房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開發(fā)用地(存儲版)
【正文】 門審核申請文件 ? 擬定征地方案 ? 征地出讓申請報(bào)批 ? 簽訂合同，核發(fā)土地使用證 集體土地征用 （ 1）具有一定的強(qiáng)制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要，不能也不許可提出任何異議。 集體土地征用 （ 4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 集體土地征用 （ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍。征用土地上的青苗，在不影響建設(shè)工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲。種植農(nóng)作物的土地以及魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地都屬于耕地占用稅的征稅對象。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請后，應(yīng)著手辦理有關(guān)征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費(fèi)用包干協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 （ 2）無償收回土地：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿兩年未動工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán)，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 （ 3）變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。 閑置土地的處理 （ 1）征收土地閑置費(fèi)：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于出讓金百分之二十 以下的土地閑置費(fèi)。是開發(fā)企業(yè)支付給承擔(dān)征地包干事務(wù)的有關(guān)土地管理業(yè)務(wù)部門的費(fèi)用。 （ 6） 耕地占用稅。青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農(nóng)作物。安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 ? （ 3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的，其他土地超過 70公頃的，由國務(wù)院審批。 （ 2）保證國家建設(shè)用地原則：在征用土地時(shí)，應(yīng)反對兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。 ? 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓 在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。 土地使用權(quán)出讓 出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定： ? 居住用地 70年； ? 工業(yè)用地 50年； ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； ? 綜合或其他用地 50年。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。 ◆ 總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。 ◆ 掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn) 上風(fēng)口發(fā)展理論 城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。 開發(fā)用地的類型 ? 按照土地利用性質(zhì)和功能劃分 – 居住用地 – 公共設(shè)施用地 – 工業(yè)用地 – 倉儲用地 – 對外交通用地 – 道路廣場用地 – 市政公用設(shè)施用地 – 綠地 三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 1. 地段影響因素分析 ◆ 市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。所有權(quán)由國家代表全體人民形式，具體又由國務(wù)院代表國家行使。 ? 土地使用權(quán) – 使用 – 收益 – 轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈與、交換、出售、分割、合并、分立等。 ◆ 人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等 ◆ 城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸
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