房地產(chǎn)開發(fā)全流程詳解-預(yù)覽頁
【正文】 看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。就是雨水和生活污水要分兩條管排。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計方案。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。節(jié)能審查、施工圖審查我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因?yàn)楸狈接幸粋€取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。現(xiàn)在開始說施工圖審查。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。兩邊就吵了起來。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。施工圖審查是收費(fèi)項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那是真管得不錯。但是沒法子。這得寫死我啊。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我要是局長我也不肯放。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我在此隨便講個故事哈。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招數(shù)都用得出來。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。上級政府震怒，云云。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。唉，又來一個“做通”工作。1預(yù)售許可證現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。這個價格申報一下就完了。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。這個叫預(yù)測繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。這個話題非常敏感。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。不多說了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。 我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。也只有他們能搞定。我就講個電的事情。驗(yàn)收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計較這個。但是，驗(yàn)收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。這就完成了。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。我反正沒親眼見過這種事情。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這整個過程，也只不過是個大概，而已。憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。最后一無所獲。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。
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