【正文】 運(yùn)營(yíng) 工程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：工程建設(shè)階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 工程建設(shè) 成品房裝修 土建工作面移交 土建整改 工程 垃圾清運(yùn) 工程 吊頂 龍骨加工及安裝 工程 封板 工程 潔具 潔具選型及招標(biāo) 工程 運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 潔具安裝 工程 研發(fā) 護(hù)欄和扶手制作與安裝 工程 飾面板（磚） 排磚 工程 面磚安裝 工程 研發(fā) 勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程 底料施工 工程 面料施工 工程 研發(fā) 櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo) 工程 運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 櫥柜設(shè)計(jì) 工程 櫥柜安裝 工程 門(mén)窗套制作與安裝 工程 花飾制作與安裝 工程 窗簾盒、窗臺(tái)板 工程 暖氣片安裝 選型及招標(biāo) 工程 運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 暖氣片安裝 工程 研發(fā) 裱糊與軟包 工程 細(xì)部 工程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：工程建設(shè)階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 工程建設(shè)階段 成品房驗(yàn)收備案 會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置 工程 研發(fā) 規(guī)劃驗(yàn)線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 工程 研發(fā)、開(kāi)發(fā) 樁基施工 試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 工程 研發(fā) 樁基全面施工 工程 樁基檢測(cè) 委托樁基檢測(cè)單位 工程 進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基檢測(cè)報(bào)告 工程 開(kāi)槽 土方工程 工程 支護(hù)工程 工程 降水工程 工程 地基備案 工程 研發(fā) 基礎(chǔ)施工 地基處理 工程 混凝土墊層 工程 地下防水 工程 混凝土基礎(chǔ) 工程 研發(fā) 基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評(píng) 工程 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收 工程 研發(fā) 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表 工程 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。地產(chǎn)培訓(xùn) /方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程 /營(yíng)銷(xiāo) 竣工交房 客戶服務(wù) 運(yùn)營(yíng)管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 設(shè)計(jì)研發(fā) 成本管理 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 報(bào)批報(bào)建 國(guó)土使用權(quán)證 選址意見(jiàn)書(shū) 用地規(guī)劃許可證 方案報(bào)規(guī)批復(fù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃 概念 /方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本估算 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本確定 招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃 擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 設(shè)計(jì)變更 價(jià)格策略 開(kāi)盤(pán) 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 變更 /簽證 /付款 招標(biāo)采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理辦法 施工管理 現(xiàn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備 工程規(guī)劃許可證 基礎(chǔ)提前開(kāi)工審批 施工許可證 商品房預(yù)售許可證 竣工結(jié)算 預(yù)驗(yàn)收與整改 竣工驗(yàn)收備案 物業(yè)驗(yàn)收接管 項(xiàng)目可行性研究 物業(yè) /客服 產(chǎn)權(quán)證 項(xiàng) 目 后 評(píng) 估 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 工程建造計(jì)劃 采購(gòu)計(jì)劃 推廣計(jì)劃 回款計(jì)劃 交房計(jì)劃 銷(xiāo)售過(guò)程管理 交房 銷(xiāo)售后續(xù)管理 客服管理 前期介入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：土地獲取階段 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情況 發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件 發(fā)展中心 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解。 運(yùn)營(yíng) 工程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)工開(kāi)盤(pán)階段 （續(xù) ） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 開(kāi)工開(kāi)盤(pán)階段 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 推盤(pán)策略確定 產(chǎn)品 策略 市場(chǎng)：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期和階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，并對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行講解 策劃 市場(chǎng) 研究、銷(xiāo)售、 招商 價(jià)格策略 進(jìn)行銷(xiāo)售底價(jià)的制定，進(jìn)行價(jià)格把控 市場(chǎng) 銷(xiāo)售、招商 推廣策略 企劃 銷(xiāo)售 、研發(fā)部 招商策略：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略 商業(yè)策劃 商業(yè)招商 確定外部資源 廣告公司尋找及確定 企劃 