【正文】 3%、地方教育附加0。 十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=計稅金額稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。 六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額。 一、營業(yè)稅:是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)相關(guān)會計制度的規(guī)定進(jìn)行核算。 　　5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理？ 　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，不屬于捐贈行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應(yīng)作為價外收費，全額計征營業(yè)稅。（5）對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 　　企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定: 　?。?）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3％。1三通一平(凈地)是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。應(yīng)包括以下內(nèi)容： (l)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。 房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計較難，裝修也易帶來不便。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。3高層房屋 指高于24米的建筑。 3建筑高度按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。2公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。2錯層式住宅 主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。一層的廚房高2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。2TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。 1道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；（3）雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（4）廣告、售樓書、樣品房與實際善不相符合。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積1容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。計算住宅租金，都是按使用面積計算。房地產(chǎn)中介服務(wù)費。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序： 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)； 建設(shè)工程監(jiān)理； 辦理開工統(tǒng)計登記； 交納實心黏土磚限制使用費； 辦理開工前審計； 交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 報裝施工用水、電、路； 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門； 協(xié)調(diào)交通管理部門； 1交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議； 1領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段1領(lǐng)取正式國有土地使用證； 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同； 辦理核定地價手續(xù)； 土地估價報告的預(yù)審； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請； 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費。企業(yè)法人變更登記費； 第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥：主管部門現(xiàn)場勘察； 取得劃撥用地批準(zhǔn)。1調(diào)查戶口核實勞動力； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作； 1地上物作價補(bǔ)償工作； 初步確定開發(fā)方案； 申報、審批項目建議書； 申報、審批項目可行性研究報告。 第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費工程勘察（測量）費； 工程設(shè)計費； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；竣工檔案保證金； 臨時用地費； 臨時建設(shè)工程費； 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費； 勘察設(shè)計監(jiān)督管理費； 古建園林工程設(shè)計費。交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2） 1樓宇交付入住；房屋租賃登記費；房地產(chǎn)價格評估費；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；物業(yè)管理委員會的設(shè)立。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 第二節(jié) 價格類均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 一次性買斷價 　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。 訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 1居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。實際層高要大大低于躍層式住宅。 復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有一些不足： ，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。MALL 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價也較高。多層房屋一般48層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 二是如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？ 　　分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：5600042/12=。 　　三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié) 　　1．營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。)，合計755萬元。 　　案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？ 　　分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500（105003000010％）萬，應(yīng)納稅所得額＝2300+7500＝5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝520025％＝1300萬元。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 　　4．以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？ 　　答：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)) 作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。作為