【正文】 序如下： (1) 發(fā)展商向寄發(fā)的 《 房屋交付使用通知書 》 或發(fā)展商通知到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該通知書； (2) 在約定時(shí)間持 《 房屋交付使用通知書 》 到現(xiàn)場(chǎng)售樓都或物業(yè)管理處聯(lián)系入住事宜； (3) 有關(guān)工作人員帶領(lǐng)到所購房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘 ， 對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) ， 并將檢測(cè)結(jié)果一一記錄在 《 樓房驗(yàn)收交接表 》 上； (4) 若驗(yàn)收合格。以發(fā)展商發(fā)出的 《房屋交付使用通知書》上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。 3/2/2023 購房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 一份完整的購房抵押借款合同通常有以下幾部分組成： ① 總則： 概述簽約三方 (抵押人 、 抵押權(quán)人與售房單位 ) 的基本情況； ② 貸款： 明確規(guī)定貸款幣種 、 金額 、 期限與月利率； ③ 還款： 對(duì)供款方式 、 還款方式以及提前還款等問題作具體規(guī)定； ④ 房產(chǎn)抵押與保險(xiǎn)： 詳細(xì)說明了購房抵押登記手續(xù)的辦理程序以及對(duì)所購房產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)的有關(guān)事項(xiàng)； ⑤ 違約處分： 對(duì)抵押人的違約情形和抵押物 (房產(chǎn) ) 的處分方式作了詳細(xì)規(guī)定； ⑥ 抵押人之責(zé)任： 詳述了在按揭辦理和供款過程中 ， 購房者應(yīng)履行的基本責(zé)任； ⑦ 擔(dān)保： 詳述了在按揭辦理和供款過程中 ， 開發(fā)商應(yīng)履行的基本責(zé)任； ⑧ 其他：對(duì)按揭費(fèi)用的處理以及合同公證等事項(xiàng)作進(jìn)一步的規(guī)定。 借款人在抵押貸款合同生效一年后 ， 若有足夠的資金來源 ． 可以提前部分或全部還款 ， 但必須在還款前向貸款人提交書面申請(qǐng) 。貸款期限在 1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開始償付貸款本息。 主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)以及今后的貸款催收等。 貸前調(diào)查和初審 ， 要對(duì)借款申請(qǐng)及其有關(guān)資料的真實(shí)性和正確性負(fù)責(zé) 。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。 3/2/2023 申請(qǐng)按揭貸款的程序 貸款申請(qǐng)與受理 貸款使用與償還 貸款的發(fā)放 貸款調(diào)查與審批 3/2/2023 (1) 自營性住房貸款的申請(qǐng)與受理 。 3/2/2023 按揭貸款應(yīng)具備的條件 申請(qǐng)按揭貸款的對(duì)象一般是年滿 18周歲具有完全民事行為能力的當(dāng)?shù)鼐幼〉淖匀蝗?， 且同時(shí)具備如下條件： (1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； (2) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入 ， 信用良好 ， 有償還貸款本息的能力； (3) 具有購買住房的合同或協(xié)議 (購買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證 )； (4) 不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部?jī)r(jià)款的 30％ 作為住房的首期付款 ， 享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的 30％ 作為購房的首期付款； (5) 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押 ， 或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人： (6) 貸款人規(guī)定的其他條件。房屋購買者與銀行之間的借貸關(guān)系以及房屋出賣者與銀行之間的協(xié)作關(guān)系。 (1) 從建委 、 國土房管局等政府有關(guān)主管部門的咨詢機(jī)構(gòu)或消費(fèi)看委員會(huì)等渠道了解發(fā)展商的信譽(yù)； (2) 根據(jù)發(fā)展商提供的各種資料 (如售樓書 、 圖紙等 ) 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘； (3) 向發(fā)展商索看房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)核發(fā)的 《 預(yù)售商品房許可證 》 并到房地產(chǎn)交易所或國土房管局市場(chǎng)處核對(duì)文號(hào)及其相應(yīng)事實(shí)； (4) 查詢是否抵押 (5) 查詢是否一 房多賣 3/2/2023 167。 ⑦ 室外地面平整，室內(nèi)外高差合理。 ③ 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱 ， 其規(guī)格 、 位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定 。 ⑥ 頂水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng) 。 并不應(yīng)使用陶瓷管 、 塑料管 。 3/2/2023 （ 8） 水 、 衛(wèi) 、 消防設(shè)施 ① 進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固 ， 控制部件啟閉靈活 、 無滴漏 。制動(dòng)器 、 限遞器 、 報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 。 ③ 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好 ， 位置正確 。 導(dǎo)管連接必須緊密 ，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接 。 ⑥ 飾面磚應(yīng)表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線腳順直 ， 無缺棱掉角 。 ③ 木裝修工程應(yīng)表面光潔 ， 線條順直 ， 對(duì)縫嚴(yán)密 ， 不露釘帽 。