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房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述-展示頁

2025-06-26 14:00本頁面
  

【正文】 還貸資金來源和各類債務負擔,填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》,計算企業(yè)綜合貸款償還期,作為貸款償還期的另外一個指標。④財務內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率,它反映項目所占用資金的盈利水平,計算公式為: IRR 財務內(nèi)部收益率(14)貸款償還能力分析,應計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標,分析判斷項目的貸款償還能力。①投資利潤率,是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率,計算公式為:投資利潤率=建設經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100%②銷售利潤率,是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率,計算公式為:銷售利潤率=建設經(jīng)營期年平均利潤總額/建設經(jīng)營期年平均銷售收入100%③財務凈現(xiàn)值,指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。(12)《損益表》應反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率等評價指標。(11)《項目全部投資現(xiàn)金流量表》應反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,按期編制,用以計算各項評價指標,進行房地產(chǎn)項目財務盈利能力分析。分析審查確定收款方式是否應考慮了房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。②自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入。①租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。房地產(chǎn)項目的收入應包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。(8)修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。(7)運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。(6)經(jīng)營成本是指經(jīng)營(包括出售、出租、自營)房地產(chǎn)產(chǎn)品時,由開發(fā)產(chǎn)品成本分攤至當期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。(5)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時,投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。(4)經(jīng)營成本與費用估算。通過對租售方案的審查,確定其是否客觀合理,并進一步對其進行修正。項目評估時應對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、各項基礎財務數(shù)據(jù)的確定進行認真、細致、科學的預測和審查,并說明確定的理由和依據(jù)。5. 財務效益評估財務效益評估應在進行基礎財務數(shù)據(jù)測算與分析的基礎上,根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關規(guī)定,測算財務效益評估指標,考核項目的盈利能力。評估銀行貸款,重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排,分析結構比例是否符合國家和我行有關規(guī)定。評估預租售收入,要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃,在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況(包括價格、租售率)進行調(diào)查的基礎上進行。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術或土地使用權作價出資的非債務類資金進行評估,主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構進行評估,估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求,所占比例是否符合有關規(guī)定。(1)項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關系人對項目投入的資本金。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。(12)不可預見費應根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以上述各項費用的3%一7%估算。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。(7)管理費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。(5)公共配套設施建設費應包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非盈利性的公共配套設施(又稱公建設施) 的建設費用,主要包括:居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。(4)建筑安裝工程費應包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。(2)房地產(chǎn)項目前期工程費用應包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測,以及“三通一平”等階段的費用支出。在此基礎上,調(diào)整項目成本費用,填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉資金,是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設投資,出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。⑤項目銷售前景分析。④項目競爭能力分析。③成本分析。②價格分析。(4)房地產(chǎn)市場狀況評估,應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎上進行,具體內(nèi)容包括:①供求狀況分析。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性;針對項目物業(yè)類型(如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型)及其特點進行分析,以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況,調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務條件等方面情況;預測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生的重大事件及當?shù)氐刭|、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析,通過市場調(diào)查與預測,對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。要調(diào)查項目工程建設的招投標方式是否符合有關部門的規(guī)定;調(diào)查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質等級、資信業(yè)績。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排;對已開工項目要說明工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況,未到位資金及原因,項目預計竣工時間,取得《商品房預(銷)售許可證》的要說明預(銷)售情況;對調(diào)整投資的項目要著重說明設計變更、概預算調(diào)整等文件的批復情況,調(diào)整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。(4)項目建設實施進程評估。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%,考察項目的動遷安置計劃,施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度,項目建設及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實,是否享有政府有關優(yōu)惠政策。(3)項目建設條件評估。(2)項目建設的基本情況評估。(3)對所評估的貸款項目,須針對項目各關系人之間的產(chǎn)權及其他控制關系,繪制項目有關各方關系樹形圖,并作文字說明。應評價借款人主營業(yè)務開展情況,近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率;目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度;企業(yè)近三年的銷售業(yè)績,在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。 