【正文】 品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫(xiě)字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　三自營(yíng)產(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫(xiě)字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌?jì)　　　　　　　　評(píng)估表5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出）（1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 （2）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率 （3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 分析上述指標(biāo)（1）獨(dú)立項(xiàng)目（對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)）該項(xiàng)目申請(qǐng)貸款__萬(wàn)元，以__（如未分配利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來(lái)源測(cè)算，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為_(kāi)_年。 檔案管理參照本手冊(cè)第三篇第八章《信貸檔案管理》的要求辦理。 發(fā) 放參照本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的瑣事和建議。按照各年份經(jīng)營(yíng)收入占總經(jīng)營(yíng)收入的比例，將項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并據(jù)此列表測(cè)算項(xiàng)目損益。②周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況(對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個(gè)同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。 （3）借款人財(cái)務(wù)狀況對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說(shuō)明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。②對(duì)中間業(yè)務(wù)的作用。敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、10％和20％計(jì)算。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加）〕/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）（16）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的本息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款本息的能力作出判斷。②項(xiàng)目貸款償還期，應(yīng)以新建項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項(xiàng)目自身全部貸款本息所需要的時(shí)間。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂＃?）基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算期、成本與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)分配等。評(píng)估自有資金，對(duì)已到位資金，須審查驗(yàn)資情況；對(duì)未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng)，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項(xiàng)目資金運(yùn)用，確定投資者可用于本項(xiàng)目的資金數(shù)額及分年度計(jì)劃。（10）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在項(xiàng)目評(píng)估階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。要對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和租售情況進(jìn)行分析。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還要審核項(xiàng)目是否列入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃。（2）對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人的資信評(píng)估，應(yīng)按照客戶信用評(píng)級(jí)有關(guān)要求，在對(duì)借款人、項(xiàng)目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，從客戶信用評(píng)級(jí)報(bào)告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況、評(píng)信狀況等。項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效；（1）貸款項(xiàng)目是否列入國(guó)家或地方政府的建設(shè)計(jì)劃；（2）經(jīng)濟(jì)適用住房是否列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)計(jì)劃；（3）有無(wú)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》；（4）土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否辦妥，科研機(jī)構(gòu)、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用房的，是否擁有劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》；（5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的文件是否完整、真實(shí)、有效，是否能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)；（6）貸款項(xiàng)目有無(wú)《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》；借款開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否具備房屋預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達(dá)到貸款項(xiàng)目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房的，是否擁有項(xiàng)目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項(xiàng)目承建人與借款申請(qǐng)人是否相符；（9）貸款項(xiàng)目與《中國(guó)建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)書(shū)》中的用途是否一致；（10）申請(qǐng)政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。 期限及利率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般為1—3年（含），土地儲(chǔ)備貸款最長(zhǎng)為2年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長(zhǎng)為10年。土地儲(chǔ)備貸款的對(duì)象為政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，即經(jīng)縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓前期工作的法人機(jī)構(gòu)，包括政府土地儲(chǔ)備中心和承擔(dān)政府土地儲(chǔ)備職能的企（事）業(yè)。 條件 借款人條件借款人除符合本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》，還應(yīng)具備下列條件：：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或具有承擔(dān)貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資格；（2）如接受其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程合同。貸款利率及計(jì)結(jié)息方式：應(yīng)根據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)建設(shè)銀行的有關(guān)定價(jià)政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。（11）申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款的借款人，是否提供機(jī)構(gòu)縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓前期工作的有關(guān)文件。（3）對(duì)所評(píng)估的貸款項(xiàng)目，須針對(duì)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系樹(shù)形圖，并作文字說(shuō)明。（4）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估。要了解項(xiàng)目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況；預(yù)測(cè)國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度以及本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響。③成本分析。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于該項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的部分。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。對(duì)以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價(jià)出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評(píng)估，主要審查是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目評(píng)估時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案、各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測(cè)和審查，并說(shuō)明確定的理由和依據(jù)。（6）經(jīng)營(yíng)成本是指經(jīng)營(yíng)（包括出售、出租、自營(yíng)）房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)傊廉?dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)費(fèi)、管理費(fèi)等。①租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。（12）《損益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。亦即以項(xiàng)目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤(rùn)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時(shí)間。本息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/（當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加）〕/（當(dāng)年到期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對(duì)貸款償還帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)利用外資達(dá)投資總額30％以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析?？疾祉?xiàng)目為我行帶來(lái)的中間業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)，如代理房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款抵押物保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入等，對(duì)政策性住房信貸業(yè)務(wù)的影響。主要分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償能力變動(dòng)趨勢(shì)分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。（1）項(xiàng)目基本情況 (說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期)。③項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（與本區(qū)域同類項(xiàng)目做比較，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）。（4）項(xiàng)目投融資計(jì)劃評(píng)估。（2）貸款擔(dān)保措施評(píng)估。在貸款支用時(shí)，要特別注意以下問(wèn)題：1. 嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書(shū)、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實(shí)情況。 附件361 評(píng)估報(bào)告編號(hào)： 項(xiàng)目代碼： 借款人代碼： 中國(guó)建設(shè)銀行 （項(xiàng)目名稱）房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告參考格式（評(píng)估報(bào)告完成日期： 年 月 日）分（支）行(部)： 經(jīng)辦分行(處)： 評(píng)估認(rèn)定行公章年 月 日直接評(píng)估人(評(píng)估小組成員)姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: …評(píng)估審查人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: 姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……評(píng)估審定人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱: ……(本頁(yè)姓名打印)聲 明 與 保 證我們?cè)诖寺暶髋c保證：此報(bào)告是按照《中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料