【正文】 （1）項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來(lái)源、計(jì)劃開工和竣工時(shí)間、開發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。要調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》等。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還要審核項(xiàng)目是否列入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃。要對(duì)申請(qǐng)貸款項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得《建設(shè)工程開工許可證》直至開工、竣工、銷售的進(jìn)展情況評(píng)估。（5）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估。（6）項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估：要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)保要求。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估。（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估：要通過(guò)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)（指出售、出租以外的經(jīng)營(yíng)方式）等不同的經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況。要分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，項(xiàng)目主要消費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢(shì)；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。要對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和租售情況進(jìn)行分析。要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。要分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)，綜合得出項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。要調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情況，分析和評(píng)價(jià)其可行性，估算出項(xiàng)目未來(lái)各時(shí)段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價(jià)格水平。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。進(jìn)行項(xiàng)目投資估算分析和審查，要分析各項(xiàng)項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無(wú)任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。在項(xiàng)目評(píng)估階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。（6）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（9）銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。（10）開發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。（11）其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源的評(píng)估，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)我行貸款以外的其他資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估自有資金，對(duì)已到位資金，須審查驗(yàn)資情況；對(duì)未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng)，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項(xiàng)目資金運(yùn)用，確定投資者可用于本項(xiàng)目的資金數(shù)額及分年度計(jì)劃。（2）預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。（3）銀行貸款是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。（4）在對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目切實(shí)可行的融資計(jì)劃，填列《投資計(jì)劃與資金籌措表》。（1）基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算期、成本與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)分配等。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)計(jì)劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；租售價(jià)格的測(cè)算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例相比較。（3）項(xiàng)目計(jì)算期包括項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，確定項(xiàng)目計(jì)算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和實(shí)力，考核承擔(dān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場(chǎng)供求狀況、資金供應(yīng)以及項(xiàng)目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。應(yīng)在對(duì)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用各細(xì)項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，并填列《經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用估算表》。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。?duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 （9）房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到客戶的時(shí)間)和租售率對(duì)租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對(duì)租售收入的影響。在進(jìn)行自營(yíng)收入估算審查時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。（10）應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)收入與支出計(jì)劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》和《損益表》。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。利潤(rùn)總額的計(jì)算公式如下：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本（13）盈利能力分析，應(yīng)計(jì)算投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析判斷項(xiàng)目的盈利能力。計(jì)算公式為： ｎ－－計(jì)算期；r－－折現(xiàn)率，取建設(shè)銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百分點(diǎn)； －－第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（包括租售和自營(yíng)）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金投入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當(dāng)年償還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。②項(xiàng)目貸款償還期，應(yīng)以新建項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項(xiàng)目自身全部貸款本息所需要的時(shí)間。③企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測(cè)算貸款償還期時(shí)，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時(shí)間。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。分析在項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加）〕/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）（16）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的本息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款本息的能力作出判斷。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析。在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）是指項(xiàng)目在利潤(rùn)為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，可用銷售量、銷售價(jià)格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為： C BEP （銷售率） = （ P－T）S 式中： C 總成本費(fèi)用 P 單位銷售價(jià)格 T 單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評(píng)估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度，確定項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、10％和20％計(jì)算。銀行效益評(píng)估應(yīng)采用定性和定量的分析方法，具體分析項(xiàng)目資金在我行結(jié)算情況及帶給銀行的相關(guān)效益。應(yīng)分析借款人或項(xiàng)目在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結(jié)算量。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的相關(guān)效益主要包括：①對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和建筑業(yè)貸款業(yè)務(wù)的作用。②對(duì)中間業(yè)務(wù)的作用。③項(xiàng)目建設(shè)中和建成后建設(shè)銀行的結(jié)算業(yè)務(wù)增長(zhǎng)情況，主要包括項(xiàng)目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的商戶）給建設(shè)銀行帶來(lái)的結(jié)算業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。應(yīng)對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項(xiàng)目貸款具有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)保證人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)抵押物的審查。對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過(guò)70%，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。（2）應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估進(jìn)行簡(jiǎn)要項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營(yíng)范圍、開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)、注冊(cè)資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。 （3）借款人財(cái)務(wù)狀況對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說(shuō)明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時(shí)間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來(lái)源）。（4）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，并對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測(cè)）。（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目