【文章內(nèi)容簡介】 不同等級的建筑 ， 其墻面處理也不同 。 墻面處理方式有：抹灰 、 噴塑 、 貼墻紙 、 貼墻布等 ， 。 對于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 若墻面上留有較大 、 較粗的顆?；蛴≯E大 。 說明粉刷質(zhì)量低 。 對于噴塑 ， 要看墻面的整體性 ， 色點大小均勻 的為好 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 ⑤ 外墻不得滲水 ， 特別是下雨天要注意觀察 ， 看有無明顯的水印和霉點； ⑥ 外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。 3/2/2023 （ 3） 門和窗 ① 門開啟是否自如 ， 門是否由于下陷而與地面摩擦 ， 或由于膨脹而關(guān)閉不嚴 。 ② 門鎖應活動自如 。 ③ 窗扇開啟應靈活，玻璃與窗框的附著應牢固，可用手搖動窗框。以玻璃不發(fā)生震蕩為好。 3/2/2023 (4)設(shè)備 一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道 、 燃氣管道 、 電燈頭 、 插座等 。 ① 可檢測給水管 、 排水管是否通暢 。 管道是否已有銹跡 。 ② 燃氣管是否接通 ， 燈頭 、 插座是否有電 。 ③ 對于空調(diào) ， 可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實測溫度 ， 檢驗其吻合程度 。 對于各設(shè)備的性能。應根據(jù)建筑設(shè)計和設(shè)備說明書，逐一檢查。 （ 5） 頂棚 住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，可檢查吊棚是否結(jié)實，上下取物是否方便。頂棚上的燈具是否完好。各送風口是否均有風。 3/2/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應安裝平正牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準確 ， 鋼門窗縫隙嚴密 ， 木門窗縫隙適宜 。 ② 進戶門不得使用膠合板制作 ， 門鎖應安裝牢固 ， 底層外窗 、 樓層公共走道窗 、 進戶門均應裝設(shè)鐵柵欄 。 ③ 木裝修工程應表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴密 ， 不露釘帽 。 與基層必須釘牢 。 ④ 門窗玻璃應表面平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 。 ⑤ 抹灰應表面平整 ， 不應有空鼓 、 裂縫和起泡等缺陷 。 ⑥ 飾面磚應表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線腳順直 ， 無缺棱掉角 。 ⑦ 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 3/2/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應平整 、 牢固 、 順直 。 過墻應有導管 。 導管連接必須緊密 ，鋁導線連接不得采用絞接或綁接 。 采用管子配線時 ， 連接點必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 ② 應按套 (單元 )安裝電表或預留表位 。 并有接地裝置 。 ③ 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好 ， 位置正確 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠 。 ⑤ 電梯應能準確啟動運行 。 選層 、 平層 、 停層 ， 嗓聲和震動聲不得超過規(guī)定值 。制動器 、 限遞器 、 報警器及其他安全設(shè)備應動作靈敏可靠 。 ⑥ 對電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號微弱或被高層建筑遮擋使及射波復雜地區(qū)的住宅 ， 應設(shè)置電視共用天線 。 ⑦ 配置有空調(diào)機 、 洗衣機 、 電冰箱 、 電子熱水器 、 電子燃氣灶 、 電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅 ， 應檢查所配電器設(shè)備能否正常運行 ， 各類管線是否安全可靠 。 ⑧ 配置有電話的住宅，應檢查電活線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。 3/2/2023 （ 8） 水 、 衛(wèi) 、 消防設(shè)施 ① 進出水管道應安裝牢固 ， 控制部件啟閉靈活 、 無滴漏 。 ② 應按套 (單元 )安裝水表或預留表位 。 ③ 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應便于檢修 。 ④ 衛(wèi)生間 、 廚房內(nèi)的排污管應分設(shè) ， 出戶管長不宜超過 8米 。 并不應使用陶瓷管 、 塑料管 。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 ⑤ 衛(wèi)生器具應質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 。 安裝應平正 、 牢固 、 部件齊全 、 制動靈活 。 ⑥ 頂水泵安裝應平穩(wěn) ， 運行時無較大震動 。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗合格簽證。 3/2/2023 （ 9） 配套設(shè)施 ① 戶外陰溝 、 陽溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 ② 房屋入口處必須修室外道路 ， 并與主干道相通 ， 路面不應有積水 、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 ③ 房屋應按單元設(shè)置信報箱 ， 其規(guī)格 、 位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定 。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應安裝牢固 。 ⑤ 煙道 、 通風道 、 垃圾道應暢通 ， 無阻塞物 。 ⑥ 單體住宅工程必須做到工完料凈場地清 ， 臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢 。 ⑦ 室外地面平整，室內(nèi)外高差合理。 3/2/2023 167。 3 簽訂購房合同 建設(shè)部和國家工商局商品房購銷合同范本 簽約前應做的事 204條購房補充條款 3/2/2023 簽約前應做的事 為提高消費者購房的安全性 ， 即使簽訂了 《 訂購書 》 ， 也不要急于簽約付款 。 