【正文】 準(zhǔn)備 工程規(guī)劃許可證 基礎(chǔ)提前開工審批 施工許可證 商品房預(yù)售許可證 竣工結(jié)算 預(yù)驗(yàn)收與整改 竣工驗(yàn)收備案 物業(yè)驗(yàn)收接管 項(xiàng)目可行性研究 物業(yè) /客服 產(chǎn)權(quán)證 項(xiàng) 目 后 評(píng) 估 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 工程建造計(jì)劃 采購計(jì)劃 推廣計(jì)劃 回款計(jì)劃 交房計(jì)劃 銷售過程管理 交房 銷售后續(xù)管理 客服管理 前期介入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程：土地獲取階段 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情況 發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件 發(fā)展中心 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。 市場(chǎng)：實(shí)地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì) 發(fā)展中心 市場(chǎng)研究中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、居住區(qū)、交通等情況 市場(chǎng)：對(duì)周邊購買力、交通和商業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)研，了解基本情況 發(fā)展中心 市場(chǎng)研究中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況 成本測(cè)算 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排 市場(chǎng)：了解周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品、售價(jià)和銷售情況及開發(fā)進(jìn)度 發(fā)展中心 市場(chǎng)研究中心 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 土地深判 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)狀圖 （ 四至電子文件 ） 發(fā)展中心 市場(chǎng)深度調(diào)研 市場(chǎng)：深入理解周邊居民狀況 、 現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項(xiàng)目狀況 ， 深入理解區(qū)域市場(chǎng) 發(fā)展中心 銷售中心 市場(chǎng)研究中心 項(xiàng)目最終定位 市場(chǎng)：對(duì)周邊消費(fèi)群體和項(xiàng)目狀況進(jìn)行深入分析 ， 對(duì)項(xiàng)目定位 、 客戶定位 、業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位 ， 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出策略性建議 發(fā)展中心 銷售中心 市場(chǎng)研究中心 成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算 、 利潤(rùn)率分析及比選 市場(chǎng)：協(xié)助進(jìn)行成本 、 售價(jià) 、 利潤(rùn)率的平衡 發(fā)展中心、運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)研究中心 開發(fā)周期及付款計(jì)劃 發(fā)展中心 工程部 開發(fā)部 銷售 項(xiàng)目方案確定 市場(chǎng)：根據(jù)定位 ， 對(duì)項(xiàng)目方案提出建議 ， 確定最終方案 發(fā)展中心、研 發(fā)部 市場(chǎng)研究中心 現(xiàn)金流測(cè)算 發(fā)展中心 尋找合作資金 項(xiàng)目招商報(bào)告 （ 前期階段 ） 區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究 市場(chǎng)：協(xié)助提供區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告 發(fā)展中心 市場(chǎng)研究中心 項(xiàng)目招商版盈利能力分析 發(fā)展中心、運(yùn) 營(yíng)部 明確合作伙伴 、 尋找合作方式 （ 招商階段 ）項(xiàng)目投資策劃 書 發(fā)展中心 財(cái)務(wù) 中心 合作伙伴確定 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)、集管 合作方案確定 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)、集管 合作細(xì)節(jié)確定 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)、集管 引資 （ 商業(yè)計(jì)劃書 ） 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)、集管、 綜合 合作實(shí)施 （ 實(shí)施階段 ）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)、集管、 綜合 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo) 項(xiàng)目方案確定 發(fā)展中心 投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 確定土地上限 發(fā)展中心 拍賣 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 掛牌 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費(fèi) 發(fā)展中心 法務(wù) 財(cái)務(wù)部 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 開發(fā)部 發(fā)展部 出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明 開發(fā)部 財(cái)務(wù) 確權(quán) 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 開發(fā)部 委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制申請(qǐng)報(bào)告 開發(fā)部 研發(fā) 向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢） 發(fā)展部 土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)） 發(fā)展部 土地出讓合同 開發(fā)部 發(fā)展中心 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 開發(fā)部 交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 發(fā)展部 1： 500現(xiàn)狀地形圖 3份（反樓座） 開發(fā)部 詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 辦理土地證 土地出讓合同 發(fā)展部 交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 發(fā)展部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 地籍圖 4份 （ 薄膜圖 ） 開發(fā)部 土地登記申請(qǐng)書 開發(fā)部 土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部 申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明 開發(fā)部 綜管 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 市場(chǎng)：對(duì)項(xiàng)目定位的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者和投資者以及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行深入理解研究 市場(chǎng)研究中心 銷售中心 項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分） 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向 市場(chǎng)：組織對(duì)重點(diǎn)商家的專向訪談和專家論證會(huì)議，并提供相關(guān)資料 市場(chǎng)研究中心 招商中心 同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息 市場(chǎng)：對(duì)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較進(jìn)行專題討論，了解投資者對(duì)項(xiàng)目的投資意向 市場(chǎng)研究中心 商業(yè)招商部、銷售中心 項(xiàng)目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。 市場(chǎng)：結(jié)合規(guī)劃方案測(cè)算成本、制定合理的售價(jià)和租金體系，保障利潤(rùn)率 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng) 研究、銷售、招商 彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審 開發(fā)部 研發(fā)部 修建性詳規(guī)成果 研發(fā) 開發(fā) 詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)建及確定（公示會(huì)市政府） 開發(fā)部 研發(fā)部 建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定 各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置 工程 研發(fā) 規(guī)劃驗(yàn)線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 工程 研發(fā) 樁基全面施工 工程 樁基檢測(cè) 委托樁基檢測(cè)單位 工程 進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基檢測(cè)報(bào)告 工程 開槽 土方工程 工程 支護(hù)工程 工程 降水工程 工程 地基備案 工程 研發(fā) 基礎(chǔ)施工 地基處理 工程 混凝土墊層 工程 地下防水 工程 混凝土基礎(chǔ) 工程 研發(fā) 基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評(píng) 工程 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 工程 研發(fā) 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表 工程 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。 市場(chǎng)：提供定位、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)能力等多方面的培訓(xùn) 市場(chǎng) 銷售、招商、策劃 分賣場(chǎng)設(shè)立 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心 外賣場(chǎng) 企劃部 現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版） 企劃部 研發(fā)部 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：開工開盤階段 （續(xù) ） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工 作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 開工開盤階段 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 銷售道具準(zhǔn)備 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架） 企劃 商業(yè)策劃 工程、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷 售、運(yùn)營(yíng) 樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) 企劃 商業(yè)策劃 工程 研發(fā) 財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷售、