【正文】 最后一定要到政府主辦的房地產(chǎn)交易中心辦妥各項房屋交易手續(xù)、繳納各項交易費用、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。 ⑤ 電話線 ⑥ 煤氣：還在用煤氣管道的住房 ， 應(yīng)該考慮到將來換裝天然氣時的費用 。 注意是否有私搭私建部分 3/2/2023 應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積 、 使用面積和戶內(nèi)的實際面積 。 向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源 3/2/2023 房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實 。 要求賣方提供合法的證件 3/2/2023 《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)；（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第三項規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。 如果協(xié)商仍不能解決的，購房者可向住宅所在地的仲裁委員會要求仲裁，或到法院上訴。 施工單位的維修費用按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計單位索賠 ， 不足部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 。 如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題 ， 應(yīng)盡快提出投訴 ， 要求解決 。 ? 房屋的天面 、 挑臺 、 天面上的花園 、 泳池 。 計算一半建筑面積的范圍 ? 與房屋相連有上蓋無柱的走廊 、 檐廊 ， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算 。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 2023年 2月 22日頒布的 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 》 ， 于 2023年 8月1日實施 ， 是目前較權(quán)威的面積計算法規(guī) 。 入住的基本程序 3/2/2023 (1) 試驗收 ， 在正式收樓之前 ， 有權(quán)向開發(fā)商索取查閱 “ 三書一證一表 ” (《 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 》 、 《 竣工驗收備案表 》 )以及到現(xiàn)場查勘驗收 。 具體的人住時間。 提前還款 。 (2) 在辦理貸款手續(xù)時 ， 為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性 ，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜 。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請，房改資金管理機(jī)構(gòu)對貸款進(jìn)行初審。所謂個人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自籌資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。 而應(yīng)在 《 訂購書 》 的有效期內(nèi)抓緊時間通過以下步驟了解發(fā)展商及其出售的商品房 ， 然后再訣定是否應(yīng)該簽約 。 ② 房屋入口處必須修室外道路 ， 并與主干道相通 ， 路面不應(yīng)有積水 、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 ④ 衛(wèi)生間 、 廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 出戶管長不宜超過 8米 。 選層 、 平層 、 停層 ， 嗓聲和震動聲不得超過規(guī)定值 。 過墻應(yīng)有導(dǎo)管 。 ② 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作 ， 門鎖應(yīng)安裝牢固 ， 底層外窗 、 樓層公共走道窗 、 進(jìn)戶門均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄 。 ② 燃?xì)夤苁欠窠油?， 燈頭 、 插座是否有電 。 ⑤ 外墻不得滲水 ， 特別是下雨天要注意觀察 ， 看有無明顯的水印和霉點； ⑥ 外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。 ④ 不同等級的建筑 ， 其墻面處理也不同 。 以均勻度高的為優(yōu) 。 具體辦法是用一木棒輕敲地面磚 ， 如出現(xiàn)空聲響 ， 說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠 。 戶型評鑒 3/2/2023 考察住宅的細(xì)節(jié) （ 1）地面 （ 2）墻體和墻面 （ 3）門和窗 ( 4) 設(shè)備 （ 5）頂棚 （ 6） 裝修 （ 7）電氣 （ 8） 水、衛(wèi)、消防設(shè)施 （ 9）配套設(shè)施 3/2/2023 （ 1） 考察地面 ① 末裝修地面 。 人流多 ， 使用頻繁 ， 因此應(yīng)有一個較合適的候梯空間 ， 應(yīng)有直接對外采光和通風(fēng)的窗戶 ，這也有利于消防排煙； (5) 車位充足。 ④ 衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。 臥室也以南向為佳 ， 但最好不要靠外墻 。 物業(yè)管理收費的項目和金額高不高 。一般來說 ， 物業(yè)公司介入項目越早 ， 買房者受益越大 。此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“ 通視 ”現(xiàn)象，選擇住宅時應(yīng)予以注意。按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。 容積率高 ， 說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多 ， 人口密度大 。 ② 商業(yè)配套：菜市場 、 糧油店 、 日雜店 、 理發(fā)店 、 超市 、 銀行 、郵局 、 醫(yī)院 、 公用電房 、 垃圾站等 。 ② 價格較高 ， 難以優(yōu)惠 。 隨時都可以進(jìn)入房子去看一看 ， 選中了買下便可 。 看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖 、整個物業(yè)的效果圖 ， 而非實物 。 首次付款時間為開工時 ， 付定金和首期房款 ， 一般僅付１萬元的定金和總房款的 2０ ％ 左右；第二次時間是工程進(jìn)行一半時 ， 約付款額為總房款的６０ ％ ；第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投放使用時 ， 購房者付完全款 ， 同時房地產(chǎn)商將房屋交給購房者 。由銀行負(fù)責(zé)向客戶收取。 (2) 契約印花稅：交納售價的 %。不受法律保護(hù)。此外，因為定金于債務(wù)履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。但在發(fā)展商首次推出樓盤或舉辦大型商品房展銷會期間是一個頗為流行的做法。 Copyrights by By Maosong Mao, 2023 All rights reserved HuaQiao University 土木學(xué)院 毛茂松 第四章 樓盤精選 3/2/2023 主要內(nèi)容 167。 5 入住驗收 167?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。 前種付款方式可自愿公證 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時間 ， 甚至更長 。買期房如果買得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。 ④ 市場行情與價格漲跌難以預(yù)測 。買房子是家中的大事，或為了改變居住環(huán)境，或為了工作關(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于３０％。 3/2/2023 如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。一些開發(fā)商為制造賣點，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。 ⑶ 看私密性 住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計經(jīng)濟(jì)合理，購房者能得到較大的私有空間。 比如可以詢問是否配備有物業(yè)管理用房 ， 面積有多大 ， 住宅小區(qū)是實行全封閉式管理還是半封閉式管理 ， 是否配備有監(jiān)視器等 。 挑選住宅商品房的客廳 ， 以朝南最佳 。 ③ 廚房要防止由于朝向不好 、 外面風(fēng)壓太大 。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ， 多層住宅得房率在83％ ～ 87％ 之間比較適當(dāng) ， 小高層在 77％ ～ 82％ 之間較適當(dāng) ， 高層在 72％ ～ 76％ 之間較適當(dāng)； (2) 水電表及煤氣表集中在室外 ， 方便日后管理維修； (3) 電梯足夠用 。為家庭電氣化、自動化、信息化創(chuàng)造條件?？煽吹孛娲u拼接線的曲 、 直程度 。 看相鄰房間的噪聲 ， 嗓聲越小越好 。色彩最好與地面同 。 對于噴塑 ， 要看墻面的整體性 ， 色點大小均勻 的為好 。 3/2/2023 (4)設(shè)備 一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道 、 燃?xì)夤艿?、 電燈頭 、 插座等 。頂棚上的燈具是否完好。 ⑥ 飾面磚應(yīng)表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線腳順直 ， 無缺棱掉角 。 ③ 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好 ， 位置正確 。 3/2/2023 （ 8） 水 、 衛(wèi) 、 消防設(shè)施 ① 進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固 ， 控制部件啟閉靈活 、 無滴漏 。 ⑥ 頂水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時無較大震動 。 ⑦ 室外地面平整，室內(nèi)外高差合理。房屋購買者與銀行之間的借貸關(guān)系以及房屋出賣者與銀行之間的協(xié)作關(guān)系。 3/2/2023 申請按揭貸款的程序 貸款申請與受理 貸款使用與償還 貸款的發(fā)放 貸款調(diào)查與審批 3/2/2023 (1) 自營性住房貸款的申請與受理 。 貸前調(diào)查和初審 ， 要對借款申請及其有關(guān)資料的真實性和正確性負(fù)責(zé) 。貸款期限在 1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個月開始償付貸款本息。 3/2/2023 購房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 一份完整的購房抵押借款合同通常有以下幾部分組成： ① 總則： 概述簽約三方 (抵押人 、 抵押權(quán)人與售房單位 ) 的基本情況； ② 貸款： 明確規(guī)定貸款幣種 、 金額 、 期限與月利率； ③ 還款： 對供款方式 、 還款方式以及提前還款等問題作具體規(guī)定； ④ 房產(chǎn)抵押與保險： 詳細(xì)說明了購房抵押登記手續(xù)的辦理程序以及對所購房產(chǎn)進(jìn)行保險的有關(guān)事項； ⑤ 違約處分： 對抵押人的違約情形和抵押物 (房產(chǎn) ) 的處分方式作了詳細(xì)規(guī)定； ⑥ 抵押人之責(zé)任： 詳述了在按揭辦理和供款過程中 ， 購房者應(yīng)履行的基本責(zé)任； ⑦ 擔(dān)保： 詳述了在按揭辦理和供款過程中 ， 開發(fā)商應(yīng)履行的基本責(zé)任； ⑧ 其他：對按揭費用的處理以及合同公證等事項作進(jìn)一步的規(guī)定。 入住時間 3/2/2023 入住的基本程序如下： (1) 發(fā)展商向寄發(fā)的 《 房屋交付使用通知書 》 或發(fā)展商通知到約定地點領(lǐng)取該通知書； (2) 在約定時間持 《 房屋交付使用通知書 》 到現(xiàn)場售樓都或物業(yè)管理處聯(lián)系入住事宜； (3) 有關(guān)工作人員帶領(lǐng)到所購房屋進(jìn)行現(xiàn)場查勘 ， 對各項設(shè)施設(shè)備