【正文】 0%61553 338542215 車庫2500 41% 85%17000 42500000 商鋪9188 100% 80%14400 132300000 合計 786415742 五、稅金計算 土地增值稅、銷售稅金及附加估算：表：銷售稅金及附加估算表 (單位：萬元)稅金計算表序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計備注費率20082009201020111收入 銷售收入 2銷售稅金及附加 營業(yè)稅(5%)% 按出售房屋總價款的5%城市維護(hù)建設(shè)稅% 營業(yè)稅的7%教育附加稅% 營業(yè)稅的3%印花稅(%)% 銷售額的1‰3土地增值稅(1%)% 銷售額的1%稅金合計 第七章 財務(wù)效益評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。詳見下表：貸款還本付息表。%。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： A、項目市場定位較高，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量及其高端性是項目銷售的關(guān)鍵。公司應(yīng)作好房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強。二、利息保障倍數(shù)計算利息保障倍數(shù)＝（利潤總額+利息費用）/利息費用＝（+）/＝利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)大于1，因此，項目貸款償還能力較強。注：① 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。（四）商場銷售價格商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為5500元/平方米，首期付款為1000萬元，其余部分按20%、30%和50%的比例進(jìn)行分期付款。（六）投資計劃與資金籌措表表：投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2007200820092010下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額4492827019207128765942685731314213建設(shè)投資3905027019013114215655494328451．1．1土地成本113972279569934191．1．2斟察、設(shè)計和前期費21074218434214211．1．3建安工程費247162472741549434943247224721．1．5公建配套設(shè)施費830166290373管理費13271293262082872081691．2．1建設(shè)管理費3906565656565651．2．2辦公費用1502525252525251．2．3銷售推廣與管理費7863923611819711879開發(fā)期間稅費671313131313不可預(yù)見費390656565656565財務(wù)費用4093105115491494利息1310524459328貸款利息52710901166流動資金2資金籌措449281000013500950069644964自有資金2000010000600020002000其他融資借款1500075007500銷售收入再投入992849644964第六章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定一、項目開發(fā)周期 項目開發(fā)建設(shè)期3年。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。所以，采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。（）。總的來說，廣場由零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑六大功能組成。購物中心是一個無差別的消費中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費者。從目前的商戶組合來看，入駐商戶必須是老字號的品牌商戶，或者是以個性特色獨樹一幟的魅力商戶。n 概念作為項目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過品牌積累形成企業(yè)文化。同時，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。l 2007年價格上漲開始提速，商品住宅均價突破2000元/平方米價格提高的原因主要有2個：一是土地價格的自然增長。%。大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過對農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。二、A市房地產(chǎn)市場狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重l 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟比重明顯提高2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25億元，比上年增長20%。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟運行波動較大。社會消費品零售情況l 城市社會消費品零售總額增長迅速圖：A市歷年社會消費品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報），%，扣除價格上漲因素，％，是“九五”以來增幅最快的一年。）圖：A市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 2006年人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國對40多個國家的統(tǒng)計分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時，住房消費進(jìn)入快速增長期，1300美元以上時進(jìn)入穩(wěn)定增長時期，達(dá)到8000美元時增長速度趨緩。廣場集公交車站、巴士站、停車場、的士站、直通火車站站點五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項目的總體設(shè)計。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場布置，最大化利用文明廣場的資源來提升商業(yè)價值。盛華投資公司多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗，此次推出的“盛華國際廣場”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項目開發(fā)。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級會計師1名，會計師1名，經(jīng)濟師2名，房地產(chǎn)高級策劃師2名。由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。資金動作方式如下：216。地理位置優(yōu)越，交通便利。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。報告綜合運用財務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟與房地產(chǎn)估價知識，通過對借款人、項目、市場、籌資、財務(wù)、貸款風(fēng)險的評價得出項目投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險的措施，為金融機構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，總收入為9928萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬元；信用社存款余額為500萬元。第三章 項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)必要性“盛華國際廣場”項目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。項目景觀設(shè)計兩條景觀軸，東西向景觀軸把文明廣場氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。在A市510年發(fā)展藍(lán)圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。將與廣場負(fù)五層25米寬的過道相連通。圖：A市國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來看，隨著各個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟同步持續(xù)增長，A市第二產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟比重卻在上升，這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè)10家，%。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢。社會基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機遇，加上舊城改造等，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為A市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。（二）項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析房地產(chǎn)市場發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)市場供求狀況l 城區(qū)商品房供求逐年擴大，總體供求平衡2003年到2007年五年時間里，城區(qū)房地產(chǎn)市場供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關(guān)系基本平衡。屆時將大大推動A市商品房的價格趨勢。盛華國際廣場是A市地區(qū)規(guī)劃最大的，當(dāng)其他購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時，盛華國際廣場已向前先邁進(jìn)了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗式購物樂園，強調(diào)購物中所獲得的休閑與娛樂，真正體驗到購物的樂趣。從消費者需求出發(fā)，綜合本項目的開發(fā)思路，指導(dǎo)項目的開發(fā)。目標(biāo)消費群定位盛華國際廣場定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的購物中心。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，