【正文】 現(xiàn)房的優(yōu)點 3/2/2023 ① 選擇余地較少 。 ③ 房屋價格基本穩(wěn)定 ， 不會再有大的變動 ， 購房時只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價格相比便可 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會有所差距的。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實物 。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房價也會相應上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂趣。 從付完定金的那一刻起 ， 購房者就可隨時去看工程進度 ， 對于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時都一覽無余 。 為了及時收回資金 ， 對銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 2 挑選樓盤 考察住宅的細節(jié) 看樓重點 現(xiàn)房與期房 3/2/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 現(xiàn)房的選擇 3/2/2023 ① 先期訂購 ， 戶型 、 位置利于選擇 。 (7) 抵押登記費：采用銀行按揭付款的交售價的 %。 (4) 權(quán)證綜合費：約售價的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費及文件費等 。 3/2/2023 要繳納的稅費 要繳納的稅費有八種 。 (2) 確認產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應在商品房竣工驗收后 30天內(nèi)，憑住宅報批及驗收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/2/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。” 3/2/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費 3/2/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應在 《房地產(chǎn)預售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 《某樓盤的認購書》 《認購書樣本》 3/2/2023 簽訂《認購書》應注意的事項 (1) “定”改“訂” (2) 絕地反擊 3/2/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。 6 選購二手房 3/2/2023 167。 2 挑選樓盤 167。169。 3 簽訂購房合同 167。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認購書》并不是購房進程中的一個必辦手續(xù)。是指債權(quán)債務關(guān)系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數(shù)額的貨幣。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預售契約》。經(jīng)交易監(jiān)證后按每單元核發(fā) 《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》 (4) 轉(zhuǎn)移過戶 發(fā)展商會同您 (委托代辦需出具經(jīng)公證的委托書 )攜帶 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》等證件。 (1) 房屋買契稅： 交納售價的 3%。 (5) 交易監(jiān)證費：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 (8) 按揭手續(xù)費： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。 由于訂的是未竣工的房子 ， 銷售工作剛剛展開 ， 開發(fā)商所能提供的所有房屋都有 ， 朝向好的戶型也在其中 ， 購房者就有了大量的選擇余地 。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進度而付 ， 一般分為三次 。 ⑤ 房型設計上的優(yōu)勢 ， 相對而言 ， 期房大多避開了當前市場上現(xiàn)房的設計弱點 。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實物 。 ③ 開發(fā)商情況難把握 。 期房的缺點 3/2/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 ④ 既有房屋的宣傳材料 ， 又可以實物一一對照 。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 現(xiàn)房的缺點 3/2/2023 看樓重點 ? 看位置 ? 看配套 ? 看綠化 ? 看布局 ? 看開發(fā)團隊 ? 看價格 ? 看朝向 ? 看通風 ? 看戶型 ? 看設備 ⑴ 看節(jié)能 ⑵ 看隔音 ⑶ 看私密性 ⑷ 看年限 ⑸ 看面積 ⑹ 看分攤 ⑺ 看物業(yè)管理 3/2/2023 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。 住宅配套的公共設施主要包括： ① 學校：幼托 、 小學 、 中學 。 3/2/2023 居住環(huán)境有一個重要的硬性指標 —— 綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。 