【正文】 現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn) 3/2/2023 ① 選擇余地較少 。 ③ 房屋價(jià)格基本穩(wěn)定 ， 不會(huì)再有大的變動(dòng) ， 購(gòu)房時(shí)只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價(jià)格相比便可 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距的。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實(shí)物 。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂(lè)趣。 從付完定金的那一刻起 ， 購(gòu)房者就可隨時(shí)去看工程進(jìn)度 ， 對(duì)于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時(shí)都一覽無(wú)余 。 為了及時(shí)收回資金 ， 對(duì)銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 2 挑選樓盤 考察住宅的細(xì)節(jié) 看樓重點(diǎn) 現(xiàn)房與期房 3/2/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時(shí)間來(lái)分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) 現(xiàn)房的選擇 3/2/2023 ① 先期訂購(gòu) ， 戶型 、 位置利于選擇 。 (7) 抵押登記費(fèi)：采用銀行按揭付款的交售價(jià)的 %。 (4) 權(quán)證綜合費(fèi)：約售價(jià)的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費(fèi) 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費(fèi)及文件費(fèi)等 。 3/2/2023 要繳納的稅費(fèi) 要繳納的稅費(fèi)有八種 。 (2) 確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗(yàn)收后 30天內(nèi)，憑住宅報(bào)批及驗(yàn)收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請(qǐng)確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/2/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)?！? 3/2/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費(fèi) 3/2/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。賣方違約，買方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。從法律規(guī)定的定金罰則來(lái)看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 《某樓盤的認(rèn)購(gòu)書》 《認(rèn)購(gòu)書樣本》 3/2/2023 簽訂《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)注意的事項(xiàng) (1) “定”改“訂” (2) 絕地反擊 3/2/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。 6 選購(gòu)二手房 3/2/2023 167。 2 挑選樓盤 167。169。 3 簽訂購(gòu)房合同 167。 1 購(gòu)房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認(rèn)購(gòu)書》并不是購(gòu)房進(jìn)程中的一個(gè)必辦手續(xù)。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。如買方?jīng)Q定不購(gòu)買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果買方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。經(jīng)交易監(jiān)證后按每單元核發(fā) 《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》 (4) 轉(zhuǎn)移過(guò)戶 發(fā)展商會(huì)同您 (委托代辦需出具經(jīng)公證的委托書 )攜帶 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》等證件。 (1) 房屋買契稅： 交納售價(jià)的 3%。 (5) 交易監(jiān)證費(fèi)：交納售價(jià)的 %， 在辦理交易過(guò)戶時(shí)繳納 。 (8) 按揭手續(xù)費(fèi)： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。 由于訂的是未竣工的房子 ， 銷售工作剛剛展開 ， 開發(fā)商所能提供的所有房屋都有 ， 朝向好的戶型也在其中 ， 購(gòu)房者就有了大量的選擇余地 。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進(jìn)度而付 ， 一般分為三次 。 ⑤ 房型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì) ， 相對(duì)而言 ， 期房大多避開了當(dāng)前市場(chǎng)上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn) 。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實(shí)物 。 ③ 開發(fā)商情況難把握 。 期房的缺點(diǎn) 3/2/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 ④ 既有房屋的宣傳材料 ， 又可以實(shí)物一一對(duì)照 。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 現(xiàn)房的缺點(diǎn) 3/2/2023 看樓重點(diǎn) ? 看位置 ? 看配套 ? 看綠化 ? 看布局 ? 看開發(fā)團(tuán)隊(duì) ? 看價(jià)格 ? 看朝向 ? 看通風(fēng) ? 看戶型 ? 看設(shè)備 ⑴ 看節(jié)能 ⑵ 看隔音 ⑶ 看私密性 ⑷ 看年限 ⑸ 看面積 ⑹ 看分?jǐn)? ⑺ 看物業(yè)管理 3/2/2023 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。 住宅配套的公共設(shè)施主要包括： ① 學(xué)校：幼托 、 小學(xué) 、 中學(xué) 。 3/2/2023 居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo) —— 綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。 