【正文】 間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。 ⑶ 看私密性 住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。一些開發(fā)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。 主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良 、 安裝是否到位 ， 是否有方便 、 實(shí)用 、 高科技的趨勢(shì) 。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購(gòu)房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。 3/2/2023 如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。 3/2/2023 看價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”，即最底價(jià)；有的是“均價(jià)”；有的是“最高限價(jià)”；有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格 …… 最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大。 容積率過高 ， 會(huì)出現(xiàn)樓房高 、 道路窄 、 綠地少的情形 ， 將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境 。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于３０％。 3/2/2023 居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo) —— 綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。 ③ 管理機(jī)構(gòu)：街道辦事處 、 居委會(huì) 、 派出所等 。 住宅配套的公共設(shè)施主要包括： ① 學(xué)校：幼托 、 小學(xué) 、 中學(xué) ?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。 現(xiàn)房的缺點(diǎn) 3/2/2023 看樓重點(diǎn) ? 看位置 ? 看配套 ? 看綠化 ? 看布局 ? 看開發(fā)團(tuán)隊(duì) ? 看價(jià)格 ? 看朝向 ? 看通風(fēng) ? 看戶型 ? 看設(shè)備 ⑴ 看節(jié)能 ⑵ 看隔音 ⑶ 看私密性 ⑷ 看年限 ⑸ 看面積 ⑹ 看分?jǐn)? ⑺ 看物業(yè)管理 3/2/2023 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。 ③ 隱蔽工程難以看到。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。買房子是家中的大事，或?yàn)榱烁淖兙幼…h(huán)境，或?yàn)榱斯ぷ麝P(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。 ④ 既有房屋的宣傳材料 ， 又可以實(shí)物一一對(duì)照 。 ② 入住便利 。 期房的缺點(diǎn) 3/2/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 ④ 市場(chǎng)行情與價(jià)格漲跌難以預(yù)測(cè) 。 ③ 開發(fā)商情況難把握 。 ② 有關(guān)面積 、 戶型 、 裝修標(biāo)準(zhǔn)難以判斷 。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實(shí)物 。買期房如果買得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。 ⑤ 房型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì) ， 相對(duì)而言 ， 期房大多避開了當(dāng)前市場(chǎng)上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn) 。 ④ 工程質(zhì)量可以看到 ， 隨時(shí)監(jiān)督 ， 提出意見 。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進(jìn)度而付 ， 一般分為三次 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于一個(gè)房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時(shí)間 ， 甚至更長(zhǎng) 。 由于訂的是未竣工的房子 ， 銷售工作剛剛展開 ， 開發(fā)商所能提供的所有房屋都有 ， 朝向好的戶型也在其中 ， 購(gòu)房者就有了大量的選擇余地 。 3/2/2023 167。 (8) 按揭手續(xù)費(fèi)： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。 前種付款方式可自愿公證 。 (5) 交易監(jiān)證費(fèi)：交納售價(jià)的 %， 在辦理交易過戶時(shí)繳納 。 (3) 交易印花稅：交納售價(jià)的 %， 在辦理交易過戶時(shí)繳納 。 (1) 房屋買契稅： 交納售價(jià)的 3%。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對(duì)無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。經(jīng)交易監(jiān)證后按每單元核發(fā) 《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》 (4) 轉(zhuǎn)移過戶 發(fā)展商會(huì)同您 (委托代辦需出具經(jīng)公證的委托書 )攜帶 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》等證件。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如買方?jīng)Q定不購(gòu)買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。 《認(rèn)購(gòu)書》的主要內(nèi)容 簽訂《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)注意的事項(xiàng) 3/2/2023 《認(rèn)購(gòu)書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購(gòu)房者與賣方簽訂的商品房 《 認(rèn)購(gòu)書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號(hào)等 )； (3) 所訂住宅的售價(jià)； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購(gòu)買任宅需交納的綜合稅費(fèi)； (6) 買賣雙方的違約責(zé)任； (7) 買賣雙方簽章 。 1 購(gòu)房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認(rèn)購(gòu)書》并不是購(gòu)房進(jìn)程中的一個(gè)必辦手續(xù)。 5 入住驗(yàn)收 167。 3 簽訂購(gòu)房合同 167。 1 購(gòu)房的基本程序 167。169。 Copyrights by By Maosong Mao, 2023 All rights reserved HuaQiao University 土木學(xué)院 毛茂松 第四章 樓盤精選 3/2/2023 主要內(nèi)容 167。 2 挑選樓盤 167。 4 樓宇按揭 167。 6 選購(gòu)二手房 3/2/2023 167。但在發(fā)展商首次推出樓盤或舉辦大型商品房展銷會(huì)期間是一個(gè)頗為流行的做法。 《某樓盤的認(rèn)購(gòu)書》 《認(rèn)購(gòu)書樣本》 3/2/2023 簽訂《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)注意的事項(xiàng) (1) “定”改“訂” (2) 絕地反擊 3/2/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。 3/2/2023 《商品房銷售管理辦法》第二十二條：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！? 3/2/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費(fèi) 3/2/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。不受法律保護(hù)。 (2) 確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗(yàn)收后 30天內(nèi)，憑住宅報(bào)批及驗(yàn)收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請(qǐng)確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/2/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所辦理過戶手續(xù)，由原經(jīng)辦人立案收件辦理。 3/2/2023 要繳納的稅費(fèi) 要繳納的稅費(fèi)有八種 。 (2) 契約印花稅：交納售價(jià)的 %。 (4) 權(quán)證綜合費(fèi)：約售價(jià)的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費(fèi) 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費(fèi)及文件費(fèi)等 。 (6) 契約公證費(fèi)： 一次性或分期付款的購(gòu)房者交售價(jià)的 %， 采用銀行按揭付款的交售價(jià)的 %。 (7) 抵押登記費(fèi)：采用銀行按揭付款的交售價(jià)的 %。由銀行負(fù)責(zé)向客戶收取。 2 挑選樓盤 考察住宅的細(xì)節(jié) 看樓重點(diǎn) 現(xiàn)房與期房 3/2/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時(shí)間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) 現(xiàn)房的選擇 3/2/2023 ① 先期訂購(gòu) ， 戶型 、 位置利于選擇 。 ② 價(jià)格都能給予較大的優(yōu)惠 ， 一般為１０ ％ 左右 ， 或者更多 。 為了及時(shí)收回資金 ， 對(duì)銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 首次付款時(shí)間為開工時(shí) ， 付定金和首期房款 ， 一般僅付１萬元的定金和總房款的 2０ ％ 左右；第二次時(shí)間是工程進(jìn)行一半時(shí) ， 約付款額為總房款的６０ ％ ；第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投放使用時(shí) ， 購(gòu)房者付完全款 ， 同時(shí)房地產(chǎn)商將房屋交給購(gòu)房者 。 從付完定金的那一刻起 ， 購(gòu)房者就可隨時(shí)去看工程進(jìn)度 ， 對(duì)于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時(shí)都一覽無余 。 ⑥ 升值的優(yōu)勢(shì)。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的