3/2/2023 看價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最底價；有的是“均價”；有的是“最高限價”；有的是整套價格、有的是套內(nèi)建筑面積價格 …… 最主要的是應弄清（或換算）所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時，購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。 主要應注意選擇這些設備質(zhì)量是否精良 、 安裝是否到位 ， 是否有方便 、 實用 、 高科技的趨勢 。屋頂和西向外窗應采取隔熱措施?！蹲≌O計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應小于５０分貝，夜間應小于或等于４０分貝。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。分攤的公共建筑面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。 3/2/2023 ⑺ 看物業(yè)管理 買房時 ， 購房者一定要問問 ， 物業(yè)公司是否進入了項目 ， 何時進入項目 。 ① 詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱 、 情況 。 與其他同類小區(qū)相對比 。 3/2/2023 選擇住宅的朝向 ① 客廳的朝向：客廳是一套住房中使用頻率最高 、 使用人數(shù)最多的房間 。 ② 臥室的朝向：一套房內(nèi) ， 消費者應以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標淮 。 有一間尚可 ， 因北向臥室冬天寒風呼嘯 ， 但是 。 因此 ， 廚房以不選北向為宜 。 房間中的極品 100 2 南朝向 ， 冷熱適度 ， 眾望所歸 90 3 東朝向帶陽臺 ， 溫暖而愜意 ， 容易讓人接受 70 4 西朝向帶陽臺 ， 同上 65 5 北朝向帶陽臺 ， 涼爽有余 ， 熱量不足 45 6 東朝向 ， 陽光充足 ， 僅此而已 30 7 北朝向 ， 涼爽的夏日與陰冷的冬季 10 8 西朝向 ， 夏日午后的暴曬成為人們的噩夢 3/2/2023 住宅設計是否合理 合理的住宅設計包括平面功能分區(qū)的合理性、房間面積分配的合理性、通風透氣性能、采光性能、廚房潔具布置合理性、管線配合合理性、儲藏空間合理性和超前性等。 這里是交通中心 。 Ⅰ 從整棟來看 3/2/2023 主要是戶型的選擇 ， 評價戶型時 ， 可考慮以下幾個方面： ? 活動區(qū)與休息區(qū)明確分開 ， 休息區(qū)相對集中； ? 盡量減少在活動區(qū)內(nèi)墻上開門 ， 使完整墻面更多； ? 相互聯(lián)系方便； ? 房屋位置合理 ， 進門有小門廳過渡； ? 廳最好朝南向或景觀向； ? 廳平面避免不可利用的銳角室向； ? 大廳與分戶門之內(nèi)室設半過渡性空間； ? 在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用 ， 忌門與門相對開； ? 廳 、 臥室均有良好的朝向和穿堂風 ， 無暗房； ? 居室 、 主臥室遠離電梯間或樓梯； ⑴ 廚房間外最好能配以陽臺 ， 既可通風 ， 又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足； ⑵ 食寢分離、居寢分離； Ⅱ 從房間內(nèi)部看 3/2/2023 ⑶ 入口處最好有玄關(guān)； ⑷ 餐廳與客廳分開 ， 客廳是家庭的團聚 ， 待客的空間 。共用電視天線，電話插座等都應該考慮周到。 以水不向任何一方聚集為好 ， 若水向一面聚集 ， 說明地面有傾斜 。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 3/2/2023 （ 2） 墻體和墻面 ① 墻在建筑中承擔承重 、 隔聲 、 隔熱 、 保溫的功能 。 可用三角尺測重墻角直角的準確度及均勻度 。 便于清洗 。 是否在一個平面上 。 若墻面上留有較大 、 較粗的顆?；蛴≯E大 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 ③ 窗扇開啟應靈活，玻璃與窗框的附著應牢固，可用手搖動窗框。 管道是否已有銹跡 。應根據(jù)建筑設計和設備說明書，逐一檢查。 3/2/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應安裝平正牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準確 ， 鋼門窗縫隙嚴密 ， 木門窗縫隙適宜 。 ④ 門窗玻璃應表面平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 。 3/2/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應平整 、 牢固 、 順直 。 ② 應按套 (單元 )安裝電表或預留表位 。 ⑤ 電梯應能準確啟動運行 。 ⑦ 配置有空調(diào)機 、 洗衣機 、 電冰箱 、 電子熱水器 、 電子燃氣灶 、 電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅 ， 應檢查所配電器設備能否正常運行 ， 各類管線是否安全可靠 。 ③ 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修 。 ⑤ 衛(wèi)生器具應質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 。 3/2/2023 （ 9） 配套設施 ① 戶外陰溝 、 陽溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 ⑤ 煙道 、 通風道 、 垃圾道應暢通 ， 無阻塞物 。 3 簽訂購房合同 建設部和國家工商局商品房購銷合同范本 簽約前應做的事 204條購