3/2/2023 看價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”，即最底價(jià)；有的是“均價(jià)”；有的是“最高限價(jià)”；有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格 …… 最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購(gòu)房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。 主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良 、 安裝是否到位 ， 是否有方便 、 實(shí)用 、 高科技的趨勢(shì) 。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。 3/2/2023 ⑺ 看物業(yè)管理 買房時(shí) ， 購(gòu)房者一定要問(wèn)問(wèn) ， 物業(yè)公司是否進(jìn)入了項(xiàng)目 ， 何時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目 。 ① 詢問(wèn)日后管理的物業(yè)管理公司名稱 、 情況 。 與其他同類小區(qū)相對(duì)比 。 3/2/2023 選擇住宅的朝向 ① 客廳的朝向：客廳是一套住房中使用頻率最高 、 使用人數(shù)最多的房間 。 ② 臥室的朝向：一套房?jī)?nèi) ， 消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判標(biāo)淮 。 有一間尚可 ， 因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯 ， 但是 。 因此 ， 廚房以不選北向?yàn)橐?。 房間中的極品 100 2 南朝向 ， 冷熱適度 ， 眾望所歸 90 3 東朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 溫暖而愜意 ， 容易讓人接受 70 4 西朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 同上 65 5 北朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 涼爽有余 ， 熱量不足 45 6 東朝向 ， 陽(yáng)光充足 ， 僅此而已 30 7 北朝向 ， 涼爽的夏日與陰冷的冬季 10 8 西朝向 ， 夏日午后的暴曬成為人們的噩夢(mèng) 3/2/2023 住宅設(shè)計(jì)是否合理 合理的住宅設(shè)計(jì)包括平面功能分區(qū)的合理性、房間面積分配的合理性、通風(fēng)透氣性能、采光性能、廚房潔具布置合理性、管線配合合理性、儲(chǔ)藏空間合理性和超前性等。 這里是交通中心 。 Ⅰ 從整棟來(lái)看 3/2/2023 主要是戶型的選擇 ， 評(píng)價(jià)戶型時(shí) ， 可考慮以下幾個(gè)方面： ? 活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開 ， 休息區(qū)相對(duì)集中； ? 盡量減少在活動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上開門 ， 使完整墻面更多； ? 相互聯(lián)系方便； ? 房屋位置合理 ， 進(jìn)門有小門廳過(guò)渡； ? 廳最好朝南向或景觀向； ? 廳平面避免不可利用的銳角室向； ? 大廳與分戶門之內(nèi)室設(shè)半過(guò)渡性空間； ? 在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用 ， 忌門與門相對(duì)開； ? 廳 、 臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng) ， 無(wú)暗房； ? 居室 、 主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯； ⑴ 廚房間外最好能配以陽(yáng)臺(tái) ， 既可通風(fēng) ， 又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足； ⑵ 食寢分離、居寢分離； Ⅱ 從房間內(nèi)部看 3/2/2023 ⑶ 入口處最好有玄關(guān)； ⑷ 餐廳與客廳分開 ， 客廳是家庭的團(tuán)聚 ， 待客的空間 。共用電視天線，電話插座等都應(yīng)該考慮周到。 以水不向任何一方聚集為好 ， 若水向一面聚集 ， 說(shuō)明地面有傾斜 。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 3/2/2023 （ 2） 墻體和墻面 ① 墻在建筑中承擔(dān)承重 、 隔聲 、 隔熱 、 保溫的功能 。 可用三角尺測(cè)重墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度 。 便于清洗 。 是否在一個(gè)平面上 。 若墻面上留有較大 、 較粗的顆?；蛴≯E大 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 ③ 窗扇開啟應(yīng)靈活，玻璃與窗框的附著應(yīng)牢固，可用手搖動(dòng)窗框。 管道是否已有銹跡 。應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和設(shè)備說(shuō)明書，逐一檢查。 3/2/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應(yīng)安裝平正牢固 ， 無(wú)翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準(zhǔn)確 ， 鋼門窗縫隙嚴(yán)密 ， 木門窗縫隙適宜 。 ④ 門窗玻璃應(yīng)表面平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 。 3/2/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應(yīng)平整 、 牢固 、 順直 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝電表或預(yù)留表位 。 ⑤ 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行 。 ⑦ 配置有空調(diào)機(jī) 、 洗衣機(jī) 、 電冰箱 、 電子熱水器 、 電子燃?xì)庠?、 電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級(jí)住宅 ， 應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行 ， 各類管線是否安全可靠 。 ③ 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 。 ⑤ 衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 。 3/2/2023 （ 9） 配套設(shè)施 ① 戶外陰溝 、 陽(yáng)溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 ⑤ 煙道 、 通風(fēng)道 、 垃圾道應(yīng)暢通 ， 無(wú)阻塞物 。 3 簽訂購(gòu)房合同 建設(shè)部和國(guó)家工商局商品房購(gòu)銷合同范本 簽約前應(yīng)做的事 204條購(gòu)