【正文】 無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這就完成了。而且還不敢計較這個。我就講個電的事情。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。 我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。這個話題非常敏感?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。這個叫預測繪。這個價格申報一下就完了。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。1預售許可證唉，又來一個“做通”工作。這個活就叫放線。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。上級政府震怒，云云。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。暗地里啥招數(shù)都用得出來。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。我要是局長我也不肯放。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。但是沒法子。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護部門管著的。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。兩邊就吵了起來。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門都這么掌握。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。搞得不好的話，實在是害死人啊。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?？偲矫鎸彶殡A段反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。再次強調(diào)：不屬于交易。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。憤青們不要在這里給我指三道四。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個時候什么毛招都會用上。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。不過這個不代表一般規(guī)律。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事?？陀^規(guī)律就是如此。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。首先當然是從源頭設(shè)計查起?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果