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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述-展示頁

2025-06-30 15:59本頁面
  

【正文】 點(98年)刺激住房消費的政策要點: 堵:停止實物分房;提高房租。2 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖:(一)改革前各階段劃分 (80年代以前) 1. 建國初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革時期(二)討論與試點階段 (80年代)1. 討論:房地產(chǎn)的商品性 2. 試點(三)泡沫階段 (92~93年) :房地產(chǎn)火爆(炒樓花熱、開發(fā)熱) :有促使房地產(chǎn)急劇升值的某種原因(市場、政治等) :買空賣空,快速交易,似“擊鼓傳花”游戲。其經(jīng)濟運行過程分為生產(chǎn)過程、流通過程、分配過程、消費過程四個過程。 房地不可分割性、不可移動性(地理位置的固定性)、市場區(qū)域性明顯、社會經(jīng)濟位置的可變性、保值增值性、生產(chǎn)使用周期的長期性、差異性、土地資源的稀缺性、消費與投資雙重性、使用的社會性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述167。1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物(配套設施、設備等住區(qū)環(huán)境)。二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和修繕服務等業(yè)務活動的部門經(jīng)濟行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可細分為:房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)中介服務業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)價格評估業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的特征:1. 基礎性 2. 先導性 3. 關聯(lián)性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回報、高風險性7. 對金融業(yè)的依賴性三、房地產(chǎn)商品的種類 生地:未經(jīng)開發(fā) 熟地:經(jīng)“七通一平”(給水、排水、供電、交通、通訊、燃氣、熱氣、場地平整)按用途劃分工業(yè)廠房普通住宅公寓別墅寫字商業(yè)樓樓商住樓商務樓綜合樓按性質劃分公房二手房解困房集資房安居房經(jīng)濟適用房微利房商品房廉租房按層數(shù)劃分低層多層高層按承重結構劃分混合結構住宅(磚混結構、磚木結構、砌塊結構、鋼混結構)大模板結構住宅大板結構住宅框架輕板結構住宅簡易結構住宅按設計特點劃分內(nèi)廊式住宅外廊式住宅退臺式住宅躍層式住宅復式住宅錯層式住宅公寓式住宅單元式住宅花園式住宅167。 :房地產(chǎn)價格飛漲,通貨膨脹,圈地運動(四)調控階段 (93~95年) 土地:嚴格控制用地 資金:緊縮銀根(五)恢復階段 (95~98年) 、開發(fā)商理性地進入有序市場 ① 消費觀念基本確立 ② 消費要求逐步提高(現(xiàn)代居住環(huán)境的標準:安全、健康、私密性、開放性、方便性、自然回歸性。(到2000年,) 扶:大力扶持住房建設(經(jīng)濟適用房建設土地政策優(yōu)惠、建設貸款放寬;普遍實行住房信貸消費) 補:住房補貼(使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%購買一套住房)第二章 房地產(chǎn)開發(fā)基本程序參照教材P36~42一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者咨詢服務、產(chǎn)權調查辦理過戶、協(xié)助貸款政策法規(guī)、土地供給產(chǎn)權登記、規(guī)劃審批施工許可、銷售許可建筑貸款抵押貸款法律咨詢起草文件辦理手續(xù)土地評估、房屋評估市場調查、營銷策劃稅務咨詢、財務管理工程預算、付款方式成本控制、費用估算提供資金開發(fā)規(guī)劃建筑設計施工技術管理建筑施工工程事故保險買賣合同、過戶手續(xù)工期、質量控制工程建設投資控制工程建設合同管理開發(fā)商經(jīng)紀人工程監(jiān)理會計 