【正文】 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額1土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）商品房驗收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。4會所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。4住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。 3高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 3磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基。商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。 ，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。2別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 1住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 1其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。此外，法律對預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項，而對定金則無此限制。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。均價一般不是銷售價，但也有例外。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；第八項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；2 委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售； 與購房者簽訂認(rèn)購書； 與購房者簽訂買賣契約；簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3） 第五章 項目建設(shè)階段第六步 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；項目轉(zhuǎn)入正式計劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費；交納自來水廠建設(shè)費；交納污水處理廠建設(shè)費；交納供熱廠建設(shè)費；交納供電貼費及電源建設(shè)集資費；土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計單位出報批圖；出施工圖；1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。 第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費 可行性研究費； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金； 1勞動力安置費； 1青苗及樹木補償費； 1征地管理費； 土地閑置費； 外商投資企業(yè)土地使用費； 滯納金； 地價款（土地出讓金）； 辦理批地文件、批地圖； 市政府下文征地； 確定勞動力安置方案； 簽訂征地協(xié)議； 征用集體土地用地申請； 五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。房地產(chǎn)開發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費 10第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 10第四步 立項和可行性研究的法律程序 10第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費 11第五步 規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序 11第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費 12第五章 項目建設(shè)階段 12第六步 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項 項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費 14第六章 銷售經(jīng)營階段 15第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 16第七項 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費 17附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價格類 20第三節(jié) 實務(wù)類 22第四節(jié) 管理政策類 3033 / 34第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請批準(zhǔn)項目建議書； 送審合資或合作合同、章程； 辦理企業(yè)登記。土地相關(guān)術(shù)語：一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費； 地價評估費； 辦理拆遷申請； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 辦理戶口凍結(jié)； 確定拆遷安置方案； 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置； 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理； 搬家補助費； 臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費； 一次性異地安置補助費； 房屋拆遷服務(wù)費。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程： 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請；招標(biāo)準(zhǔn)備；招標(biāo)通告；編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；編制招標(biāo)工程標(biāo)底；標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)；投標(biāo)單位資格審批；編制投標(biāo)書并送達(dá)；召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場；1召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)；1評標(biāo)、決標(biāo)；1發(fā)中標(biāo)通知書；1簽訂工程承包合同；1工程承包合同的審查。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）教育費附加；印花稅； 土地增值稅；個人所得稅；城市房地產(chǎn)稅；1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費；1房屋買賣登記費；1房屋租賃審核備案手續(xù)費；1 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 套內(nèi)面積 俗稱地磚面積。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 基價 　　基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的