【正文】 被人家狠狠的嘲笑過好幾回。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個企業(yè)的老板氣得吐血。 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。缺一不可。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。1放線、驗線 這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 先從土地抵押說起。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。同樣是利用懸空期來做事。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個事情。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。連告都不知道要去告誰。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。這是普遍現(xiàn)象。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這個企業(yè)也不說什么。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。那么我們就利用這個懸空期吧。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。盡我的理解講那么一點吧。唉，又出來一個“做通”工作。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。隨便你怎么公示。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。這是什么概念？這是卡死你的概念。1施工許可證 恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了?？傊褪遣皇芾?。搞施工的就沒幾只好鳥。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。我不知道這個東西算啥。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我就一筆帶過了消防和人防專項審查那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。我反正是被這個東西搞怕了。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。這絕對應(yīng)該是必須的程序。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的