【正文】 貸款條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質(zhì)。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。編制標底人員的資格，須審核批準。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（四）簽訂工程承發(fā)包合同招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。組織評標委員會工作內(nèi)容：（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標監(jiān)督管理機構的監(jiān)督下，通過市建設工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：《建設局抽取評標評委申請表》；代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。工程建設項目的投資和建設規(guī)模發(fā)生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續(xù)。工程建設項目必須在發(fā)包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。申報《建設工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料：1）國有土地使用權證；2）城市基礎設施配套費收據(jù)；3）人防費收據(jù)；4）《建設工程規(guī)劃許可通知書》申請表；5）投資許可證；6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。建筑方案報建分兩階段。3）委托設計單位設計，送審設計方案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。(7) 企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(7) 按合同的約定支付余款。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。(2)調(diào)查研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。(5)資源供給及資本運作方案。房地產(chǎn)開發(fā)全流程目錄第一章：項目決策階段第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設計四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章：工程建設階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準備施工材料和施工設備的準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗組織圖紙會審、設計交底編制工程進度計劃1設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》四、申辦建設工程規(guī)劃驗收五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》六、物業(yè)移交第五章：交付使用階段 從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。(3)方案選擇與優(yōu)化。協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書。（4）地價評估市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。(8)按合同的約定支付余款。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。申報規(guī)劃要點：規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。建設項目報建登記工作內(nèi)容：填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設計文件審查批準書；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或審計報告）；（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構簽收保存。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應當將合同送管理機構備案。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。招標投標基本程序招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。保證金額在合同期滿后應當退回。一級企業(yè)由建設部審批，二至四級根據(jù)隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當構成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應調(diào)整的管理。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。施工許可證辦理機構：建設局施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開