經(jīng)濟師估價師銷售員建筑工程師賣地人買房人律師政府銀行投資人承包商保險公司二、房地產(chǎn)開發(fā)過程 (一) 提出開發(fā)設想 (二) 開發(fā)設想的具體化 (三) 開發(fā)投資的可行性研究 (四) 申請項目選址并獲取土地使用權 (五) 工程項目的規(guī)劃及建筑設計 (六) 征地及拆遷安置 (七) 項目融資 (八) 工程招標及施工 (九) 市場營銷及策劃 (十) 物業(yè)管理(可參考如下示意圖)房地產(chǎn)開發(fā)流程施工放線、規(guī)劃部門驗線組織設計勘查部門驗槽組織樁基驗收結構施工中隱蔽工程預驗組織結構鑒定驗收竣工工程預驗組織工程竣工驗收整理竣工資料歸檔辦理工程決算工程管理商品房預售辦理商品房價格報批填報工程竣工單、辦理交接手續(xù)商品房記帳入庫商品房銷售開具用戶通知單項目財務成果考核房屋銷售售后服務建立管理服務機構與服務制度建立房屋檔案回訪住戶及時解決住戶困難物業(yè)管理項目設想年度計劃可行性研究申請項目報告規(guī)劃方案投資立項填寫招標申請發(fā)招標通知書審核投標單位資質招標文件報批發(fā)招標文件編制標底開標審核施工圖三通一平、地上地下物處理材料設備訂貨辦理開工報告(見后頁)組織招標簽訂施工合同(見后頁)組織施工單位進場組織設計交底審查施工圖紙施工準備向拆遷辦申報房屋拆遷計劃拆遷辦下達拆遷批復征求拆遷戶意見發(fā)拆遷通知書、安置房源委托初步設計辦理合同參與擴初設計會審委托施工圖設計委托初步設計、簽定規(guī)劃合同書規(guī)劃局下達用地范圍和條件參與規(guī)劃審定規(guī)劃紅線與管理要求通知書提出功能設計要求對投標單位資質審查發(fā)送招、邀標書及招標文件評標決標中標方案處理規(guī)劃局劃定征用范圍圖向市規(guī)劃局提出申請建設用地報告規(guī)劃局批發(fā)建設用地規(guī)劃許可證向市土地局提出申請征地報告土地局批準辦理征地手續(xù)向地方政府辦理征地手續(xù)解決有關問題現(xiàn)場標樁征地范圍清場安置預算報告征地地址勘查設計招標規(guī)劃設計方案選定建筑設計拆遷辦理施工執(zhí)照(見后頁)編制小區(qū)開發(fā)組織設計工程預算造價前期工作施工執(zhí)照辦理報總規(guī)劃和初設規(guī)劃現(xiàn)場勘查、審查、報方案確定規(guī)劃、報主管市長批準下達規(guī)劃圖,市規(guī)劃土地管理局:規(guī)劃處市規(guī)劃土地管理局:土地處申請用地擬定征地方案~劃撥土地頒發(fā)土地使用證市規(guī)劃土地管理局:管線處報管線設計方案現(xiàn)場勘查審查方案發(fā)放管線施工執(zhí)照填報建設項目登記表、發(fā)建設工程通知單市建委基建管理處市建企勞保費用統(tǒng)籌管理辦公室繳納工程總造價2%勞動保險費市規(guī)劃土地管理局:審批處報批件及批準的規(guī)劃圖現(xiàn)場勘查審查初設、提出修改意見修改初設重復報批發(fā)施工執(zhí)照審批表各部門批準文件下達測繪通知、配套費通知、檔案保證、押金通知市衛(wèi)生防疫站同市消防支隊報批件及初設圖紙現(xiàn)場勘查審查初設提出修改意見修改設計、重新報批填表蓋章、準予開工市消防支隊市房地局報工程批件、原建筑物狀態(tài)表現(xiàn)場勘查技術鑒定、交鑒定費房屋拆除領導小組報工程批件、原建筑物狀態(tài)表現(xiàn)場勘查批準拆除市人防辦公室審批手續(xù)同消防支隊按總建面2%建地下人防室或按人防面積交800元/m2報批件及初設圖紙協(xié)商建設商業(yè)網(wǎng)點或交7%建面28元/m2審查商業(yè)網(wǎng)點設計方案批準設商業(yè)網(wǎng)點或交費市商業(yè)網(wǎng)點辦繳納城市建設檔案保證押金約工程造價1%市基建檔案館市教育委員會繳納中小學教師住宅建設集資、提取住宅建設的2%市煤氣集資辦公室繳納煤氣集資費()繳納城市建設基礎設施配套費(自有生活區(qū)甲類300元/m2,乙類200元/m2,一般建設區(qū)50元/m2)市建委配套辦公室市建委墻改辦公室繳納節(jié)能資金()報施工執(zhí)照審批表繳納施工牌照費50元發(fā)施工許可證和施工執(zhí)照報工程批件、填寫招投標申請書填報招投標登記表編制標底報送投標申請書進行投標單位資格審查組織招標、投標會議、決標簽發(fā)中標通知書按萬分之二繳納招標管理費與中標單位簽訂施工合同市建設委員會招標辦公室審查施工合同市建工局經(jīng)濟處或區(qū)建委規(guī)劃科建設工程質量監(jiān)理站交工程質量監(jiān)督費報批施工圖提出修改建議重新報批、審查批準‰交勘查設計質量監(jiān)督費勘察設計質量監(jiān)督站市工商行政管理局辦理合同鑒證、‰交鑒證費報工程批件協(