地獲取 取得方式1) 行政劃撥2) 協(xié)議出讓3) 招標(biāo)拍賣(mài)（掛牌、投標(biāo)兩類(lèi)）4) 轉(zhuǎn)讓 細(xì)節(jié)闡述1) 前期資料準(zhǔn)備a) 招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；b) 現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料；c) 前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類(lèi)似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售情況，潛在目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查分析；d) 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書(shū)；1) 前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析）一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)：地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用期望利潤(rùn)（二）立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)，同時(shí)選定各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。2. 初步投資估算即投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議書(shū)階段、初步可行性研究階段的投資估算。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20％左右）3. 詳細(xì)投資估算（可行性研究階段）主要是進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證階段，要評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案，對(duì)項(xiàng)目的可行性提出結(jié)論性意見(jiàn)。在此過(guò)程中要盡量達(dá)到不超初步概算的要求，嚴(yán)格控制工程成本。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第三證）。8) 如投資方（項(xiàng)目控股方）是國(guó)有資產(chǎn)，建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。d) 物理試驗(yàn)成果報(bào)告是否齊全、準(zhǔn)確。充分發(fā)揮工程項(xiàng)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。b) 工藝及技術(shù)水平項(xiàng)目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。 采光、環(huán)境252。安全度、可靠性、抗震、抗風(fēng)是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。D. 通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)方案主要審核通風(fēng)、空調(diào)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通風(fēng)、空調(diào)方案的選擇；通風(fēng)管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿(mǎn)足規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟(jì)。G. 消防工程設(shè)計(jì)方案主要審核消防設(shè)計(jì)方案是否符合消防規(guī)范，在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下選擇比較經(jīng)濟(jì)的方案。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。c) 有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的審核。c) 本工程與當(dāng)?shù)厮?、電、交通公共服?wù)設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否吻合、協(xié)調(diào)。g) 公用配套設(shè)施布置及用地是否滿(mǎn)足要求。c) 門(mén)窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟(jì)、美觀要求。c) 繪出結(jié)構(gòu)草圖：對(duì)確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。C. 給排水初步設(shè)計(jì)應(yīng)符合已經(jīng)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求。d) 變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟(jì)合理。f) 主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無(wú)明確名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。4) 空調(diào)水管、風(fēng)管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專(zhuān)業(yè)有無(wú)嚴(yán)重沖突，對(duì)建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進(jìn)排風(fēng)口對(duì)周?chē)h(huán)境有無(wú)不良影響。d) 是否符合施工報(bào)建圖紙及審核意見(jiàn)。b) 后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理。H. 給排水a(chǎn)) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑物輪廓、位置、坐標(biāo)、名稱(chēng)等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標(biāo)明。d) 局部設(shè)施圖：當(dāng)建筑物內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè)施時(shí)，應(yīng)繪制詳圖。c) 電氣管線的敷設(shè)方式（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟(jì)合理。g) 弱電系統(tǒng)（電視、電話(huà)、防盜保安監(jiān)控、可視對(duì)講、門(mén)禁系統(tǒng)）的設(shè)計(jì)是否符合公司確定的使用要求和售、購(gòu)房協(xié)議書(shū)中的規(guī)定。J. 