【正文】 哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。這個(gè)話題非常敏感。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任?！　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。　　我無意于評價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個(gè)問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報(bào)以冷笑。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。這個(gè)備案就沒什么好多說了?！　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期?！　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?！　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。　　先從土地抵押說起?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。而且得一步一步來。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。檢測合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建?！　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。　　余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因?，F(xiàn)在開始說施工圖審查?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。不值得多說。規(guī)劃部門都這么掌握。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?！　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。如果你打算做開發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對你有所幫助?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。1放線、驗(yàn)線在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。上級政府震怒，云云。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。通過了就是下一步，施工許可證。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。我在此隨便講個(gè)故事哈。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。但是沒法子。那是真管得不錯(cuò)。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了?！　∵@兩樣?xùn)|西搞死人。這就是客觀規(guī)律。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會(huì)安裝的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行?！　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。也是看起來很簡單。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮?！　≡僬f立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么?！　∵@四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。　　恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。 畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項(xiàng)目做下來，終于把開發(fā)弄得七七八八。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的?！　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來?！　∵@個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事?！　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。　　先從消防說起。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。我不知道這個(gè)東西算啥。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?！　≡陬I(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了?！　≌f到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。最后兩邊都說服不了對方。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我要是局長我也不肯放?！　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER?！　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。嘿嘿， 又來一個(gè)半市場化?！　∵@個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系?！　《?，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。非常的社會(huì)主義特色。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的?！　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上?！　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。嘿嘿。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感