業(yè)務評價對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應進行評估,對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年(含)以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目,可進行簡要項目評估?!≠J前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內(nèi)容。(11)申請土地儲備貸款的借款人,是否提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的,受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。 初步審查 參照第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》,并重點審查以下幾項內(nèi)容: ;;。,還應提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設工程合同;,還應提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。 受理 提交材料借款人除提交第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》,還應提交下列材料:;,主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件、項目《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工許可證》。貸款利率及計結息方式:應根據(jù)中國人民銀行和中國建設銀行的有關定價政策確定,并在借款合同和貸轉存憑證中載明。 貸款項目條件,能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求,市場前景較好;,其立項文件完整、真實、有效,能夠進行實質性開發(fā);;;、公共設施建設配套,項目建成后,能及時投入正常使用;%;單位職工集資建房,集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶;如集資所建住房被本單位職工預訂,預付購房款須達到20%,并已存入貸款行專戶;對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%(以兩者較低額為準)。房地產(chǎn)市場容量大,具有良好的發(fā)展前景,土地有一定的升值潛力;(2)對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位,所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設規(guī)劃,列入政府土地儲備決策機構制定的年度計劃,并持有相應地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文,具有土地儲備機構自身資金總體安排計劃;所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設施建設,地段區(qū)位較好;所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經(jīng)營活動符合國家和地方有關法律法規(guī)和政策;(3)具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務量相匹配的資本金或專用基金,實行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應經(jīng)當?shù)卣?,能夠根?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益,逐步增加資本金或專用基金。:(1)所在城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,財政狀況良好,具有良好的政府信譽。 條件 借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》,還應具備下列條件::(1)應具有建設行政主管部門核準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書或具有承擔貸款項目開發(fā)建設的資格;(2)如接受其他單位委托進行房地產(chǎn)開發(fā)建設,還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設工程合同。 對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經(jīng)濟適用住房的企(事)業(yè)法人。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述作者:日期:第六章 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 概述 定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設資金的貸款,包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房(安居工程)開發(fā)貸款(含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設貸款)、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學生公寓建設貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機構,即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準成立的,受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的法人機構,包括政府土地儲備中心和承擔政府土地儲備職能的企(事)業(yè)。:(1)經(jīng)主管機關核準登記,具有事業(yè)法人資格,取得事業(yè)法人登記證;(2)實行獨立核算,有健全的管理機構;(3)按規(guī)定辦理年檢手續(xù),年檢合格。房地產(chǎn)市場化程度高,房地產(chǎn)經(jīng)營機制較健全,財產(chǎn)抵(質)押、招標、拍賣、掛牌出售、權屬登記等行為規(guī)范。(4)能提供合法、足值的抵押物。 期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為1—3年(含),土地儲備貸款最長為2年,高等院校學生公寓建設貸款最長為10年。 操作程序房地產(chǎn)開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調(diào)查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。如已獲得《商品房屋銷(預)售許可證》等文件,也應同時提供;、資料;;,還應提供經(jīng)有權部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。,應提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的,受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件等是否完備、有效;(1)貸款項目是否列入國家或地方政府的建設計劃;(2)經(jīng)濟適用住房是否列入國家經(jīng)濟適用住房(安居工程)建設計劃;(3)有無《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權證》、《建設工程開工許可證》;(4)土地出讓、轉讓手續(xù)是否辦妥,科研機構、大專院校、文化團體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)濟適用房的,是否擁有劃撥土地的《國有土地使用證》;(5)開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效,是否能進行實質性開發(fā)建設;(6)貸款項目有無《商品房屋銷(預)售許可證》;借款開發(fā)的項目是否具備房屋預(銷)售條件,其預(銷)售前景是否良好;(7)自有資金投入是否已經(jīng)達到貸款項目總投資35%以上;科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構用自有土地自建經(jīng)濟適用住房的,是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金;(8)貸款項目承建人與借款申請人是否相符;(9)貸款項目與《中國建設銀行信貸業(yè)務申請書》中的用途是否一致;(10)申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。(12)對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%(以兩者較低額為準)。 客戶信用評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點的基礎上,參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評級》的相關規(guī)定辦理。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中,應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點,評估以下幾個方面的內(nèi)容:(1)借款人及項目主要關系人資信評估要通過對借款人及項目主要關系人(如其母公司、主要投資人)的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察,對其資信狀況進行綜合分析。(2)對借款人及項目主要關系人的資信評估,應按照客戶信用評級有關要求,在對借款人、項目主要關系人進行客戶評價的基礎上,從客戶信用評級報告中摘錄有關內(nèi)容,列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務情況、評信狀況等。2. 項目概況和建設情況評估
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