xié)商招標標底審批施工合同落實資金、材料市建行某支行簽訂施工合同報工程批件、申請斷電現(xiàn)場勘查、批準斷電拆送電表、代收繳住戶所欠電費辦理斷電手續(xù)報工程批件、電氣施工圖填報《用戶用電申請報告》現(xiàn)場勘查、核實用電容量購買用電權(住宅12元/m2)發(fā)《用電施工許可證》審查修改電氣施工圖、重批復安排電氣安裝施工隊、預交工程費批準工程用電、填表、接電辦理施工及工程用電手續(xù)區(qū)供電局申請斷水、繳納斷水人工費辦理施工用水申請表安裝施工用水表、繳納安裝費繳納室內(nèi)水表安裝費簽訂外環(huán)管路施工合同、付款開工區(qū)服務部辦理斷水、施工用水手續(xù)交批件圖紙、填報工程用水申請繳納供水配套費6元/m2現(xiàn)場勘查供水外環(huán)路設計、繳納設計費市自來水服務部辦理工程用水手續(xù)市自來水公司A開工前準備報工程批件及施工設計圖紙繳納排水配套費6元/m2現(xiàn)場勘查、確定排水路線位置排水外環(huán)路設計、繳納設計費排水處管理科辦理排水手續(xù)區(qū)排水管理所辦理排水手續(xù)根據(jù)設計圖現(xiàn)場定線提出預算、經(jīng)審查交工程預付款、開工市排水處申請砍伐樹木、駐在員看現(xiàn)場上報區(qū)園林局街道辦事處辦理伐樹手續(xù)區(qū)園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場、確定所伐樹木數(shù)量直徑50cm以上的樹木報市園林局批準、收費(按樹種直徑計價)市園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場、批準砍伐直徑50cm以上的樹木再回區(qū)園林局交費園林局報施工執(zhí)照、設計圖現(xiàn)場勘查摸底簽訂動遷合同、交費1元/m2辦動遷手續(xù)市動遷辦報工程批件和施工平面圖現(xiàn)場勘查、確定占道面積繳納占道費()批準占道辦占道手續(xù)區(qū)市政管理所報工程批件繳納挖道修復費租用路障、繳納押金批準挖道辦挖占道手續(xù)區(qū)交警中隊根據(jù)批準圖紙測繪紅線交測繪費、發(fā)紅線位置圖簽訂地質鉆探合同進行鉆探交地質鉆探費提供地質鉆探資料施工放樣后驗紅線地基開槽后驗土質測繪紅線地質鉆探市勘察大隊市規(guī)劃土地局審批處市消防支隊市防疫站市人防辦報送工程開工報告現(xiàn)場檢驗建筑紅線檢驗施工執(zhí)照發(fā)開工通知書開工前驗線報送工程開工報告審查工程預算撥付工程預付款審查預算市建行某支行報送工程開工報告提供圖紙資料安排分段檢查施工質量請求進點監(jiān)督質量市建設工程質量監(jiān)督站A第三章 我國城鎮(zhèn)土地使用制度與缺陷分析1 各國土地所有制形式這里我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3個組團,來介紹它們的土地所有制概況。當今世界上的土地使用制度大體可劃分為3類:一是建立在土地公有制基礎上的非市場模式——土地屬于國家,使用土地一律由國家統(tǒng)一安排無償使用,如原蘇聯(lián)、中國等;二是以土地私有制為基礎的完全市場模式——土地私有,允許買賣,價格由供求關系決定,如美國、日本等;三是由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有,使用土地通過批租獲得,國家控制土地市場并獲得大量批租收入,如英國及英聯(lián)邦國家,這是資本主義的特殊情況。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。 國有土地所有權 國有土地所有權,是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的,都屬于國家所有。 (3) 國家依法征用的土地。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (6) 因國家組織移民、自然災害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有,宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。4 土地使用權的有償出讓 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的基本概念、特點、原則 概念是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。(2) 土地使用權的出讓是有年限的,
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