【正文】 雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼?！　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。憤青們不要在這里給我指三道四。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。房地產(chǎn)開發(fā)流程 地產(chǎn)開發(fā)人員必看 工程管理專業(yè)必看！目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。　　在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?！　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。搞得不好的話，實在是害死人啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。你這個車是不能垂直起降的。我就一筆帶過了消防和人防專項審查我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?！　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。　　噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳?！　∥覟榱税咽┕ぴS可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。謝謝各位。當(dāng)然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。我見過最好的城市是廣州?！　∈紫?，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。搞施工的就沒幾只好鳥。總之就是不受理。　 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。最后撤資了，不干了。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。以下內(nèi)容絕對比上課時候來的精彩和實用。這絕對應(yīng)該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。嘿嘿?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?！　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。這種事情太常見了。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。　　恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。這個是環(huán)境保護部門管著的。那是真管得不錯。程序是這么一步步走過來的。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個企業(yè)的老板氣得吐血?！　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則?！∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這個活就叫放線?！》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線?！　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個叫預(yù)測繪?！　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。盡我的理解講那么一點吧。不多說了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。辦得快的話，只需要懸空半個小時。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊?！　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。這個企業(yè)也不說什么。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云?！　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了?！　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。這種事情我真不是沒見過。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。　　　終于說到這個了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。隨便你怎么公示。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?！　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這其中有無數(shù)的道道兒。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到?！　≡陬A(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。最后一無所獲。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了?！　】⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個懸空期是合理的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了?！　“Γ殖鰜硪粋€“做通”工作。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極?！　∵@個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。嘿嘿， 又來一個半市場化。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。我這里講的還只是個小手段。大家知道一下就行。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。你這個車是不能垂直起降的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官