【正文】 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)；委托施工配電施工建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收到熱力公司報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房位置委托設(shè)計(jì)到勞動(dòng)局報(bào)建環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備竣工驗(yàn)收到煤氣公司報(bào)裝到規(guī)劃科定線路方案設(shè)計(jì)查看現(xiàn)場規(guī)劃施工業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開發(fā)第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：公司設(shè)立準(zhǔn)備； 申請資質(zhì)等級審批； 申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)； 辦理工商注冊登記； 辦理稅務(wù)登記。 第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)； 企業(yè)法人變更登記費(fèi)； 企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； 補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。四、 宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 辦理建設(shè)用地委托釘樁； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請； 主管部門實(shí)地勘察； 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審； 委托地價(jià)評估； 辦理核定地價(jià)手續(xù)； 辦理土地出讓審批； 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同； 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證； 1領(lǐng)取正式國有土地使用證； 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還。 三、集體土地的征用：征用集體土地用地申請； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案； 簽訂征地協(xié)議； 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議； 確定勞動(dòng)力安置方案； 區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；市政府下文征地； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)； 辦理批地文件、批地圖； 第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價(jià)款（土地出讓金）； 資金占用費(fèi)； 滯納金； 土地使用費(fèi)； 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)； 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)； 土地閑置費(fèi)； 1出讓土地預(yù)訂金； 1征地管理費(fèi)； 1土地補(bǔ)償費(fèi)； 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)； 1地上物補(bǔ)償費(fèi)； 1勞動(dòng)力安置費(fèi)； 1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金； 1耕地占用稅。 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1強(qiáng)制拆遷。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套相關(guān)程序： 征求主管部門審查意見； 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 報(bào)審市政配套方案； 市政各管理部門提出市政配套意見； 市政管線綜合。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊；項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；交納自來水廠建設(shè)費(fèi)；交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；出施工圖；1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理程序： 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)； 建設(shè)工程監(jiān)理； 辦理開工統(tǒng)計(jì)登記； 交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 辦理開工前審計(jì)； 交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 報(bào)裝施工用水、電、路； 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門； 協(xié)調(diào)交通管理部門； 1交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議； 1領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收程序： 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)； 辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》； 商品住宅性能認(rèn)定； 竣工統(tǒng)計(jì)登記； 辦理竣工房屋測繪； 辦理產(chǎn)權(quán)登記。 第六章 銷售經(jīng)營階段商品房預(yù)售須符合的條件：（1）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明； 簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》； 銷售項(xiàng)目備案； 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售； 與購房者簽訂認(rèn)購書； 與購房者簽訂買賣契約； 2房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)； 共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；供暖費(fèi)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積1容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)使用面積+ 套內(nèi)墻體面積+ 陽臺(tái)建筑面積。1建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。預(yù)售價(jià) 　　預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明