【正文】 立核算，有健全的管理機構(gòu)；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。（4）能提供合法、足值的抵押物。 操作程序房地產(chǎn)開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調(diào)查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。，應提供機構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關(guān)文件。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，評估以下幾個方面的內(nèi)容：（1）借款人及項目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。2. 項目概況和建設情況評估（1）項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》等。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計及批復、取得《建設工程開工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。（6）項目建設的環(huán)境保護條件評估：要調(diào)查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。（2）項目市場定位評估。要分析項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設計的房地產(chǎn)項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。要調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。進行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。（3）基礎設施建設費應包括進行項目基礎設施建設所發(fā)生的費用，具體包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。（6）開發(fā)間接費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。（9）銷售費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。（11）其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側(cè)重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（2）預租售收入應包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。（4）在對項目各項資金來源進行調(diào)查分析的基礎上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》。（2）房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設的和潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。應在對經(jīng)營成本與費用各細項進行調(diào)查分析的基礎上，確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用，并填列《經(jīng)營成本與費用估算表》。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 （9）房地產(chǎn)項目收入估算。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的影響。（10）應根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》和《損益表》。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經(jīng)營成本（13）盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當年償還貸款數(shù)額/當年可用于還款的資金。③企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： C BEP （銷售率） = （ P－T）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結(jié)算情況及帶給銀行的相關(guān)效益。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產(chǎn)項目貸款的相關(guān)效益主要包括：①對個人住房貸款業(yè)務和建筑業(yè)貸款業(yè)務的作用。③項目建設中和建成后建設銀行的結(jié)算業(yè)務增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結(jié)算業(yè)務增長。對保證人的主體資格進行評估。考察保證人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務的能力。對抵押物的審查。在此基礎上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。在此基礎上，計算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目簡要評估進行簡要項目評估，應主要包括以下內(nèi)容：（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質(zhì)、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。（2）項目建設條件（調(diào)查項目建設是取得政府有關(guān)部門的批準文件的名稱和時間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來源）。（2）項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）。④銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：④銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學合理的判斷（要致意經(jīng)濟適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎上列表逐年測算項目租售收入）。分析項目資金來源渠道及可靠性。根據(jù)項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運用表。測算資金結(jié)算量，進行相關(guān)效益評估。調(diào)查評價報告由客戶信用評級報告、項目評估報告（見附件361）或項目簡要評估報告（見附件362）、擔保評價報告三部分組成。4. 必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設工程保險。 回收、展期與借新還舊參照本手冊《信貸業(yè)務基本操作流程》、 、展期與借新還舊的要求進行。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。（根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》）（1）住宅成本 （2）寫字樓成本 （3）商鋪成本 （4）……….. （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分攤成本，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表》）（利用市場比較法）（1）出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） （1）出租價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》）（1）銷售收入 （2）出租收入 （3）自營收入 七、財務效益評估（綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項目全部投資現(xiàn)金流量表》。（在基本方案的基礎上，根據(jù)預測，選定各敏感性因素的變化值，計算新的各項指標值的結(jié)果，并填列《項目敏感性分析表》）由上表可知：九、銀行效益與風險防范措施評估進行項目評估時，我行提出如下業(yè)務合作要求：對方答復：根據(jù)推算，我們認為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有： 綜上，銀行效益水平： 項目的擔保方式為： （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進行分析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進行評價）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價評估機構(gòu)基準日抵押率質(zhì)押財產(chǎn)描述： 質(zhì)押財產(chǎn)情況表：質(zhì)押財產(chǎn)名稱出質(zhì)人種類估價評估機構(gòu)基準日質(zhì)押率保證人情況（保證方式）： 保證人財務狀況及指標 單位：萬元科目/年份資產(chǎn)總額流動資產(chǎn)負債總額流動負債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資產(chǎn)報酬率負債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤率現(xiàn)金凈流量分析： （須詳細列出客戶與重要關(guān)系人在我行的全部貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。N1經(jīng)營收入　　　　　銷售收入　　　　　出租收入　　　　　自營收入　　　　　2經(jīng)營成本　　　　　產(chǎn)品分攤成本　　　　　運營費用　　　　　修理費用　　　　　3經(jīng)營稅金及附加　　　　　4土地增值稅　　　　　5利潤總額　　　　　6稅前彌補虧損　　　　　7所得稅　　　　　8稅后利潤