頂棚上的燈具是否完好。 ③ 對(duì)于空調(diào) ， 可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實(shí)測(cè)溫度 ， 檢驗(yàn)其吻合程度 。 3/2/2023 (4)設(shè)備 一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道 、 燃?xì)夤艿?、 電燈頭 、 插座等 。 3/2/2023 （ 3） 門和窗 ① 門開啟是否自如 ， 門是否由于下陷而與地面摩擦 ， 或由于膨脹而關(guān)閉不嚴(yán) 。 對(duì)于噴塑 ， 要看墻面的整體性 ， 色點(diǎn)大小均勻 的為好 。 墻面處理方式有：抹灰 、 噴塑 、 貼墻紙 、 貼墻布等 ， 。色彩最好與地面同 。 ③ 墻面與地面的交接處應(yīng)有踢腳 ， 踢腳的材料可用磨石 、 瓷磚 。 看相鄰房間的噪聲 ， 嗓聲越小越好 。 ③ 對(duì)于廚房、衛(wèi)生間的地面，要檢查其防漏性能。可看地面磚拼接線的曲 、 直程度 。 以地面光整 、 起伏小為宜 。為家庭電氣化、自動(dòng)化、信息化創(chuàng)造條件。一般住宅 5戶配一車位。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ， 多層住宅得房率在83％ ～ 87％ 之間比較適當(dāng) ， 小高層在 77％ ～ 82％ 之間較適當(dāng) ， 高層在 72％ ～ 76％ 之間較適當(dāng)； (2) 水電表及煤氣表集中在室外 ， 方便日后管理維修； (3) 電梯足夠用 。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。 ③ 廚房要防止由于朝向不好 、 外面風(fēng)壓太大 。 臥室朝向?yàn)闁|南 、 東 、 東北也可 ， 最好不選朝西的臥室 。 挑選住宅商品房的客廳 ， 以朝南最佳 。 一些開發(fā)商將低物業(yè)收費(fèi)作為賣點(diǎn)實(shí)在沒有什么可信度，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)與開發(fā)商根本沒有什么太大關(guān)系。 比如可以詢問是否配備有物業(yè)管理用房 ， 面積有多大 ， 住宅小區(qū)是實(shí)行全封閉式管理還是半封閉式管理 ， 是否配備有監(jiān)視器等 。 在商品房預(yù)售階段 ， 由于房屋末竣工交付使用 。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購房者能得到較大的私有空間。 3/2/2023 3/2/2023 ⑹ 看分?jǐn)? 商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。 ⑶ 看私密性 住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造。一些開發(fā)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧。 3/2/2023 如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。 容積率過高 ， 會(huì)出現(xiàn)樓房高 、 道路窄 、 綠地少的情形 ， 將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境 。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于３０％。 ③ 管理機(jī)構(gòu)：街道辦事處 、 居委會(huì) 、 派出所等 ?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。 ③ 隱蔽工程難以看到。買房子是家中的大事，或?yàn)榱烁淖兙幼…h(huán)境，或?yàn)榱斯ぷ麝P(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。 ② 入住便利 。 ④ 市場(chǎng)行情與價(jià)格漲跌難以預(yù)測(cè) 。 ② 有關(guān)面積 、 戶型 、 裝修標(biāo)準(zhǔn)難以判斷 。買期房如果買得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。 ④ 工程質(zhì)量可以看到 ， 隨時(shí)監(jiān)督 ， 提出意見 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于一個(gè)房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時(shí)間 ， 甚至更長(zhǎng) 。 3/2/2023 167。 前種付款方式可自愿公證 。 (3) 交易印花稅：交納售價(jià)的 %， 在辦理交易過戶時(shí)繳納 。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對(duì)無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。 《認(rèn)購書》的主要內(nèi)容 簽訂《認(rèn)購書》應(yīng)注意的事項(xiàng) 3/2/2023 《認(rèn)購書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購房者與賣方簽訂的商品房 《 認(rèn)購書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號(hào)等 )； (3) 所訂住宅的售價(jià)； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購買任宅需交納的綜合稅費(fèi)； (6) 買賣雙方的違約責(zé)任； (7) 買賣雙方簽章 。 5 入住驗(yàn)收 167。 1 購房的基本程序 167。 Copyrights by By Maosong Mao, 2023 All rights reserved HuaQiao University 土木學(xué)院 毛茂松 第四章 樓盤精選 3/2/2023 主要內(nèi)容 167。 4 樓宇按揭 167。但在發(fā)展商首次推出樓盤或舉辦大型商品房展銷會(huì)期間是一個(gè)頗為流行的做法。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 3/2/2023 《商品房銷售管理辦法》第二十二條：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。不受法律保護(hù)。到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所辦理過戶手續(xù)，由原經(jīng)辦人立案收件辦理。 (2) 契約印花稅：交納售價(jià)的 %。 (6) 契約公證費(fèi)： 一次性或分期付款的購房者交售價(jià)的 %， 采用銀行按揭付款的交售價(jià)的 %。由銀行負(fù)責(zé)向客戶收取。 ② 價(jià)格