商業(yè)策劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 制作公司尋找及確定 企劃 策略公司尋找及確定 企劃 商業(yè)策劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 媒介公司尋找及確定 企劃 商業(yè)策劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 活動(dòng)公司尋找及確定 企劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 項(xiàng)目推廣定位確定 項(xiàng)目名稱(chēng)、組團(tuán)名稱(chēng) 企劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 研發(fā) 項(xiàng)目核心推廣理念確定 企劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售 項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定 logo確定 市場(chǎng)：尋找設(shè)計(jì)公司對(duì)方案進(jìn)行設(shè)計(jì) 市場(chǎng) 銷(xiāo)售、策劃、研發(fā) VI系統(tǒng)及延展方案確定 市場(chǎng) 銷(xiāo)售、策劃、研發(fā) 亮相前項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) 建筑知識(shí)，樓盤(pán)背景，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷(xiāo)售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。 工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供 《 建筑工程質(zhì)量保修書(shū) 》 工程 組織銷(xiāo)售、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)共同驗(yàn)收。 工程 物業(yè) 毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算 核對(duì)各棟口建筑面積，核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。 市場(chǎng)：結(jié)合項(xiàng)目定位，對(duì)方案進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，合理優(yōu)化成本結(jié)構(gòu) 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng) 研究、銷(xiāo)售、招商 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府） 開(kāi)發(fā)部 研發(fā) 建筑方案報(bào)建圖 開(kāi)發(fā) 研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定 市場(chǎng)：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求，對(duì)景觀方案設(shè)計(jì)提出有效建議 研發(fā) 市場(chǎng) 研究、銷(xiāo)售、招商 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 指標(biāo)確認(rèn)階段 項(xiàng)目成本指標(biāo)確定 市場(chǎng) ：對(duì) 相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)、數(shù)量提出建議 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng)、銷(xiāo)售、 招商 項(xiàng)目考核指標(biāo)確定 運(yùn)營(yíng) 銷(xiāo)管 工程 年度考核指標(biāo)調(diào)整 運(yùn)營(yíng) 銷(xiāo)管 工程 施工圖設(shè)計(jì)組織 施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 工程管理部 法務(wù) 制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定） 按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo) 市場(chǎng) ：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng)、銷(xiāo)售、 招商 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 研發(fā) 工程 運(yùn)營(yíng) 地質(zhì)勘察報(bào)告 組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告 工程 研發(fā) 施工圖成果 總平面圖 研發(fā) 放線圖 研發(fā) 樁位圖 研發(fā) 施工圖報(bào)建圖 研發(fā) 消防、人防報(bào)建圖 研發(fā) 施工圖審查全圖及計(jì)算書(shū) 研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算 運(yùn)營(yíng) 施工圖會(huì)審 研發(fā) 工程 運(yùn)營(yíng) 施工圖全圖 研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 市場(chǎng)：平衡成本和利潤(rùn)，優(yōu)化方案 運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)、銷(xiāo)售、招商 綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì) 研發(fā) 開(kāi)發(fā) 景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 市場(chǎng)：平衡成本和利潤(rùn)，優(yōu)化景觀方案 運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)研究中 心 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)工開(kāi)盤(pán)階段 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 主辦部門(mén)工作內(nèi)容 協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容 主辦部門(mén) 協(xié)辦部門(mén) 開(kāi)工開(kāi)盤(pán) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計(jì)方案 （ 含總平面方案 ） 申報(bào)表 開(kāi)發(fā)部 研發(fā) 土地出讓合同 開(kāi)發(fā)部 發(fā)展中心 修建性詳細(xì)規(guī)劃 2份 ， 電子文件 1份 （ 注：規(guī)劃方案審定前 ， 提交10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ， 電子文件 1份 ） 開(kāi)發(fā)部 研發(fā) 申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書(shū) 開(kāi)發(fā)