房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(ppt58頁)(已修改)
2025-02-24 12:12 本頁面
【正文】 第四講 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 流動(dòng)性 ? 單件性 ? 條件差 ? 高消耗性 ? 涉及面廣 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即： ? 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 房屋銷售與出租階段 當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案 ， 為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段 。 主要工作有： 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項(xiàng)目報(bào)建 。 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行 ， 而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金 ， 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 ， 必須通過其他途徑籌集資金 ， 如向銀行借款 、 發(fā)行股票和債券 、 預(yù)售商品房等等 。 ? 由于我國各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣 ， 因此 ， 各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣 。一般地 ， 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 拆遷安置 、 項(xiàng)目報(bào)建可按如下程序進(jìn)行 （ 如圖 2所示 ） ： 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序 籌集資金 獲取土地使用權(quán) (購置土地 ) 申請建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 項(xiàng)目報(bào)建 拆遷安置 籌集資金 選址定點(diǎn) 立 項(xiàng) 提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 編制規(guī)劃總圖 審核總圖、核定面積 核發(fā)規(guī)劃許可證 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 用地申請 審核、協(xié)商 簽訂土地使用合同 交土地出讓金 辦理產(chǎn)權(quán)登記 購置土地 審查設(shè)計(jì)方案 編制設(shè)計(jì)方案 初步設(shè)計(jì) 審查初步設(shè)計(jì) 發(fā)建筑核位線 按紅線放線 發(fā)建設(shè)許可證 辦理投資許可證 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 拆遷調(diào)查 制定拆遷安置計(jì)劃 申請拆遷許可證 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 拆遷、驗(yàn)收 辦理產(chǎn)權(quán)滅籍 拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 1． 申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址 、 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ， 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 ? 2． 購置土地：到土地管理部門申請購置土地 ， 簽訂土地使用合同 。 ? 3． 拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù) 。 ? 4． 項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù) ， 并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 ? 1． 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? （ 1） 立項(xiàng) 。 根據(jù)國家政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 ， 因此 ，開發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 。 立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、 立項(xiàng)申請書 、 資金來源 ， 并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2） 選址定點(diǎn) 。 在計(jì)劃管理部門申請立項(xiàng)后 ， 再到城市規(guī)劃管理部門申請選址 ， 并提交申請用地報(bào)告 、項(xiàng)目的立項(xiàng)批文 、 企業(yè)的資信證明 、 企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 、法人代表委托書等文件和證件 。 ? 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 ， 參照開發(fā)商的申請 ， 考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì) 、 規(guī)模 ， 初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限 。 ? （ 3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容包括： 1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖； 2）根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍； 3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4） 該場地的外部限制條件 ， 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等； 5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求； 6） 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ，包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項(xiàng)； 7）對于綜合開發(fā)區(qū) ， 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求； 8） 有關(guān)的特別要求 ， 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 ? （ 4） 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 。 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 。 ? （ 5） 審核總圖 、 核定面積 。 城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 ， 核定用地面積 ， 確定紅線范圍 ， 報(bào)市政府批準(zhǔn)后 ， 發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2． 申請購置土地 開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地 。 按我國法律規(guī)定 ， 城鎮(zhèn)土地歸國家所有 ， 因此 ， 開發(fā)商購置場地 ， 是指其使用權(quán) ， 而不是所有權(quán) 。 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑 ， 是按照政府有關(guān)規(guī)定 ，通過土地市場取得的 。 即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 。此外 ， 若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開發(fā) ， 必須向政府申請 ， 補(bǔ)交地價(jià) ， 取得土地使用合同書 ， 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 ， 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 ，方可開發(fā) 。 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓 、 招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式 。 不同的出讓方式 ， 其出讓程序也不一樣 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 3． 拆遷安置 ? 開發(fā)商取得了開發(fā)場地后 ， 要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷 ， 兌現(xiàn)有的住戶進(jìn)行安置 。 ? 拆遷安置是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作 ， 其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 、 建設(shè)部頒發(fā)的《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 ， 以及各
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