【正文】 回收、展期與借新還舊參照本手冊《信貸業(yè)務基本操作流程》、 、展期與借新還舊的要求進行。測算資金結算量，進行相關效益評估。（2）項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。對保證人的主體資格進行評估。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： C BEP （銷售率） = （ P－T）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當年償還貸款數(shù)額/當年可用于還款的資金。 （9）房地產(chǎn)項目收入估算。（4）在對項目各項資金來源進行調(diào)查分析的基礎上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》。（9）銷售費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。要調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。（6）項目建設的環(huán)境保護條件評估：要調(diào)查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，評估以下幾個方面的內(nèi)容：（1）借款人及項目主要關系人資信評估要通過對借款人及項目主要關系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。（4）能提供合法、足值的抵押物。：（1）所在城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽?！≠J前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內(nèi)容。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預計竣工時間，取得《商品房預（銷）售許可證》的要說明預（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設計變更、概預算調(diào)整等文件的批復情況，調(diào)整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。④項目競爭能力分析。（7）管理費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。評估預租售收入，要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調(diào)查的基礎上進行。（7）運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。①投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100％②銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設經(jīng)營期年平均利潤總額/建設經(jīng)營期年平均銷售收入100％③財務凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。（3）風險防范措施評估。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額③質(zhì)押措施評估，應對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進行評估。（3）項目建設實施進程評估（調(diào)查項目的實際進展情況，并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況，并進行分析）。（5）項目有關財務效益指標。（1）應到建設銀行指定的保險機構辦理保險。）（評估人員在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施） 十、附表附1：借款人應提交的材料清單附2：房地產(chǎn)貸款項目評估表110附1：借款人應提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復文件 公司成立驗資報告 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 事業(yè)法人登記證 法人代碼證 貸款證（卡） 法定代表人身份證 借款人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告 資質(zhì)等級證書二、項目資料 項目立項文件 項目可行性報告 建設工程規(guī)劃許可證 建設用地規(guī)劃許可證 國有土地出讓合同 國有土地使用證 商品房預（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計劃與資金籌措表 貸款申請書 還款計劃表 貸款行認為需要的其他項目建設文件三、擔保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權屬證明 抵押物資產(chǎn)評估報告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財產(chǎn)清單） 質(zhì)押財產(chǎn)權屬證明 質(zhì)押財產(chǎn)評估報告 保證人同意擔保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告 保證人公司章程、合同及公司成立批復文件 擔保人貸款證（卡）四、主要關系人的資料（同一）五、銀行評審所需的其他資料附2：房地產(chǎn)貸款項目評估表評估表1項目總投資估算表 單位：萬元序號項 目 名 稱總投資估算說明1開發(fā)建設投資　　土地費用　　前期工程費用　% ~ %計，%~%計　基礎設施建設費　　建筑安裝工程費　　公共配套設施建設費　　開發(fā)間接費用　　管理費用　　財務費用　　銷售費用　　 開發(fā)期稅費　　其他費用　　不可預見費　%~%計　2經(jīng)營資金　　3項目總投資　　評估表１－１土地費用估算表序號項目金額估算說明1土地出讓金　　2征地費　　3拆遷安置補償費　　4土地轉讓費　　5土地租用費　　6土地投資折價　　7其他　　　合計　　評估表１－２前期工程費估算表序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設計、可研費2水文、地質(zhì)勘察費　　3道路費　　4供水費　　5供電費　　6土地平整費　　7其他　　　合計　　評估表１－３基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目建設費用接口費用合計1供電工程　　　2供水工程　　　3供氣工程　　　4供暖工程　　　5排污工程　　　6小區(qū)道路工程　　　7路燈工程　　　8小區(qū)綠化工程　　　9環(huán)衛(wèi)設施　　　10其他　　　　合計　　　評估表１－4 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元項目建筑面積建筑工程費設備采購費用安裝工程費金額合計單價金額單價金額單價金額單項工程1　　　　　　　　單項工程2　　　　　　　　……　　　　　　　　合計　　　　　　　　評估表１－5單位：萬元序號項 目金額估算說明1居委會　　2派出所　　3托兒所　　4幼兒園　　5公共廁所　　6停車場　　7其他　　　合計　　評估表１－6開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項 目金額估算說明1土地使用稅　　2市政支管線分攤費　　3供電貼費　　4用電權費　　5分散建設市政公用設施建設費　6綠化建設費　　7電話初裝費　　合計　　評估表1－７其他費用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地　　2臨建費　3施工圖預算或標底編制費　%4工程合同預算或標底審查費　%5招標管理費　%6總承包管理費　　7合同公證費　%8施工執(zhí)照費　按建設工程設計概算總金額計收，%9工程質(zhì)量監(jiān)督費　%10工程監(jiān)理費　%~%11竣工圖編制費　設計費的7%12工程保險費　%~%　合計　　評估表2 投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合 計123 附件361 評估報告編號： 項目代碼： 借款人代碼： 中國建設銀行 （項目名稱）房地產(chǎn)貸款項目評估報告參考格式（評估報告完成日期： 年 月 日）分（支）行(部)： 經(jīng)辦分行(處)： 評估認定行公章年 月 日直接評估人(評估小組成員)姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: …評估審查人姓名: 所在單位： 職務: 職稱: 姓名: 所在單位： 職務: 職稱: ……評估審定人姓名: 所在單位： 職務: 職稱: ……