【正文】 費(fèi)； 2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)； 2竣工圖費(fèi)； 2建材發(fā)展補(bǔ)充基金； 2實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 2工程監(jiān)理費(fèi)； 2工程標(biāo)底編制管理費(fèi)；2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)； 超計(jì)劃用水加價(jià)； 3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)； 3占道費(fèi)； 3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程： 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)準(zhǔn)備；招標(biāo)通告；編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；編制招標(biāo)工程標(biāo)底；標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)；投標(biāo)單位資格審批；編制投標(biāo)書并送達(dá)；召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)；1召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)；1評(píng)標(biāo)、決標(biāo)；1發(fā)中標(biāo)通知書；1簽訂工程承包合同；1工程承包合同的審查。 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：申報(bào)選址定點(diǎn)； 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核； 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案； 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 1委托地質(zhì)勘探； 1委托初步設(shè)計(jì)； 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。房屋拆遷管理費(fèi)； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 清理費(fèi)； 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 搬家補(bǔ)助費(fèi)； 第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 1移交拆遷檔案資料； 1拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 確定拆遷安置方案； 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)； 辦理戶口凍結(jié)； 辦理拆遷公告與通知； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 辦理拆遷申請(qǐng)； 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作； 地價(jià)評(píng)估費(fèi)； 城鎮(zhèn)土地使用稅； 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)； 另外，加油站、加氣站用地為二十年。六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。它反映一宗地的基本情況。土地相關(guān)術(shù)語：一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi) 容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。辦理企業(yè)登記。申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書； 送審合資或合作合同、章程； 辦理企業(yè)名稱登記； 申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書； 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 10第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 10第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 10第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 11第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 11第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段 12第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項(xiàng) 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第六章 銷售經(jīng)營階段 15第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 16第七項(xiàng) 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi) 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 17附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價(jià)格類 20第三節(jié) 實(shí)務(wù)類 22第四節(jié) 管理政策類 3033 / 34第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。出市政會(huì)議紀(jì)要修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖 到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽） 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表建委、物價(jià)局下文批價(jià)進(jìn)行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會(huì)定合同、寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù) 建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)；委托施工配電施工建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收到熱力公司報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房位置委托設(shè)計(jì)到勞動(dòng)局報(bào)建環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備竣工驗(yàn)收到煤氣公司報(bào)裝到規(guī)劃科定線路方案設(shè)計(jì)查看現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃施工業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開發(fā)第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：公司設(shè)立準(zhǔn)備； 申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批； 申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)； 辦理工商注冊(cè)登記； 辦理稅務(wù)登記。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。四、 宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 三、集體土地的征用：征用集體土地用地申請(qǐng)； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案