【正文】 3/2/2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 注意物業(yè)管理的水平 3/2/2023 接收二手房時(shí)易疏漏的問(wèn)題 二手房交易由于原有房屋的產(chǎn)權(quán)文件、房屋內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備都存在于原權(quán)利人手中，情況相對(duì)比較復(fù)雜，如果遇到某些房產(chǎn)中介公司不專業(yè)或不負(fù)責(zé)，往往會(huì)導(dǎo)致售后服務(wù)項(xiàng)目不到位，致使留下后患。 注意內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 如保安 、 保潔 、 綠化 ， 有沒(méi)有信箱 ， 電梯的品牌 、 速度及管理方式如何 ， 是否有人值守 （ 舊小區(qū)的電梯一般較老舊 ， 有人值守更可靠 ） ， 晚上最晚開(kāi)到幾點(diǎn)等等 。 注意考核房屋的市政配套 3/2/2023 ① 原房屋是否帶裝修 ② 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖：新建商品房都會(huì)提供給你一張戶型圖，但是二手公房的情況更為復(fù)雜。 如果是燃?xì)獾?， 應(yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器 ， 熱水器的位置在哪里 ， 洗澡時(shí)是否安全 ？ ⑧ 暖氣：供暖單位是什么性質(zhì)？是大市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖？暖氣費(fèi)是上門收取還是自己到收費(fèi)站去交？暖氣片數(shù)盡量多一點(diǎn)總要好一些。 還應(yīng)該注意點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度 ， 判斷煤氣是否充足 。 ③ 供電容量 ④ 電線：老化電線容易引起火災(zāi) ， 而且電線老化說(shuō)明房屋年限已經(jīng)不短 ， 供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求 。 ② 電視：現(xiàn)在仍然有些小區(qū)和家庭未能裝上有線電視 ， 有的是因?yàn)樾^(qū)都沒(méi)有開(kāi)通 ， 有的是房主一直沒(méi)有去辦理這方面的手續(xù) 。 注意確認(rèn)所購(gòu)房屋的準(zhǔn)確面積 ① 戶型是否合理 ② 管線是否太多 ③ 從一些現(xiàn)象看內(nèi)部問(wèn)題 注意仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 3/2/2023 ① 水：打開(kāi)自來(lái)水龍頭觀察水的質(zhì)量 、 水壓；如果自來(lái)水有渾濁 、 發(fā)黃的現(xiàn)象 ，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多 ， 說(shuō)明這一帶的水質(zhì)很硬 。 產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積 。在購(gòu)買時(shí)，應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費(fèi)的時(shí)間和金錢。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。 所購(gòu)房有無(wú)抵押 房屋是否被法院查封等 。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任 ， 則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明 。 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 3/2/2023 查驗(yàn)的具體方式是： ① 房主是誰(shuí) ， 假如為共有財(cái)產(chǎn) ， 則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； ② 檔案文號(hào) ， 即該宗交易的文件編號(hào) ， 假如查詢者希望獲得整份文件 ， 可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本； ③ 登記日期 ， 此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期； ④ 成交價(jià)格 ， 即該項(xiàng)交易的成交價(jià) ， 查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明 “ 部分成交價(jià) ” ， 則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋 ， 并且包括其他房地產(chǎn)成品； ⑤ 其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 3/2/2023 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。 （二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商， 取得一致意見(jiàn) 。 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。 其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。 資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格 。 產(chǎn)權(quán)證書是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 。 3/2/2023 167。 不屬于施工單位責(zé)任的 ， 建設(shè)單位應(yīng)與施工單位聯(lián)系 ， 商議維修的具體期限 。 對(duì)于上述質(zhì)量問(wèn)題的鑒別與認(rèn)定 ， 根據(jù) 《 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理實(shí)施辦法 》 的有關(guān)規(guī)定 ， 屬竣工 1年以內(nèi) (含 1年 )的 ， 由建委質(zhì)監(jiān)站鑒定；屬 1年以上的 ， 由房地產(chǎn)管理屬下的房屋鑒定所負(fù)責(zé)鑒定 。 因地震 、 洪水 、 臺(tái)風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問(wèn)題 ， 施工單位 、 設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)擠責(zé)任 。 因建筑材料 、 構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷 ， 屬于施工單位采購(gòu)或其驗(yàn)收同意 ， 施工單位承擔(dān)經(jīng)擠責(zé)任 ， 屬于建設(shè)單位采購(gòu)的 ， 由建設(shè)革位率擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 由于設(shè)計(jì)原因造成的質(zhì)量缺陷 ， 由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 凡施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)范 、 標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工造成的質(zhì)量缺陷 。 其要求越早提出越好 ， 即使投訴書已經(jīng)提交 ， 如再有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 ， 也可隨時(shí)補(bǔ)充投訴 ， 不必遲疑 。 最好的辦法是以書面形式向臨時(shí)托管單位或物業(yè)管理部門提出 ， 內(nèi)容越詳細(xì)越好 ， 用詞也要恰當(dāng) 。 3/2/2023 3/2/2023 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)結(jié)構(gòu)面積 套內(nèi)建筑面積 公共使用面積 公共結(jié)構(gòu)面積 公共建筑面積 商品房銷售面積 S公共 =S總 ΣS套內(nèi) 公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) f =S公共 /ΣS套內(nèi) 某套商品房的銷售面積 =S套內(nèi) （ 1+f） 3/2/2023 乒乓球 人字鋁梯 化妝鏡 插頁(yè)式文件夾 備忘貼紙 小錘子 手電 電筆 礦泉水瓶 帶有日期顯示功能的相機(jī) 扁型三插頭小電器一個(gè) （ 如電吹風(fēng) 、 電須刨等 ） 直角尺 、 卷尺 透明膠管（ 20米） 卷紙、報(bào)紙 3/2/2023 正式驗(yàn)收后 ， 如房屋質(zhì)重沒(méi)有什么問(wèn)題 ， 可當(dāng)場(chǎng)辦理收樓入住手續(xù) 。 ? 獨(dú)立煙囪 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地下人防干 、 支線 。 ? 利用引橋 、 高架路 、 高架橋 、 路面作為頂蓋建造的房屋 。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái) 、 上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱 、 罐的平臺(tái) 。 ? 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊 。 3/2/2023 不計(jì)算建筑面積的范圍 ? 層高小于 、 插層 、 技術(shù)層和層高小于 下室和半地下室 。 ? 無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算 。 ? 獨(dú)立柱 、 單排柱的門廊 、 車棚 、 貨棚等屬永久性建筑的 ， 按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算 。 ⑸ 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 ⑶ 屬永久性建筑有柱的車棚 、 貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算 。 ? 挑樓 、 全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算 ? 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯 ， 按各層水平投影面積計(jì)算 ? 與房屋相連的有柱走廊 ， 兩房屋間有上蓋和柱的走廊 ， 均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算 ? 房屋間永久性的封閉的架空通廊 ， 按外圍水平投影面積計(jì)算 ? 地下室 、 半地下室及其相應(yīng)出入口 ， 層高在 ， 按其外墻（ 不包括采光井 、 防潮層及保護(hù)墻 ） 外圍水平投影面積計(jì)算 ⑴ 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊 、 門斗 ， 按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算 。 3/2/2023 ? 樓梯間 、 電梯 （ 觀光梯 ） 井 、 提物井 、 垃圾道 、 管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積 。 ? 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 計(jì)算全部建筑面積的范圍 ? 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋 ， 按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算 。 量具應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具 。 3/2/2023 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋的建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻 （ 柱 ） 勒腳以上各層的外圍水平投影面積 ，包括陽(yáng)臺(tái) 、 挑廊 、 地下室 、 室外樓梯等 ， 且具備有上蓋 ， 結(jié)構(gòu)牢固 ， 層高 2． 20M以上 （ 含 2． 20M） 的永久性建筑 。 2 及 《驗(yàn)樓清單》 驗(yàn)樓應(yīng)準(zhǔn)備的小工具 3/2/2023 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》節(jié)選 8 房產(chǎn)面積測(cè)算 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容 面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算 。 購(gòu)房者如能掌握計(jì)算商品房銷售面積的基本方法 ， 對(duì)保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害 ， 具有重要意義 。 驗(yàn)收房屋程序 3/2/2023 在住宅商品房的買賣過(guò)程中 ， 房?jī)r(jià)款的多少與所購(gòu)房屋的面積密切相關(guān) 。 (4) 若驗(yàn)收不合格，也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《驗(yàn)收交接表》上，可暫不辦理收房入住手續(xù)，再次收房時(shí)間由雙方約定。 (3) 有關(guān)工作人員帶領(lǐng)到所購(gòu)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) ， 并將檢測(cè)結(jié)果一一記錄在 《 驗(yàn)收交接表 》 上 。 驗(yàn)收完畢后 ， 可將關(guān)于房屋質(zhì)量的初步檢查意見(jiàn)告之開(kāi)發(fā)商 ， 要求開(kāi)發(fā)商盡快協(xié)調(diào)解決 。 若驗(yàn)收不合格，也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上，可暫不辦理人任手續(xù)，再次收樓時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過(guò) 30天。 入住時(shí)間 3/2/2023 入住的基本程序如下： (1) 發(fā)展商向寄發(fā)的 《 房屋交付使用通知書 》 或發(fā)展商通知到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該通知書； (2) 在約定時(shí)間持 《 房屋交付使用通知書 》 到現(xiàn)場(chǎng)售樓都或物業(yè)管理處聯(lián)系入住事宜； (3) 有關(guān)工作人員帶領(lǐng)到所購(gòu)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘 ， 對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) ， 并將檢測(cè)結(jié)果一一記錄在 《 樓房驗(yàn)收交接表 》 上； (4) 若驗(yàn)收合格。按常規(guī)。以發(fā)展商發(fā)出的 《房屋交付使用通知書》上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。 5 入住驗(yàn)收 入住時(shí)間 驗(yàn)收結(jié)果的處理 驗(yàn)收的具體項(xiàng)目和相應(yīng)要求 驗(yàn)收房屋程序 入住的基本程序 3/2/2023 如果是現(xiàn)房 ， 一般在簽約后一個(gè)月內(nèi)可辦理入任手續(xù)；如果是期房 ， 入任時(shí)間則由工程進(jìn)度等各方面因素來(lái)訣定 ， 一般為 3一 5年 。 3/2/2023 購(gòu)房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 一份完整的購(gòu)房抵押借款合同通常有以下幾部分組成： ① 總則： 概述簽約三方 (抵押人 、 抵押權(quán)人與售房單位 ) 的基本情況； ② 貸款： 明確規(guī)定貸款幣種 、 金額 、 期限與月利率； ③ 還款： 對(duì)供款方式 、 還款方式以及提前還款等問(wèn)題作具體規(guī)定； ④ 房產(chǎn)抵押與保險(xiǎn)： 詳細(xì)說(shuō)明了購(gòu)房抵押登記手續(xù)的辦理程序以及對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)的有關(guān)事項(xiàng)； ⑤ 違約處分： 對(duì)抵押人的違約情形和抵押物 (房產(chǎn) ) 的處分方式作了詳細(xì)規(guī)定； ⑥ 抵押人之責(zé)任： 詳述了在按揭辦理和供款過(guò)程中 ， 購(gòu)房者應(yīng)履行的基本責(zé)任；