而應在 《 訂購書 》 的有效期內(nèi)抓緊時間通過以下步驟了解發(fā)展商及其出售的商品房 ， 然后再訣定是否應該簽約 。 (1) 從建委 、 國土房管局等政府有關(guān)主管部門的咨詢機構(gòu)或消費看委員會等渠道了解發(fā)展商的信譽； (2) 根據(jù)發(fā)展商提供的各種資料 (如售樓書 、 圖紙等 ) 現(xiàn)場實地查勘； (3) 向發(fā)展商索看房地產(chǎn)主管機關(guān)核發(fā)的 《 預售商品房許可證 》 并到房地產(chǎn)交易所或國土房管局市場處核對文號及其相應事實； (4) 查詢是否抵押 (5) 查詢是否一 房多賣 3/2/2023 167。 4 樓宇按揭 貸款的期限、利率和額度 購房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 申請按揭貸款的程序 申請按揭貸款應提供的資料 按揭貸款應具備的條件 個人住房抵押貸款的種類 定義 3/2/2023 樓宇按揭貸款是抵押貸款的一種 ， 是指借款人在向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房產(chǎn)時 ， 自己先交樓價款的一部分 (作為定金 )， 其余部分由銀行貸款墊付 ， 在銀行貸款墊付期間 ， 房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有 ，當借款人還清全部貸款本息時 ， 該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人 。 定義 在我國，稱為個人住房抵押貸款。 當事人有房屋購買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。房屋購買者與銀行之間的借貸關(guān)系以及房屋出賣者與銀行之間的協(xié)作關(guān)系。 3/2/2023 開發(fā)商 銀行 購房者、貸款人 ① 合作協(xié)議 ② 購房合同 ③ 貸款協(xié)議 ④ 房款 ⑤ 交房 ⑥ 還款 3/2/2023 個人住房抵押貸款的種類 個人住房貸款可分為自營性住房貸款 (亦稱商業(yè)性住房貸款 )和委托住房貸款 (亦稱政策性住房貸款 、 公積金貸款 )。 另外，還有個人住房組合貸款。所謂個人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當借款人申請的房改資金管理機構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自籌資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。 3/2/2023 按揭貸款應具備的條件 申請按揭貸款的對象一般是年滿 18周歲具有完全民事行為能力的當?shù)鼐幼〉淖匀蝗?， 且同時具備如下條件： (1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； (2) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入 ， 信用良好 ， 有償還貸款本息的能力； (3) 具有購買住房的合同或協(xié)議 (購買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證 )； (4) 不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的 30％ 作為住房的首期付款 ， 享受購房補貼的以個人承擔部分的 30％ 作為購房的首期付款； (5) 有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押 ， 或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人： (6) 貸款人規(guī)定的其他條件。 3/2/2023 申請按揭貸款應提供的資料 申請按揭貸款應提供如下資料： 1. 《 貸款申請表 》 (可向指定銀行信貸部索取 )； 2. 與開發(fā)商簽訂的購房合同； 3. 已支付訂金或首朝購房款的收據(jù)； 4. 申請人有效身份證明文件 ， 如身份證 、 戶口簿或居留證等； 5. 申請人的職業(yè)證明 。 如工作證等； 6. 申請人個人收入和家庭收入狀況的有關(guān)證明 ， 如已繳交個人所得稅或家庭財產(chǎn)稅的稅單 、 最近六個月銀行往來對賬單 、 存折和定期存款單以及有關(guān)投資收益的證明文件等； 7. 申請人最近住址或通訊地址的證明 ， 如私人電話費單 、 電費單等； 8. 申請人的其他物業(yè)及財產(chǎn)證明 ， 如私人汽車所有權(quán)證等 。 以上材料，除《貸款申請表》外，均需提交原件及復印件各一份。 3/2/2023 申請按揭貸款的程序 貸款申請與受理 貸款使用與償還 貸款的發(fā)放 貸款調(diào)查與審批 3/2/2023 (1) 自營性住房貸款的申請與受理 。 申請銀行自營性住房貸款 ， 借款人應直接向銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門提出借款申請；房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起 ， 在二周內(nèi)向借款人作出正式答復 。 (2) 委托住房貸款的申請與受理。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構(gòu)提出貸款申請，房改資金管理機構(gòu)對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方而提出調(diào)查意見，交房改資金管理機構(gòu)復審，房改資金管理機構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款合同。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。 貸款申請與受理 3/2/2023 貸款銀行受理后 ， 應及時安排力量對借款申請進行凋查和初審 ，重點內(nèi)容如下： (1) 借款人的身份和資格； (2) 借款人提供資料的真實性及合法性等； (3) 貸款用途； (4) 借款人的償還能力； (5) 借款人的擔保和保險情況 。 貸前調(diào)查和初審 ， 要對借款申請及其有關(guān)資料的真實性和正確性負責 。 信貸管理部門負責對房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門報送的貸款調(diào)查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。 貸款調(diào)查與審批 3/2/2023 (1) 個人住房貸款批準后 ， 房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門應盡快通知借款人簽訂借款合同 ， 辦理用款 、 抵押 、 法律公證和登記 、 保險等手續(xù) ，繳付各有關(guān)費用 。