房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開發(fā)用地-免費閱讀
【正文】 延長開發(fā)建設期限，但最長不得超過一年 ?！罢鞯匕伞笔钦疄楸Ｕ细鞣嚼骓樌麑嵤┱鞯毓ぷ鞫扇〉囊豁棿胧?。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用耕地時，應向國家繳納耕地占用稅。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 ? （ 4）其他用地和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉用范圍的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。 （ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當?shù)氐纳钏健? 農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進行的征用，如為國防、國家機關等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進行的農(nóng)地征用。 土地使用權轉讓的管理 國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行監(jiān)督。 程序 – 招標 – 投標 – 開標、評標和決標 – 簽約、領取土地使用證 拍賣出讓 ? 拍賣 指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權。 具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。原因主要在于空氣污染。 ◆ 自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風力和風向、溫度、降水量、自然災害等。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。 土地的所有權：占有權、使用權、處分權、受益權 我國的土地使用政策 ? 國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓； ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權。 ◆ 社會條件：地塊附近城市基礎設施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等 ◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度 1. 地段影響因素分析 ◆ 經(jīng)濟條件：當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、物價水平、工資水平、儲蓄利率、投資水平等 ◆ 政策限制：價格限制、稅收限制（種類、稅負、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度。 高走理論 市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關鍵所在。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理 （ 2）劃撥土地使用權出租 （ 3）劃撥土地使用權抵押 （ 4）對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經(jīng)依法批準外，國家 無償 收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。 （ 1）辦理過戶登記手續(xù) （ 2）申報房地產(chǎn)成交價格 （ 3）交納土地增值稅 （ 4）以下情況不得轉讓 ①以出讓方式取得土地使用權未按合同約定支付全部土地使用權出讓金和進行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。 開發(fā)建設中農(nóng)地征用出讓程序 ? 開發(fā)企業(yè)申請用地 ? 土地管理部
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