【正文】 169。 Copyrights by By Maosong Mao, 2023 All rights reserved HuaQiao University 土木學(xué)院 毛茂松 第四章 樓盤精選 3/2/2023 主要內(nèi)容 167。 1 購房的基本程序 167。 2 挑選樓盤 167。 3 簽訂購房合同 167。 4 樓宇按揭 167。 5 入住驗收 167。 6 選購二手房 3/2/2023 167。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認(rèn)購書》并不是購房進(jìn)程中的一個必辦手續(xù)。但在發(fā)展商首次推出樓盤或舉辦大型商品房展銷會期間是一個頗為流行的做法。 《認(rèn)購書》的主要內(nèi)容 簽訂《認(rèn)購書》應(yīng)注意的事項 3/2/2023 《認(rèn)購書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購房者與賣方簽訂的商品房 《 認(rèn)購書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號等 )； (3) 所訂住宅的售價； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購買任宅需交納的綜合稅費； (6) 買賣雙方的違約責(zé)任； (7) 買賣雙方簽章 。 《某樓盤的認(rèn)購書》 《認(rèn)購書樣本》 3/2/2023 簽訂《認(rèn)購書》應(yīng)注意的事項 (1) “定”改“訂” (2) 絕地反擊 3/2/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。《民法通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務(wù)履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認(rèn)購金、誠意金。 3/2/2023 《商品房銷售管理辦法》第二十二條：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！? 3/2/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費 3/2/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。不受法律保護(hù)。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。 (2) 確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗收后 30天內(nèi)，憑住宅報批及驗收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/2/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。經(jīng)交易監(jiān)證后按每單元核發(fā) 《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》 (4) 轉(zhuǎn)移過戶 發(fā)展商會同您 (委托代辦需出具經(jīng)公證的委托書 )攜帶 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》等證件。到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所辦理過戶手續(xù)，由原經(jīng)辦人立案收件辦理。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。 3/2/2023 要繳納的稅費 要繳納的稅費有八種 。 (1) 房屋買契稅： 交納售價的 3%。 (2) 契約印花稅：交納售價的 %。 (3) 交易印花稅：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 (4) 權(quán)證綜合費：約售價的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費及文件費等 。 (5) 交易監(jiān)證費：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 (6) 契約公證費： 一次性或分期付款的購房者交售價的 %， 采用銀行按揭付款的交售價的 %。 前種付款方式可自愿公證 。 (7) 抵押登記費：采用銀行按揭付款的交售價的 %。 (8) 按揭手續(xù)費： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。由銀行負(fù)責(zé)向客戶收取。 3/2/2023 167。 2 挑選樓盤 考察住宅的細(xì)節(jié) 看樓重點 現(xiàn)房與期房 3/2/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 現(xiàn)房的選擇 3/2/2023 ① 先期訂購 ， 戶型 、 位置利于選擇 。 由于訂的是未竣工的房子 ， 銷售工作剛剛展開 ， 開發(fā)商所能提供的所有房屋都有 ， 朝向好的戶型也在其中 ， 購房者就有了大量的選擇余地 。 ② 價格都能給予較大的優(yōu)惠 ， 一般為１０ ％ 左右 ， 或者更多 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時間 ， 甚至更長 。 為了及時收回資金 ， 對銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進(jìn)度而付 ， 一般分為三次 。 首次付款時間為開工時 ， 付定金和首期房款 ， 一般僅付１萬元的定金和總房款的 2０ ％ 左右；第二次時間是工程進(jìn)行一半時 ， 約付款額為總房款的６０ ％ ；第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投放使用時 ， 購房者付完全款 ， 同時房地產(chǎn)商將房屋交給購房者 。 ④ 工程質(zhì)量可以看到 ， 隨時監(jiān)督 ， 提出意見 。 從付完定金的那一刻起 ， 購房者就可隨時去看工程進(jìn)度 ， 對于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時都一覽無余 。 ⑤ 房型設(shè)計上的優(yōu)勢 ， 相對而言 ， 期房大多避開了當(dāng)前市場上現(xiàn)房的設(shè)計弱點 。 ⑥ 升值的優(yōu)勢。買期房如果買得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時的期房售價較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房價也會相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂趣。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實物 。 看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖 、整個物業(yè)的效果圖 ， 而非實物 。 ② 有關(guān)面積 、 戶型 、 裝修標(biāo)準(zhǔn)難以判斷 。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實物 。 ③ 開發(fā)商情況難把握 。 若開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過程中因?qū)嵙Σ蛔?、缺乏必要的資金 ， 使工程停頓 ， 那么購房者就會蒙受巨大的損失 。 ④ 市場行情與價格漲跌難以預(yù)測 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會有所差距的。 期房的缺點 3/2/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 隨時都可以進(jìn)入房子去看一看 ， 選中了買下便可 。 ② 入住便利 。 ③ 房屋價格基本穩(wěn)定 ， 不會再有大的變動 ， 購房時只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價格相比便可 。 ④ 既有房屋的宣傳材料 ， 又可以實物一一對照 。 ⑤ 家庭計劃便于安排。買房子是家中的大事，或為了改變居住環(huán)境，或為了工作關(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。 現(xiàn)房的優(yōu)點 3/2/2023 ① 選擇余地較少 。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 ② 價格較高 ， 難以優(yōu)惠 。 ③ 隱蔽工程難以看到。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過較長的使用期后才會知道。 現(xiàn)房的缺點 3/2/2023 看樓重點 ? 看位置 ? 看配套 ? 看綠化 ? 看布局 ? 看開發(fā)團(tuán)隊 ? 看價格 ? 看朝向 ? 看通風(fēng) ? 看戶型 ? 看設(shè)備 ⑴ 看節(jié)能 ⑵ 看隔音 ⑶ 看私密性 ⑷ 看年限 ⑸ 看面積 ⑹ 看分?jǐn)? ⑺ 看物業(yè)管理 3/2/2023 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素?？匆粋€區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。 3/2/2023 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理 ， 是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一 。 住宅配套的公共設(shè)施主要包括： ① 學(xué)校：幼托 、 小學(xué) 、 中學(xué) 。 ② 商業(yè)配套：菜市場 、 糧油店 、 日雜店 、 理發(fā)店 、 超市 、 銀行 、郵局 、 醫(yī)院 、 公用電房 、 垃圾站等 。 ③ 管理機(jī)構(gòu)：街道辦事處 、 居委會 、 派出所等 。 ④ 其他；文化娛樂設(shè)施、會所等。 3/2/2023 居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo) —— 綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于３０％。 3/2/2023 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一 。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用