【正文】 貸款條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份（如身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過(guò)程承包的企業(yè)，稱(chēng)為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書(shū)的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開(kāi)戶(hù)銀行出具的履約保證金證書(shū)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程（四）簽訂工程承發(fā)包合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前（上午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以?xún)?nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：《建設(shè)局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；代理銀行代收專(zhuān)柜開(kāi)具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報(bào)建。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》應(yīng)提交以下資料：1）國(guó)有土地使用權(quán)證；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；3）人防費(fèi)收據(jù)；4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》申請(qǐng)表；5）投資許可證；6）經(jīng)放線(xiàn)的《紅線(xiàn)定位冊(cè)》正本。紅線(xiàn)定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線(xiàn)埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)。建筑方案報(bào)建分兩階段。3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。(7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(7) 按合同的約定支付余款。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文；2）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。(2)調(diào)查研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程目錄第一章：項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì)四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)第三章：工程建設(shè)階段施工用水電及通訊線(xiàn)路接通，保證施工需要施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件施工通道疏通，滿(mǎn)足施工運(yùn)輸條件施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底編制工程進(jìn)度計(jì)劃1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)第四章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段一、申辦《銷(xiāo)售許可證》二、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》六、物業(yè)移交第五章：交付使用階段 從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。(3)方案選擇與優(yōu)化。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權(quán)屬證明；7）土地登記申請(qǐng)書(shū)；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書(shū)。（4）地價(jià)評(píng)估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。(8)按合同的約定支付余款。3）拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。辦理紅線(xiàn)定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：1）建筑紅線(xiàn)：審批手續(xù)齊全的紅線(xiàn)圖、建筑施工圖，以及建筑紅線(xiàn)放線(xiàn)通知單。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記工作內(nèi)容：填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；（五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。（二）由建設(shè)局指定專(zhuān)人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。招標(biāo)投標(biāo)基本程序招標(biāo)工作由開(kāi)發(fā)公司主持，沒(méi)有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開(kāi)發(fā)公司，可委托工程咨詢(xún)公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。保證金額在合同期滿(mǎn)后應(yīng)當(dāng)退回。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門(mén)頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門(mén)對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局施工許可證辦理程序：1）填寫(xiě)《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)