暖通空調(diào)a) 審核圖紙的設(shè)計(jì)深度是否達(dá)到文件要求的設(shè)計(jì)深度，圖紙目錄、設(shè)計(jì)說(shuō)明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。審核空調(diào)設(shè)備選型是否滿(mǎn)足使用要求（冷量、風(fēng)量、余壓等是否滿(mǎn)足使用要求），審核水管、風(fēng)管布置走向是否合理，風(fēng)管、水管截面尺寸是否合理，風(fēng)速、水流速有無(wú)超標(biāo)，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿(mǎn)足施工需要。按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為：a) A類(lèi)變更 公司和/項(xiàng)目管理部/工程部為改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的變更b) B類(lèi)變更 施工單位提出的變更c(diǎn)) C類(lèi)變更 客戶(hù)提出的變更d) D類(lèi)變更 設(shè)計(jì)單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更職責(zé)分配工程部各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；各類(lèi)變更進(jìn)行造進(jìn)度評(píng)審（初審）；工程部經(jīng)理提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；各類(lèi)變更進(jìn)行進(jìn)度評(píng)審；成本組各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；對(duì)各類(lèi)變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審（初審）；成本組組長(zhǎng)提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；對(duì)各類(lèi)變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審；設(shè)計(jì)組各專(zhuān)業(yè)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)，將設(shè)計(jì)變更與設(shè)計(jì)組組長(zhǎng)會(huì)簽；設(shè)計(jì)經(jīng)理助理提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”（初審），將設(shè)計(jì)變更與總工會(huì)簽并報(bào)項(xiàng)目管理部經(jīng)理審批；營(yíng)銷(xiāo)組組長(zhǎng)提出A類(lèi)、C類(lèi)變更；將和小業(yè)主購(gòu)房合同直接有關(guān)變更通知客戶(hù)。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。2) 初步評(píng)審對(duì)于B類(lèi)變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師須初步評(píng)審?！对O(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》包括：變更的理由，時(shí)間要求，有關(guān)資料等。3) 進(jìn)度評(píng)審a) 工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“進(jìn)度評(píng)審”。b) 成本組在接到《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》后在2日內(nèi)完成“造價(jià)評(píng)審”初審，填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》。評(píng)審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價(jià)的，可予以否決，退回設(shè)計(jì)組；可行的，簽署“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”變更意見(jiàn)，并簽發(fā)設(shè)計(jì)變更。7) 總經(jīng)理審批重大設(shè)計(jì)變更超過(guò)10天或造價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的，項(xiàng)目管理部經(jīng)理可直接報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理，征詢(xún)總經(jīng)理的意見(jiàn)，以免因正常評(píng)審而導(dǎo)致的工作延誤。主要材料市場(chǎng)價(jià)格有大幅度調(diào)整時(shí)（超過(guò)177。5) 所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。d) 對(duì)結(jié)算清單及相關(guān)圖紙、資料進(jìn)行歸檔。合同清單的工程量（如沒(méi)有，則需重新編制），如和實(shí)際無(wú)較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。支持性文件九、工程施工管理 流程示意 目的：確保公司的工程項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全、現(xiàn)場(chǎng)成本達(dá)到預(yù)定的管理目標(biāo)，嚴(yán)格過(guò)程管理和合同約束；嚴(yán)格建設(shè)成果驗(yàn)收。如是損壞重修工程的簽證需找出相應(yīng)破壞方開(kāi)具相應(yīng)的工程罰單。簽證當(dāng)日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認(rèn)工作內(nèi)容和工程量并簽字。3) 年底時(shí)成本組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進(jìn)入決算單的初步填寫(xiě)。（三）支持性制度、文件代理公司管理制度；配套表單、表格；月?tīng)I(yíng)度銷(xiāo)報(bào)告模板（四）定價(jià)流程定價(jià)流程示意競(jìng)爭(zhēng)狀況因素調(diào)整價(jià)格體系制定 樓盤(pán)分棟和銷(xiāo)售分期因素調(diào)整制定項(xiàng)目總體均價(jià)進(jìn)入銷(xiāo)售過(guò)程，制定調(diào)整策略形成銷(xiāo)售價(jià)目表形成調(diào)整后的價(jià)目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價(jià)目表制定樓層和平面價(jià)差制定分棟均價(jià)項(xiàng)目定價(jià)的方法考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。您辦理入戶(hù)的時(shí)間：2007年 9 月 30 日（星期 六 ）9：00——16：00為避免擁擠和節(jié)約您的寶貴時(shí)間，敬請(qǐng)您按照上述時(shí)間安排前來(lái)辦理入戶(hù)手續(xù)。 本《入戶(hù)通知書(shū)》原件：216。 購(gòu)房人帶好個(gè)人免冠1寸